【案例深度解析】北京润滑油公司XX镇消防站建设征收项目

案情介绍

AN QING JIE SHAO

北京JsJ润滑油公司是一家专业生产、销售润滑油的企业，主要生产汽油机油、柴油机油、齿轮油、自动排挡液、液力传动油、抗磨液压油、防冻液以及各种类型工业用油。北京JsJ润滑油公司拥有国内先进的生产、研发和检测设备。北京JsJ润滑油公司的产品规模、品牌影响、技术经济等综合实力逐年提升。

北京JsJ润滑油公司作为润滑油生产企业，具有现代化的生产工艺，对生产设备和经营场所都有特殊的严格要求。润滑油的生产以各种基础油为主要原料，根据所需生产的润滑油品种决定添加不同的添加剂，然后进行加热调和，最终制备成满足国家、行业及企业规定的质量标准要求的润滑油产品。产品生产流程如下：

(1)基础油调和。启动搅拌，按工艺单要求比例往调和釜加入各品种基础油，搅拌均匀，取样检测油品的常规指标，等待加热。

(2)加添加剂调和。掌握加热速度，控制油品加热温度，搅拌脱水，按工艺单要求的比例数量和顺序，缓慢均匀地往调和釜内加入添加剂；加完添加剂后继续搅拌，然后开动循环系循环搅拌；检测合格后停止搅拌，静置沉淀等待灌装。

(3)灌装成品。静置沉淀合格后出料，通知化验室取样留存和进行复测；检测合格后按包装要求罐装。

法律评估意见

FA LV PING GU YI JIAN

根据本次估价目的，估价对象是北京JsJ润滑油公司因通州区甲家镇（化名）甲-A消防站（化名）建设项目征收造成的损失。估价范围是位于征收范围内的北京JsJ润滑油公司所有的地上建筑物价值、装修及附属设施价值、搬迁费用、停产停业损失。

1.依照法律规定，北京JsJ润滑油公司应当获得房屋补偿、设备搬迁补偿、停产停业损失补偿等，补偿标准参照市场价值，以能弥补实际损失为宜。

2001年4月18日，北京JsJ润滑油公司与北京市通州区甲家镇小甲村村民委员会签订《租赁协议》，北京市通州区甲家镇小甲村村民委员会将位于通州区甲家镇小甲村村委会西南方向的180平方米建筑物及近6000平方米院落出租给北京JsJ润滑油公司，2014年12月10日双方签订《补充租赁协议》，合同期限更改为20年，自2001年6月1日到2021年5月31日。

截至目前，北京JsJ润滑油公司共有1700余平方米地上建筑物及附属设施。拟征收的土地性质为集体土地，通州区甲家镇甲-A消防站建设项目征收启动时间为2015年。

因此，北京JsJ润滑油公司本次征收项目应当适用2003年8月起实施的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府令第124号)和2004年7月起实施的《北京市建设征地补偿安置办法》(北京市人民政府令第148号)，参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。根据上述法律法规办法之规定，征收方对被征收人北京JsJ润滑油公司给予的补偿包括：

(1)被征收房屋价值的补偿；

(2)装修及附属设施价值的补偿；

(3)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(4)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

(5)本次拆迁项目应对被征收人给予的补助和奖励。

2.对征收房屋价值的补偿，应当考虑被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等因素，不得明显低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

根据《北京市建设征地补偿安置办法》第17条第2款之规定："拆迁非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的，按照重置成新价格予以补偿。"从征收方对北京JsJ润滑油公司作出的《北京市集体土地房屋拆迁估价明细表》(潞评拆[2015]字第0**号)中可知，征收方目前提出每平方米均价为748.70元的重置成新价。我们认为，该重置成新价没有给出评估依据，故对于房屋价值的评估缺乏合法性与参考价值。并且，《北京市建设征地补偿安置办法》于2004年实施，迄今为止已逾十年，当年集体土地上非住宅拆迁采用重置成新价格计算，与同一区位类似房地产市场价格差异不大；但是随着历年房地产价格不断走高，单纯机械地用重置成新价格进行补偿，补偿价格与市场价格将存在数倍甚至十数倍的巨大差距。我们通过对北京JsJ润滑油公司和周边企业进行走访，调查发现2015~2016年房屋的重置成本远远高于748.70元。由此可见，征收方给出的重置成新评估价显著低于目前建筑成本，有失公允。

另外，征收方测算的北京JsJ润滑油公司全院建筑总面积为1703.44平方米，但是其仅按照1481.11平方米计算房屋价值补偿，存在222.33平方米的漏算，提请征收方注意。

