疯狂的韩国房价暴跌，会传染给中国吗？

韩国房价在过去几年中一直处于快速上涨的状态，尤其是在2016年至2019年期间，房价涨幅更是惊人。然而，随着全球经济的放缓和韩国国内政策的收紧，韩国房价开始出现下跌趋势。首尔作为韩国的首都和经济中心，房价的下跌幅度更是惊人。

韩国楼市当前现状

从2022年下半年开始，韩国全国公寓入住率已经下降到70%以下。即便在首尔最繁华的地段，房屋也变得不紧俏了。一边是房屋大量空置，一边是央行史无前例的加息政策。

曾经，首尔江南区这个著名的富人区是全韩房价最高的地方，一套面积仅25平方米的公寓，售价高达32亿韩元，但现在同样的户型售价降了8.5亿韩元。附近其它高级住宅区也有多个公寓在降价出售，最高降幅达到了10亿韩元。

从2022年4月至2023年1月，韩国央行已紧跟美联储的步伐，连续7次加息，创下历史纪录。楼市也受到影响，一路下行。截至目前，韩国房价已经连续9个月下跌，基准房价同比下降18.6%。

因此，广东省创新战略研究会高级研究员骆仁童表示，投资者应保持谨慎，并在做出决策时考虑到市场的不确定性和长期可持续性，以确保投资的稳健性。

这样的趋势蔓延到首尔的富人区。很多手握多套房的有钱人，现在宁愿降价几亿韩元，也急着把房子脱手。房产政策委员表示，由于上调基准利率带来的贷款负担等原因，即便是在住宅需求较高的江南区，住宅价格也呈现下降的趋势。

为了促销，韩国地产开发商们甚至在广告里承诺买房子，送奔驰车。即便如此，对大部分普通人来说，这个价格仍然是高不可攀的。很多人担心，韩国的“房地产衰退”即将到来，而且大有超越2008年金融危机的态势。国际货币组织也警告称，亚洲地产泡沫离破灭仅一步之遥，尤其是韩国。

遗憾的是，韩国政府并没有对策应对，相反还采取对全租房诈骗的对策，导致大量房东因还不起钱而紧急出逃。留下的房客走投无路，甚至选择轻生。

造成韩国楼市崩盘的原因

从行业分析的角度来看，韩国房价暴跌的原因是多方面的，但关键在于独特的“全租房”制放大了金融风险。全租房，又称“传贳房”，是韩国独有的一种租房方式。这表面看是租房模式，但本质是一种贷款。

在这种模式下，租客可以借给房东一笔钱，一般是房价的50%-80%,房子就能免费住。两年后，房东还钱，租客还房，两清。这种裂变式的玩法使得全国大部分房子集中在少数人手中，楼市越来越热。很多炒房客短时间就可以累积到几十甚至上百套房子，相当于用房子做抵押，从租客手里贷款，拿到本金然后再去放贷。

这个游戏想继续下去，必须满足2个条件：一是利率保持低位，二是房价永远上涨。这是个恶性循环，同时叠加了其他的因素影响，加剧了恶化的程度：

其一，过去5年韩国房价平均涨幅80%，仅次于香港，是全球最热的地区之一。这主要是由于海外炒家的推波助澜和以全租房为纽带的炒房体系。

其二，韩国经济是高度外向型经济体，今年出口严重衰退，连带波及整体经济，国民购买力下降导致房地产供应过剩。

其三，美联储频繁加息导致涌入亚洲的热钱回流，房地产遭遇钱荒，随着利率上升和房价泡沫的破裂，韩国房价开始暴跌。

韩国楼市的未来会怎么样？

韩国楼市未来的情况不容乐观。野村证券预测房价将比2009~2014年金融危机之后的房地产市场降温更为猛烈，引发连锁反应。已经出现了一些迹象：和房地产相关的家装家具业正在陷入生存危机，房地产中介行业也在受到波及。同时，房价骤降还将影响个人消费，导致经济陷入更深的衰退。

在这种情况下，韩国央行仍然认为房地产市场的调整是可控的，但经济学家警告称韩国更进一步的房地产衰落就在眼前。利率上升、资金断裂、房东们的美梦破碎等问题也日益凸显。现在的韩国人也不再热衷买房了，而没房的年轻人们依然没有出路。

为了应对房价下跌和经济衰退的双重隐忧，韩国政府计划通过建设统租房来缓解房地产市场的压力。但是，这种做法也存在租金上涨的风险，因为政府成为了垄断市面绝大多数租房的房东。

因此，从整个行业的角度来看，韩国楼市的未来充满不确定性。政府需要采取措施来稳定房地产市场，同时也需要关注个人消费和经济增长的问题。

中国会被传染吗？

最近，深圳的统租房事件引起了广泛关注。政府来做房东或许可以避免重演韩国楼市的悲剧。

中国的土地供应机制和传统观念共同影响了楼市的供需关系。广东省创新战略研究会高级研究员骆仁童解读到，政府掌控土地供应，通过出让土地获得财政收入，导致土地成本高昂，进而导致房价上涨。此外，中国人的传统观念也是影响楼市的重要原因。

中国楼市目前存在部分城市房价回落的情况，与韩国本次楼市相似点在于，这些城市人口净流出明显，且人口支撑较为薄弱，在上一波房价上涨周期中投机色彩较浓。

然而，中国楼市与韩国最大的不同在于，中国通过打击诸如“首付贷”等金融工具来控制房价过快上涨，同时一线城市房价总体稳定，因此系统性金融风险引发楼市崩盘可能性并不高。

为了维护房地产市场的基本稳定，应从整体上考虑，避免过度依赖房地产来促进经济增长。《房地产需要“新发展模式”，商品房预售制该不该取消？》

同时，应加强对房地产市场的监管，遏制房价过度上涨，避免出现类似韩国的楼市泡沫。《全面实现不动产统一登记，将产生哪些方面的影响？》

此外，应采取措施保护普通民众的利益，避免他们在房价暴跌后承担过大的风险和损失。《房产税试点来了，会产生哪些方面的影响？》

总的来说，中国楼市需要保持稳定，避免过度波动，以维护普通民众的财富和整体经济的健康发展。

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