竞争篇|山水区房地产市场的2022-2024（下篇）

今天——学区、资源、产品力

一座喧嚣的戏院，忽然少了一半的角，瞬间觉得冷清了很多。30+盘的竞争，到了2023年年底就进入了15盘唱戏的局面。但凡是货量充足能跨越2023年的角都在上面了。

据说山水区的库存去化周期有9-10个月，但某个本土沿河大体盘自己常年销量一动不动，就占据了2-3个月的库存单位。

恍如隔世，一时间要买个三室的房子，怕是找不到几个可挑的盘。近的又贵又少，便宜的太偏远。

每6分钟一班车的轻轨，像城市的大动脉，随着心脏的节奏不断输送血液。1号线是条神奇的线路，从早晚高峰，拉着上班族跑，其他时间，拉着学生跑。1号线对很多人来说是条半程线，在王府庄与2号线的换乘站上，几乎90%乘客从1号线下车转2号线，与此同时，相似的一群人从2号线转入1号线。

如果说城市是一个生态系统，那么房地产是每一个生灵安居之所，无论这一生灵如何觅食，总要在固定的生物钟下回归居所。“衣食住行”，以“食”为先，城市的就业机会，带来了新人口，带动了“衣住行”。

山水区和很多县区相似，尽管很多农村进城人群不在所在县区工作，但是为了婚姻、教育等等需要会在县城买房；山水区和很多县区不同，它的城区拥有三个功能片区，能在产业上补位上级市，提供一定就业机会，能在居住上为城市外溢人口提供相对便宜而舒适的居所。

北部开发区看起来是三个盘，实际仅一个水发，另外两个都是地铁沿线，与水发间交通也是隔阂的。另外两盘中，圣丰主打低密度吸引A市人，不到市区高层一半的价格买洋房，估计“学的是”阳光城，阳光城当年靠A市外溢就短期内卖的精光，现在A市主城五区降价，圣丰的算盘不好打；金科主打学区，但母公司债台高筑，表演时复工也在A市多个楼盘上演，但无奈金科学区实在太好，可以让业主孩子凭置业合同上学，以至于无数胆大的家长临上学前登上这艘漏水的船。

大学城片区，经历23年的发展，基于大学教育这一内核，乘着国内的内卷旋风，发展出艺考、专升本、考研、考公、职业证书考试基地，借助轻轨和济南高新区的政策优势，打造创新谷片区；十多万师生和人口的涌入的消费，又成就了一片商业创业的热土。地段是楼盘这棵树成长的土壤，在就业-十二年教育/大学/教育培训/商业/中小企业、交通-轻轨/双高速口/快速路、休憩-园博园/华谊影城、购物-商业街/银座、教育-大学城实验、山师附小附中五项地段的基本资源中，发展出了在山水区内部片区中的比较优势。

大学城片区，楼盘的库存宣布片区进入改善纪元，能够提供100㎡以上至140㎡二胎初选户型的仅剩下建邦和南益两盘。建邦老树发新芽，在多年后乘着大学城实验分校和轻轨的利好，33层大高层呼呼的盖。南益的到来宣布了不一样的产品时代，起码在户型上给了长清客户不一样的选择，2.0的容积率主打洋房和小高层，大面宽、短进深、大宽厅的产品终于让160㎡的不再像120㎡，100-230的产品跨度，从平层、顶复、湖景边厅，充分利用了每一处资源优势。

在大学城一片湖区的景观带中，观山悦的山景房显得“被”差评，小高层洋房的配置也不差，110㎡-195㎡的产品段覆盖面也够大，但是一直找不到分属于它那部分的置业理由。山景和水景比，变化层次少，走高端客群，显得弱势；小高比大高层固然好，价格比大高也贵的多；比起南益的小高，户型产品又是多年前的。属于处处看着不错，但是每一类产品都有强大的竞争对手。特别是刚需面积段缺失后，高端客户又没抓住，尤其显得难受。

