楼市“宽松潮”在加速！什么信号？
大家好，我是蓝白。
最近催更问郑州的朋友，不下15个。
我觉得，这件事不能孤立地看，正好一年一度的大会工作报告出来了，可以从宏观角度，来解读郑州放松调控，对全国楼市的影响。
先捋一下过去几天的时间线。
3月1号，郑州发通知，取消“认房又认贷”，重启棚改货币化，二手房可以选择核定1%个税，20%差额税可以避开，引起轰动。
3月2号，银保监会说，“房地产泡沫化、金融化势头得到根本扭转”，“我们不希望调整得太剧烈，对经济影响太大，还是要平稳地转换。”
3月4号，央行发通知，明确提出，要提升3亿新市民的房贷借款和还款便利度，也就是说，不管是大学毕业生、农民工，还是快递外卖小哥，上班族还是灵活就业者，只要是城市落户的外来人口，以后的首付、利率、月供，都会有更大力度的扶持。
3月5号，政府工作报告涉及房地产方面的内容，有120多个字，定调了今年的风向。
比如，连续4年强调房住不炒，第一次提出了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。
这些内容不算多，但非常精炼。
4件事，4个信号，指明了同一个风向。
1，郑州是本轮调控大潮中，首个千万级人口大城、万亿GDP大城、国中城市、米字型高铁城市，忍不住了。
2，房地产金融调控的主管部门确认，取得了不错的“成果”，接下来，是平稳过渡的时间。
3，针对3亿新市民的买房金融支持，让首付和利率下调，有了更多的政策依据，不再是地方上的“试探”行为。
4，工作报告再次确认，2022年是调控“怀柔”的一年，不会像2021年锤的那么猛，先让市场休养生息一段时间。
所以，2022年的风向是：稳住。
郑州这一次放松调控，为什么会引起如此巨大的关注度？
想必大家都能感受到，这是一次超预期的、全面性的楼市松绑。
不再是遮遮掩掩，不再是零星的、琐碎的“隔靴搔痒”，而是针对供给端和需求端的大力度“轰油门”。
需求端，减差额税、二套低首付、拆迁户给钱不给房，老人投靠买房。
供给端，降拿地保证金，调高限价，降首付，降利率。
没有刚需，可以制造“刚需”嘛。
追本溯源，本来，刚需这个词，就是被媒体硬生生造出来的。
好了，说回郑州。
这些政策，在前段时间市长讲话的时候，就已经有了充分的预期。
很多人总是说，从2017年到现在，5年时间里，郑州房价，一路暴跌，全无信心，
这话不对。
准确地说，2017-2021年，郑州楼市一直是横盘。
这个时期，是城市版图从三环向四环扩张的过程。
这个时期，每年都是上半年小阳春，下半年降价促销，波动很有规律。
这个时期，是远郊的绿博、平原新区、南龙湖大跌现原形的过程，也是三环外的金水北——惠济——常西湖——管南轮动上涨的过程。
2021年，是横盘到大跌的关键节点。
如果我的记忆足够准确，2021年上半年，当大家一度以为疫情已经过去的时候，郑州的房价，异常躁动。
金水北轻松2W+，管南毛坯1.7W+，四环边1.5W起，一片生机勃勃。
转折，是720。
这个日子，对郑州的影响，无论怎么强调都不为过。
洪水冲击的房屋和桥梁，积水覆盖的道路和绿地，都可以在短时间里清理完毕。
可水灾对一个城市造成的心理阴影，挥之不去。
让购房者望而却步，让开发商自我怀疑。
让小商小贩、经营者、创业者、毕业生失去负债打拼的信心。
接下来的8月、11月、今年1月，3次疫情，又使得整个市场的悲观情绪加速放大。
恶性螺旋，我最近经常用到这个词。
大批房企放长假，遍地停工的楼盘，售楼部空无一人，全靠中介堆人气。
从试探性的做活动，到常态化降价3K-4K每平。
成片的土地流拍，开发商不报名，城投也不想拿钱托底，以至于每次集中供地前，郑州只能把卖不出去的地块，临时紧急撤牌。