我们通过实地踏勘，结合北京JsJ润滑油公司提供的资料，经初步估算得到该区域的重置成本价约为1500元/平方米，且据了解，征收方给小甲村村委会房屋征收补偿标准约为2200元/平方米。以此为基础测算得到，被征收房屋价值补偿金额在255.52万元(1500x1703.44)到374.76万元(2200x1703.44)之间浮动。

3.被征收房屋的价值，除考虑房屋本身的价值外，室内装饰装修以及附属设施价值的补偿也应当包括在内。土地使用权的完整与否，建筑占地面积以及房屋所处的区位因素、房屋的装修程度、附属设施配套是否完善都直接影响着房屋的市场价值。装饰装修是附着在房屋上的添附物，已经成为房屋不可分割的一部分，使房屋当然升值。其他附属设施则是对室内、室外环境的优化，提升了美感、舒适度、方便度，使房屋除了具备基础的实用功能外，还具有了额外的价值，以达到一个区域内的生产、生活得以更为便利的实现的条件。

附属设施按照以下公式计算补偿：

附属设施补偿金额=x附属设施各项目重置单价x工程量x成新率

据现场勘查，附属设施成新率为85%。附属设施项目的单价及工程量见下表。

▲附属设施项目的单价及工程量

可见，附属设施补偿金额=327223.2x0.85=278139.72元。

装修补偿金额按照以下公式计算，由于北京JsJ润滑油公司装修标准高、保养较好，故综合修正系数以10%计：

装修补偿金额=x装修各项目重置单价x工程量x(1+综合修正系数10%)x成新率+其他项目费用

鉴于北京JsJ润滑油公司尚未就装修各项目提交明细表，重置单价以500元/平方米预估，工程量以1703平方米暂计，成新率为20%。代人公式可得，装修补偿金额为187330元。

综上，北京JsJ润滑油公司如果被征收，装修及附属设施价值补偿金额=278139.72+187330=465469.72元。

4.关于搬迁费、临时安置费用，在本次通州区甲家镇甲-A消防站建设项目征收中，由于征收方表示只提供货币补偿，故应给予北京JsJ润滑油公司因征收房屋造成的不能搬迁的机器设备的损失、可搬迁机器设备的搬迁费用以及搬迁过程中对机器设备造成的损毁补偿，不再考虑临时安置费用。

北京JsJ润滑油公司建设润滑油生产线共计2条，设计年产润滑油10万吨。该公司投入大量资金进行基础设备的组建、安装，形成了生产经营的沉没成本。润滑油生产设备大型独特，不是现成的设备成品，需要购置大量储油罐，在厂区中间空地地下布设数公里长的输油管道，并将储油罐置于管道上方地面进行联通、测试后才能完成。因此北京JsJ润滑油公司设备价值在现有市场上很难找到同类品进行比较评估，需要根据设备的实际生产重置价值来计算不能搬迁的设备毁损补偿。且由于设备体型较大，需要规定长度、宽度的货车，并辅助吊车才能完成搬迁任务，整体搬迁的实际费用是远高于一般企业的。征收方应补偿不能搬迁的机器设备的损失、搬迁费用，以及搬迁过程中对机器设备造成的损毁补偿，并且在一次性停产停业损失中计算因不能安置而造成的额外损失。

对于搬迁费，根据设备是否可迁移，需分别计算。

设备迁移费按照以下公式计算补偿：

设备迁移费=拆卸费+包装费+运输费+安装费+调试费+不可预见费+管理费

北京JsJ润滑油公司已对可搬迁的设备进行搬迁，设备迁移费计为200000元。

对于不可迁移设备，按照设备重置结合成新的设备装置所需的价格给予补偿。北京JsJ润滑油公司设备购进时间较长，成新度在1成~2成之间，按2成计算成新率。

▲根据北京JsJ润滑油公司提供的资料，下列设备属于不可迁移范围：

以上设备重置单价共计3732900元，故北京JsJ润滑油公司不可迁移设备补偿金额为3732900x0.2=746580元。

综上，北京JsJ润滑油公司就设备搬迁应当获得200000+746580=946580元。

5.北京JsJ润滑油公司为支持通州区甲家镇甲-A消防站项目建设已停产一年多时间，该公司的可得利益损失远远超过通常停产停业损失补偿标准，基于《合同法》的公平原则，应当对停产停业损失以产值和利润为补偿标准进行合理补偿。

《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》(以下简称《暂行办法》)第4条规定：

“被征收房屋为非住宅房屋的，由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额；协商不成的，由房地产价格评估机构评估确定。”

由于北京市尚无集体土地上非住宅征收停产停业损失补偿标准，此处参照国有土地上停产停业损失补偿标准和结合我们在企业非住宅征收补偿中的实践经验，北京JsJ润滑油公司的停产停业损失宜采用以下公式进行计算：

