房企“恶意降价”是一记耳光

从恶意涨薪到恶意降价

有些词汇的意思随着时代发展，变化属实是太快了，我们很难用语文老师所教的逻辑理解明白，比如“恶意降价”、“恶意提高工资待遇”这两个词，虽然构词法上没什么问题，但恶意跟这两组行为结合起来总感觉哪里不对。

“恶意提高工资待遇”说的是特斯拉为首的一众外资企业，在国内办厂开公司的时候，开出了高于市场价的用工待遇，并且尊重劳动法，有加班补偿等等一切合规措施。结果因为“提高了我们的劳动力市场用工成本”被其他企业投诉的事情。一些外国的企业因为遵守我们的劳动法，导致了一些我们的问题，我们的用工成本为什么能低，是一种自发的真相么？

“恶意降价”则是最近昆山某些开发商的个别楼盘，由于大幅降价让利（最低折扣75折）卖房，被当地有关部门约谈，并给予暂停网签的处罚。通告中指出“擅自大幅降价、扰乱市场秩序”。

房子降价就是扰乱市场，工资开得高就是扰乱用工市场。

我突然意识到——原来提高劳动者待遇、降低房价，这两件事有可能是一种恶意。

突然我有点替淄博犯了难，因为淄博烧烤、住宿等旅游业的低价，且没有短斤缺两和涨价宰客行为，扰乱了其他城市的相关行业，是不是也是属于恶意降价的范畴，建议此事交由昆山合并处理。

如果给消费者让利、让劳动者多赚钱，且是买卖双方自愿的事情，是一种“擅自”降价或涨薪，在这一刻，我们会不会突然明白了点什么。

从恶意的出发点、施加恶意的一方、承受恶意的一方来解构一下，降价到底影响了谁。我斗胆估计，如果一个买房人跑到售楼处投诉说：你们这帮无良开发商居然敢卖这么便宜，说好的两万八一平米，现在居然便宜三千块钱，你们这是恶意降价，给我涨回去，少一块钱我都不买。

这种剧情深井冰都编不出来，买家怎么会认为这是恶意，那么是谁会这么认为和定义呢？

房地产市场的价格管控

放眼各行各业，价格围绕供需关系波动是一件正常的事情，市场竞争，若企业经营压力大、或者环境不好，降价出货、以价换量是一种很常见的经营策略。先保证现金流回款和正常运营，降价销售从来不是一个问题。

我们说房企它这么做的，不正好是响应了房住不炒的大方向么，而且亏钱是亏他自己的，为了生存而降价的，为了去库存回款的。

比如前阵子某汽车品牌搞了一波大促销，然后其他乘用车品牌纷纷跟进，最终结果是企业去了库存，消费者得了实惠，这就是市场化的基本准则。

但显然我们的房地产市场它从来不是市场化的，首先土地的供应是垄断的，同时出让的土地使用年限而非产权，其次是定价也非市场化；无论是土拍的城投托底还是新房预售价格和备案价格的限制。因此我们的企业和购房人供需两端，并不能“擅自”跳出规则。

假如违背规则降价，开发商降价了，处理方式有以下几种：

一、暂停网签；具体暂停多久看心情，也看开发商的“表现”。总之之前大幅让利的价格是不作数的，买房人不能以那个价格网签和产权过户，都得回到之前的价格才行。

二、收回预售证、停发预售证。收回是指现在拿到预售的房源不允许销售，停发是对后续这个项目开发的楼栋，尚未取得预售的，不予发证。

三、禁止该公司参与此地的土拍和联合开发；不过这一条虽然严厉，但房企有很多马甲，具备开发资质的子公司换一家可以规避。

其实从预售制、价格备案制度上来看，对房价上涨的控制虽严格，但由于一般开发项目是分批次取得预售证的，所以价格上涨空间还是有。比如说一个楼盘20栋楼，第一次取预售证的时候是5栋楼，备案价格给定后，只允许上下浮动一定范围，各城市因城施策，一般浮动范围在10~30%之间，不能突破，但是下一次价格备案+取得预售证的时候，可以上调备案价格，加上浮动，房价上涨是有空间的。

但是降价就非常难，同样属于突破限价，而且一旦有房企进行大幅打折促销，被处理起来相对于涨价而言是非常快的。

其实房企降价销售被约谈处罚，甚至限跌令这种楼市调控手段，几年前就早出现过。

早在2017年就有，后来很多省份和地市出台过类似政策，归根结底就是不允许大幅降价销售。只不过这些出现的都是点状情况，比如某个城市个别楼盘刚降价，马上面临当地的雷霆手段，迅雷不及掩耳的就被处理掉了，摁下去了，就跟昆山这次一样。所以很多人不知道或者不太清楚记得罢了。

之前各地发的在房住不炒的指导方针下，保持当地房地产平稳健康发展的相关文件，一般楼市价格出现松动的时候，就会有一波稳定的要求，当然这个松动是朝哪个方向你懂的。

还有一种各地常用的稳定价格方式，由于一般监控按月或者按季度（按季度比较常见）对某个城市的房价波动情况进行统计，所以当地控制价格的方式也在网签环节。比如把最近贵的项目和便宜的项目一块网签，作平衡，这样当地网签成交价格波动就不大；当然如果最近成交的房子价格都比较贵，那就等一下先不给这些房源网签，等一到两个月，等有便宜的房源成交后，再放到一起。

所谓恶意降价，主要有两个影响：1、银行资产估值，因为银行的资产相当一部分是跟房地产有关的，而且按揭贷款的抵押物是房子，因此房价如果大幅下降，银行的风向敞口比较大。2、影响市场预期——面包卖不动，面包价格降了，面包店就会减少，对面粉的需求就会减少。

我们的房地产市场历次周期，从来不是市场周期，而是逆周期调节，哪次房价下来自然会迎来一波救市刺激，一波不行再来一波。

谈市场，尤其是房地产市场，这些年我看的最多的是对财富的仇恨，对微操的放大，而回避了更高更大层面的因素。为房价所困的百姓，宣泄情绪主要是靠骂企业，炒房人，咱们做个最基本的逻辑推演，他们有问题，但为什么他们一直能这么干。

偶尔一次不这么干的时候，是要被约谈的。