不到一年的时间里，从云端坠入泥沼。
所以，从“情绪”的角度，大家才能理解，全面救市的背后：
一座曾经雄心勃勃的千万级北方大城，在遭遇了连番挫折后，心中集聚的不甘有多么强烈。
接下来，我们跳出郑州，看全国。
事实上，全国范围内的房价停涨，也是以2017年作为重要节点的。
那一年，棚改结束，房住不炒提出，限购房票越来越珍贵，利率直线跳涨。
也是从那一年开始，我们只见识过部分城市房价轮动上涨，一年几个月份的短暂行情，却再也没有见到过大范围的房价蹿升。
更进一步说，把郑州720暴雨，作为楼市极速下坠的转折点，只是一条明线。
背后还藏着一根暗线：
共同富裕下的楼市视角。
住建部约谈，房价上涨就问责。
三年楼市乱象大整顿，异动城市纳入观察名单。
围堵经营贷，限制开发贷和个人按揭房贷，二手房参考价推广。
调控的级别不断上升，调控的新招层出不穷。
2021年7月份，可以看做全国市场的转折点。
理解了收紧调控的脉络，才能明白一个铁一般的事实：
戴着镣铐跳舞，放松是有底线的。
往好里说，作为第一座全力救市，且至今没有撤回政策的大城，郑州之于全国，有极强的风向标意义。
就最近这两三天，青岛即墨松绑限售，新房交易由拿证满5年改为网签满5年。
江西南昌公积金贷款额度上调至最高80万元。
唐山推出公积金贷款新政：二套首付比例从60%降至30%。
宁波部分银行房贷政策转为只认贷不认房。
遍地开花，从郑州开始，这是共识。
松绑有限，房价有高压线，这也是共识。
从历史上看，包含“棚改货币化”在内的全面宽松，当然会涨。
但是，忽略背景去谈历史走势，本来就是刻舟求剑。
当时的开发商，沉醉在冲规模的幻觉里，对2021年的大坑没有丝毫防备。
当时的购房者，追求的是高负债，一刀流，不管老破小还是远大新，荤素不忌。
狂热的时代，钱就是纸。
爆雷的年景，钱就是命。
只要开发商继续躺平，不能发债，不愿拿地，债券展期，商票拒付，持续停工，就没有任何上涨的持续性。
对，棚改也救不了。
这也是很多朋友催更问的：货币化又来了，我好慌。
别慌。
当初的货币化，有央行提供的PSL，有大规模、轰轰烈烈的城中村拆迁，城市急速扩张，有拆迁户如狼似虎的购买力。
现在的货币化呢？
只有零星城市敢提出来，财政也给不了多少支撑，因为今年的一般公共预算，只侧重建农村危房、老旧小区改造和租赁房。
靠棚改专项债？不说这一类专项债已经压缩得七七八八，就算批了，也是只支持已开工项目，而且不能用于货币化安置。
威力更大的，是去年住建部的一个通知：在实施城市更新行动中，防止大拆大建。
老城区更新项目内，拆除建筑面积，不应大于现状总建筑面积的20%。
不突破老城区原有密度强度，更新片区内，拆建比例不大于2。
就这两条红线，两个指标，就把棚改压得死死的。
你不是想货币化吗？
可以，本来就紧巴巴的地方财政，掏钱给拆迁户安置，上面不管。
别再有市区里大规模拆迁的想法，不批。
难道去拆远郊的农村？现在郊区房子都多得卖不完，拆了意义何在？
词还是原来那个词，可货币化，早已不是原来的货币化。
房地产调控的根基，还是定力十足的。
即便像郑州这一次超强力度的放松，也没有取消房子3年限售的规定。
是不敢，还是不想，留给大家琢磨。
调控，还是那个调控，稳稳当当的。
救房地产，是2022稳增长大年的必然。
有一说一，土地、债务、基建、货币的信用扩张、上下游行业的信心，离了房地产属实不行。
但，打压楼市过度金融化的决心，摆脱卖地路径依赖的坚持，以及“共富”的底层逻辑下，就注定，会给所有城市划下了红线：
房价只要涨，就被锤，没有例外。
我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。