停产停业损失费=(基本利润补偿+人员工资补偿)x(1+其他因素补偿系数)x停产停业合理补偿期限

其中，基本利润补偿是指因停产停业造成的该公司平均每月基本利润的合理补偿。由于以所得税核定较为困难，我们从专业财经数据库—国泰安CSMAR中国工业行业统计数据库中检索并调取了北京JsJ润滑油公司所在的原油加工及石油制品制造行业的平均利润率(见下表)，以该平均利润率和北京JsJ润滑油公司销售利润率分别测算在行业平均水平下和现有生产水平下北京JsJ润滑油公司的基本利润补偿，供征收方参考。

人员工资补偿，一般以征收开始后上一年度本地区最低平均工资计算。依照《北京市人力资源和社会保障局关于调整北京市2015年最低工资标准的通知》(京人社劳发[2015]44号)规定，2015年度北京市最低工资标准为1720元/月。依据北京JsJ润滑油公司提供资料，现有员工46人。

其他因素补偿系数，主要用于补偿企业经营者设备折旧、重新建立资信、渠道维护费用、商誉损失、加强销售宣传等所产生的费用。取值范围在0~0.4之间，依据行业特点及实际情况进行取值，实务中通常按照下表计算：

停产停业合理补偿期限，根据企业类型和企业规模，综合考虑搬迁所需实际时间确定。北京JsJ润滑油公司为支持甲-A消防站项目建设，从2015年3月起，就开始减产停产，截至目前已达一年多时间，从实际情况出发，停产停业补偿期限计12个月。

按照行业平均利润率，北京JsJ润滑油公司每月基本利润补偿为：500万x10.49%÷12个月=4.37万元。此种情况下，该公司停产停业损失费约为：

(基本利润补偿4.37万元+人员工资补偿1720元x46)x(1+其他因素补偿系数0.3)x停产停业合理补偿期限12个月=191.60万元。

按照北京JsJ润滑油公司现有的生产水平，其每月基本利润补偿为：500万x22.19%÷12个月=9.25万元。此种情况下，该公司停产停业损失费约为：

(基本利润补偿9.25万元+人员工资补偿1720元x46)x(1+其他因素补偿系数0.4)x停产停业合理补偿期限12个月=289.09万元。

综上，北京JsJ润滑油公司停产停业损失费在191.60万元~289.09万元区间内浮动。

6.本次拆迁项目对北京JsJ润滑油公司给予的补助和奖励。征收方提出，本次征收有以下补助和奖励：

(1)按停产停业面积给予每平方米500元奖励；

(2)按每平方米25元标准给予搬家补助费。

如前所述，北京JsJ润滑油公司所处行业和特殊工艺决定了，除生产车间外，地下输油管及地上储油罐所在的院落面积也是生产工艺所必需的，故应当计为停产停业面积。

经过实地测量，该部分面积为659.59平方米。结合北京JsJ润滑油公司总建筑面积1703.44平方米，该公司停产停业面积为2363.03平方米。

以停产停业面积计算，北京JsJ润滑油公司可获得奖励为500元x2363.03平方米=1181515元；可获得搬家补助费25元x2363.03平方米=59075.75元。

综上，本次拆迁项目对北京JsJ润滑油公司给予的补助和奖励共计1181515+59075.75=1240590.75元。

7.估价结论。根据上述估价，北京JsJ润滑油公司在通州区甲家镇甲-A消防站建设项目征收中，应当获得的补偿金总额约为712.38万元到929.11万元之间。

案例点睛

AN LI DIAN JING

涉案企业主体具有特殊性，在征收中征收方应当根据实际情况进行个案衡量。涉案企业具有美国润滑油品牌代理权，从2001年起经营至今，已经形成了一定的品牌影响力。

而此次征收，作为润滑油生产企业，虽然具有现代化的生产工艺，但对生产设备和经营场所都有特殊的严格要求。在目前我国各地加大污染行业治理政策之下，经过调查，涉案企业已无法在全国其他地方获批环境评价报告，所以亦无法异地重建，损失巨大。

因此在征收过程中，征收方应该根据涉案企业实际情况给予合理的补偿考虑。比如，因为生产工艺特殊决定了除生产车间外，地下输油管及地上储油罐所在的院落面积也是生产工艺所必需的，故应当计为停产停业面积等。

另外，在涉案企业的《租赁协议》有效期内，其租赁的建筑物已被强制拆除，导致企业停产停业，因此给企业造成的损失，其损失的计算也需要合理的标准。

摘自《企业征收关停补偿纠纷案例评析——以法律规定和评估技术规范为纲，解读企业征收关停纠纷的解决之道》书中案例四

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