三条逻辑线，帮你理清朝阳区东坝保利天汇该不该买！

2023-10-09 10:59 作者:每日关注新房 0人读过 | 我要投稿

望京这个地方的产业高度发达，高薪人群也聚集在这里，打破了北京环线价格逻辑。有产业就是有地位，有GDP就有希望。许多在望京工作的小伙伴都在周边选房。

最近，东坝的保利天汇备受瞩目。有些粉丝一直在犹豫，要不要购买。东坝被描绘成“饼里饼气”，因为金盏国际合作服务区、第二三里屯、第四使馆区的规划实在是“宏大”和“超长兑现周期”，因此被称为“大饼”。

而保利天汇则对外宣称是保利“天字”TOP系，披着豪宅的外衣。但实际上，只有170平方米的三房三卫才能算得上是有“豪宅味儿”，其他的则只是中端改善，8万元的价格并不掉面子。

许多粉丝对于这个板块的规划还有顾虑，因此对保利天汇犹豫不决。不过，不管是什么样的产品，对于消费者来说，只有最合适的，没有最好的。大家需要想清楚自己的需求，然后再做决定。

今天，我为大家理清三条逻辑线，让我们一起来对号入座。如果觉得合适，我们就行动，我可以为大家争取最大的资源利好，无论是房源还是价格。如果觉得不合适，我们可以转投别家。没有必要在一棵树上吊死。

01涨钱逻辑

望京周边的热门板块，例如崔各庄、奶西、东坝和前苇沟组团等，都是购房者心中的理想之选。然而，像北苑和新北苑等具备主力商品供应的板块已经逐步走向饱和。

除此之外，这几个板块的价格大体上没有什么差异，基本处于8.4-8.9万之间的水平。不过，虽然价格相近，但每个板块的特点和属性却各不相同。这也就意味着，这些板块的房价上涨逻辑存在着一定的差异。购房者需要根据自己的需求和预算来选择合适的板块，才能确保自己的投资或购房行为具备足够的升值潜力。

1. 崔各庄：隔着高速路对望，纯纯外溢板块

崔各庄的秘密武器是什么？近在咫尺的望京！但你可知道，它虽与望京仅一路之隔，却因高耸的高速公路而产生强烈的分隔感。这个区域就像是纯粹的外溢板块，推出的产品并不适合刚需，但却强行拔高，成为改善型外溢。实际上，这里就像是一小块被精心挑选的住宅地，为政府带来了一笔可观的收入。不过，崔各庄的未来规划却面临着一些挑战。北侧是机场高速，西侧是东五环，内部还盘踞着两条铁路线，南侧则是一个环形铁路，可见其发展空间十分有限。崔各庄的三兄弟在销售上也让人如坠雾里，板块价格从8.9万到8.5万不等，让人难以捉摸。

崔各庄的涨价逻辑似乎是紧随望京的步伐，但你想让它跳脱望京领涨，似乎又难如登天。然而，随着特价房的大量出现，崔各庄的价格也开始变得扑朔迷离起来。这个区域的未来发展会如何？让我们拭目以待！

涨钱空间：⭐⭐⭐

2. 奶西：望京外溢

奶西跟崔各庄一个逻辑，自身不造血，就是靠着望京。一条来广营北路，3-4公里到望京。

以中建宸园为代表也是高端改善的路子，宸园北侧国誉府马上要亮相，据说都是200以上大平层，改善的朋友可以看过去。

奶西要涨钱，也要看望京，以及看产品吧。

涨钱空间：⭐️⭐️⭐️

3. 前苇沟组团: 隐藏在别墅区里的普宅组团

中建璞园作为首发项目，自称为孙河别墅区，虽然名字听起来高大上，但实际上产品与对面高价别墅并无关联。这个项目的定位是面向刚需和刚改的购房者，以7.5万元的均价成交。

从组团来看，这里各项配套设施齐全，包括教育、医疗和商业地块，还有很多住宅用地。周边环境优美，未来居住氛围应该相当舒适。而且，项目已经确定引进北京八十中和白家庄小学，使得这里的教育资源不落项。

然而，这个组团也存在一些不足。首先，它不靠近地铁，交通不够便利。其次，需要一定的兑现周期，预计5年后才能基本成型。至于投资潜力，主要取决于望京和机场的发展情况。

如果板块成熟，这里将成为一个比较宜居的地方。与望京其他板块相比，7.5万元的均价算是价格洼地。为了吸引更多购房者，开发商还设计了小户型，总价在500-600万元之间，非常适合刚需购房者。

虽然前苇沟的基础可能不如奶西和崔各庄，但需要注意的是，这里有着完整的组团规划，未来将成为一个完整宜居的居住街区。

涨钱空间：⭐️⭐️⭐️

4. 东坝：“朝阳饼王”不服，只看居住逻辑也能胜出

环绕望京的几个新房板块中，东坝无疑是产业规划最明确、最具前景的区域。金盏自贸区、第二三里屯和第四使馆区等规划的核心是这里将迎来大量的人群活跃。但这个规划的兑现周期相当漫长，10年过去了，感觉并没有太大的变化。

然而，从另一个角度看，东坝是唯一一个拥有地铁的板块，3号线和12号线将于2024年通车，此外还有一条R4线路正在规划中（连接北京首都国际机场T3和大兴国际机场，预计2028年通车）。

