博拆迁恐落空，预售制正在试点打破

在楼市上行的时候，很多人会买入老破小博拆迁，毕竟在过去的时候拆字一响黄金万两，但是随着楼市下行，越来越多过去的经验和操作已经不适用了，像前几天住建部领导又提出了两个重要方向，恐怕买了老破小的炒房客又要睡不着了，当然刚需肯定是开心的，现在的各种政策都在往无房人身上倾斜，因为现在的房子是供大于求的，观望的人确实太多了，大家都把钱捂在自己手上，宁愿存银行贬值也不拿去胡乱投资了，因为现在买房和买股票风险差不多了。大家好，我是谢晖。26日下午，住建部倪虹提出了要鼓励金融机构参与城市建设和更新，探索推动房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。大家都听过养儿防老，房屋养老金是啥意思?其实在之前有以房养老的说法，这种模式是从日本开始，像欧洲国家也有一些类似的倒按揭模式，大概就是等你老了，但是你手上有房子，你可以把房子抵押给银行或者是保险公司，然后银行或者保险公司每个月会给你一点钱用作养老，那等你去世了，银行或者保险公司也会把房子的剩余价值做一个安排，当然也有一些不法公司和人员打着这个旗号，去欺骗老人家，导致部分老人的房财两空。

但是现在提到的房屋养老金是另一种模式，是要业主为房子养老，大家都知道买新房的时候有交住房维修基金，但是交的时候容易，想取出来就很多条件了，以南京为例，光条件就要满足三分之二业主同意，还有一堆准备的材料，估计看到了头都大了，想动用一次维修基金真的堪比西天取经了。

而现在要搞的房屋养老金其实是为了防止房地产的金融风险，因为在过去楼市告诉发展的时候，存量房还比较少，拆迁成本较低，拆迁后的利润空间足够，但是现在呢，房价已经涨上去了，拆迁的成本变得越来越高，开发商都已经自身难保了，还有多少房企有资本实力去慢慢耗着搞拆迁呢。既然没办法大规模拆迁，但是老房子越来越旧，未来的问题必然会慢慢暴露出来，老旧小区的改造也就应运而生了，但是钱从哪儿来，光靠维修基金肯定是无法满足的，所以把房子像人一样，搞养老制度，才能有机会保持老房子的维护，不至于出安全事故或者金融风险。但是这也就意味着大量的老破小拆迁将落空，未来就是不断的修修补补，老房子想拆掉的话只能是媳妇熬成婆了，特别是地段不好的或者三四五线和县城的老破小，该割肉就赶紧割，不要舍不得卖，以后基本就只能留在手上了，变成古老的砖头传家宝。
除了这个房屋养老金，之前1月的时候，住房和城乡建设工作会议还说了要进行现房销售制度试点，当时很多开发商还以此为宣传噱头，中介也借此逼单让客户成交，号称现房要涨价了，而3月真的回暖了，但是四月五月的下跌再次扑灭了涨价的底气。因为大家过去都习惯了买新房就是预售的方式，因为预售对开发商是最有利的，也是成本最低的，你想想，开发商用你的钱建你的房子，如果最后烂尾了，银行还得找你还钱，不仅收不到楼还背负了30年贷款。
咱们的预售学的是人家香港楼花制，其实现在很多国家也是有预售的，不过对于监管方面是非常严格的，而且在购买期房后并非像咱们一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以咱们的购房者就是看个样板间，看几栋建了一半的楼就要给首付办贷款了，一般的交房周期都是两到三年，这期间，咱们得给利息、承担房屋延迟交付、房屋质量、装修缩水等各类风险，而到了收楼的时候，就算园林缩水、装修减配、房屋空鼓等也没有太好的办法，大的开发商还会给你修修补补一样，多数开发商就直接让你乖乖的签字了，购房者也没办法，落地成盒，只能被迫收货了。

像大家买其他东西，绝大多数都是一手交钱一手交货，在现在楼市下行的时候，谁也不能预测哪家开发商能活多久，那没办法，只能认准一些大的央企国企，现在民企的暴雷都是肉眼可见的，股价1块以下的都在排队等着退市，因为过去杠杆加的太猛了，地王都是疯狂的刷新，现在是自食其果的时候了。
所以，相信大家都是双手赞成现房销售的，那时候，就不是比谁PPT做的好了，也不是看谁的沙盘做的多么花里胡哨了，更不是被中介的大饼给忽悠了，而真正比拼的开发商的硬实力，所见即所得的产品力、建筑质量和装修豪华程度、地段周边的现状利好等，想靠忽悠购房者的话基本是不可能了，以前是劣币驱逐良币，现房之后必然是良币驱逐劣币，只有真正为购房者考虑的房企才能活的好，而这也是实现软着陆的重要手段之一，降低房企的杠杆率和周转率，让房地产真正回归稳定的阶段。
所以楼市下跌的这两年真的对购房者越来越友好了，不仅价格在实实在在的下跌，也让更多人看清楚了一些房企的真正实力，更多的利好制度也在不断的出台，市场好的时候，掩盖了所有的弊端和不好，只有楼市真正下行的时候，才能让整体的市场更加健康的发展，当然还有公摊这个老大难没有被打破，地价也没有被完全打下来，这都是实实在在的利益，也是很多购房者在乎的点，只有合理的房价才能得人心，楼市可以在工资范围内合理的加杠杆，但不需要掏空六个钱包和未来三十件撬动整个地球。