地铁对东坝的意义不仅在于吸引望京的客户，还包括国贸、中关村的客户。这意味着，在不依赖产业发展的同时，地铁能带动巨大的需求。刨除金盏国际合作服务区的影响，仅从西侧北熙区和保利天汇区域来看，这里也形成了自身完整的居住系统。

地铁上盖的商业配套、北京中学校区以及多块教育用地和住宅地块都使其成为理想的居住区域。拥有教育、地铁和大商业的东坝，即使金盏的发展成为附加值，也能够轻松应对。即使发展缓慢，也不会对其产生太大影响。

涨钱空间：⭐️⭐️⭐️⭐️

02产品逻辑

同地段的产品力强者往往能够在保值增值方面占据优势。众所周知，洋房的单价涨幅能力高于高层，因此如果能够承受总价范围，我们当然要咬咬牙选择品质更出色的房源。

以北熙区和保利天汇为例，如果总价超过800万，我便不建议选择北熙区。尽管北熙区的单价较低，但得房率也相应较低，并且精装品质一般。

保利天汇的外立面以伦敦海德公园壹号豪宅范本高级灰色和香槟金，金属材质与立面分割的艺术韵律，整体打造具有现代艺术感的流线立面。

酒店式的大堂，外立面铝板+石漆的组合，颜色搭配确实不错。

接下来，一起来看看项目的户型设计。

97㎡三居室：舒适三居，南北通透，奢享三面宽布局，南向全飘窗赠送。会所式的家庭聚会: LDK客餐厅一体化设计，客厅3.6米，满足多功能聚会场景，U型厨房，尽享烹饪乐趣。主卧套间设计，配置转角飘窗，明卫。公卫干湿分离，设立独立家政间。

105㎡三居室：舒适三居，全明通透。会所式的家庭聚会:LDK客餐厅一体化设计，满足多功能聚会场景，U型厨房，尽享烹饪乐趣。步入式玄关，超强整理全时光收纳，运动的热爱、萌宝婴儿车，更大空间实现整洁的生活。“主卧小家化”理念，主卧配置转角飘窗，独立步入式衣帽间。公卫干湿分离，生活使用高效。

110㎡三居室：舒适三居，南北通透，三面采光，南向全飘窗赠送。会所式的家庭聚会:LDK客餐厅一体化设计，满足多功能聚会场景，U型厨房，尽享烹饪乐趣。约5.6米宽境阳台，视野开阔，有效延伸室内尺度。独立家政间，主卧转角飘窗。得房率也不错，在83%左右。

115平米三居室：舒适三居，南北通透。会所式的家庭聚会:LDKG客餐厅一体化设计，满足多功能聚会场景，豪标U型大厨房，洗切炒操作从容流畅。约6.7米宽境阳台，温暖生活不请自来。步入式玄关，超强整理全时光收纳，运动的热爱、萌宝婴儿车，更大空间实现整洁的生活。“主卧小家化”理念，主卧配置转角飘窗，独立步入式衣帽间。公卫干湿分离，使用高效。得房率约85%，预算1000万内，这个户型是主力其中一款，房源很多。

119㎡三居室：舒适三居，南北通透。会所式的家庭聚会:LDKG客餐厅一体化设计，满足多功能聚会场景，豪标U型大厨房，洗切炒操作从容流畅。约6.9米宽境阳台，尽览四季风华。“主卧小家化”理念，主卧配置转角飘窗，独立步入式衣帽间。公卫干湿分离，设立独立家政间，尊崇礼序生活。得房率约在78%。

136㎡四居室：经典的四叶草户型，全明格局、户型方正，南北通透。幸福四房，充分满足全龄之需。会所式的家庭聚会: LDKG客餐厅一体化设计，满足多功能聚会场景。步入式玄关，超强整理全时光收纳，运动的热爱、萌宝婴儿车，更大空间实现整洁的生活。约7.5米宽境阳台，比肩墅式的格调与气度。“主卧小家化”理念，主卧配置转角飘窗，独立步入式衣帽间。公卫干湿分离，设立独立家政间，生活随心所欲。得房率约86%。

160㎡四居室：四叶草户型，北区楼王位置，直瞰园区核心景观。无界全景视线:3.15m至臻层高，南向12.8m超大面宽，南北通透。私享尊贵入户:赠送独立电梯厅，向外延伸家的空间，入户尽享私密礼序;户内玄关超强收纳空间，藏风聚气更添生活私密，让归家第一步更显仪式。会所式的家庭聚会:LDKG一体化方厅设计，近50m²社交空间，生活不设限，畅享居家派对。约9米IMAX宽境阳台，绿轴风光纵览无余。“主卧小家化”理念，主卧配置转角飘窗，独立步入式衣帽间。公卫干湿分离，设立独立家政间，生活从容有序。

170平米三居室：位于楼王之位，坐享园区核心景观。无界全景视线3.15m至臻层高，南向15m超大面宽，7.8m公区全景落地窗，自然景观与都会繁华尽收眼底。会所式的家庭聚会:约70m²全交流互动空间，LDKG一体化横厅设计，聚合会客、休闲、亲子互娱等丰富场景，西厨中央岛台豪标品味，以尺度致敬人生高度。南向双套房:“主卧小家化”理念，主卧配置转角飘窗，独立步入式衣帽间，主卫豪华5件套;定制化南向静谧老人房，配备独立卫生间，舒享全景飘窗。精致的仪式感:私享式电梯厅与阔绰玄关空间，勾勒独立私密的入户动线。公卫干湿分离，设立独立家政间，高定收纳空间，尽享生活的质感和舒适度。户型得房率将近85%。