天风的胜利是首先是产品的胜利。到长清的人很难不被它的建筑外形所吸引；到它盘的人，很难不为登高俯瞰5000亩山河流动风景画所驻足。而且从当年到现在配套、户型、配置的各方面比较优化，很抓高净值客群痛点。其次是地段的胜利，这里把地段放在第二位是不合理的，但是考虑到它附近的楼盘有相似的地段，同生态圈比产品。与产品相比较，它是个容积率高达2.8,31层的大高层，就显得不那么重要。

昌盛片区是层次最为丰富的区域。如果统计山水区三险缴纳情况，人数占大头的在这里；如果统计豪车的保有量，最多的也在这里。上篇文章发布了一张昌盛片区社会层次结构表，基本展示了谁有能力买房。1000多年的建城史，让城市生态系统、展示界面、城市烟火最为复杂与丰富。

昌盛区的前销冠总是特别的，前面一直是恒大绿洲，为了区域公司业绩，一直走低价跑量的路子；明明有机会做出产品力来，缺硬生生被10多年的户型填充进来，最后被烂尾。后面是世茂，前面一直跟着恒大做销量老二，好在价格高，揽了好一波城市红利；后面就总部债务暴雷，停工、被救复工、停工……从高点9500元/㎡降到7000多元/㎡，到现在一直民工、客户维权不断。

建发的亮相让昨天的产品同质化一扫阴霾。示范区开放后，统计来访过万。这个数据放在哪里都是恐怖的，这意味着它的到来重新定义了产品的标准。说个例子，我兰州的同事总说济南的兰州拉面不是兰州拉面，回兰州探亲后专门在吃面时把照片发到群里，好好的让我们羡慕了一回——拉面是这个样的。开盘1100-13000的价格把很多人拒之门，尽管小高层降价到9000多，但是依据占据价格的顶流。之前不少竞品七八千的价格，在销量上打不赢这个盘。

济水很特别，A市的国企平台，当年的地王。很有能力，把百年石麟入学班搬到了自己的新校区；但销量也很头大，据说，在当年周边没有四馆、没有文昌山公园、没有购物中心时做的总平图，用在了现在。二期报规为公租房，可能又在等待时机。

南部大面积的片区，山语送走了自己的兄弟盛景台，又快送走了雅居乐、汇侨城、招商，又见证了碧桂园流星般的拿地与售罄，广大的片区，它面壁山根，高唱一句“人生难得无竞品”，可能会遥想当年，想象中的高铁、轻轨延长线啥的。

明天——国企搭台 品牌唱戏 分化的市场

很多品牌地产民企因多种原因，现金流量表仍在持续恶化，但品牌不死，人员要活路，看着各位国企平台大哥自产自销，找到了另一个门路——输出以产品构建、成本优化、品牌、物业为代表的盈利模式与卖法，通俗的讲法就是：城投大佬您看，我把xx盘（该开发商拿地自售热盘）的卖法给您移植过来！你投资，我操盘/运营。

 

绿色部分是已经拿地或者市场吹风较强的。2023年再加上几块新入市的土地，2024的市场拭目以待。

 

上面这个图，是笔者将混合式楼盘和改善类楼盘单摘出来。

下面这个图，是笔者将混合式楼盘和刚需类楼盘单摘出来。

笔者一直有个概念，决定楼盘销量的第一位是供需关系，第二位才是楼盘自身的产品力和价格。即各类消费者的需求问题（矛盾的主要方面），和各类开发商提供的解决方案（矛盾的次要方面）之间的匹配度。

如果调研2022年山水区网签统计中各类产品的去化情况（各类面积段、各总价段的占比），再比较各个楼盘的核心买点（购房/换房的理由），再与已入市未推售楼盘及新入市的楼盘货量相比较——在开发商那里，长清大步跃进改善时代。而现在走访后看到的是，很多楼盘，特别是核心区，三室户型已经售罄或者所剩不多。 

比较一下2022年历史（上面的图），需求的学术概念是愿意并有能力购买，有两个关键词“愿意”“有能力”。

可能未来一些主流看起来偏远区的盘有逃生机会，也为一些日益着急出售套在手里多年的二手房有出售的机会，一些踌躇满志的纯改善盘将进入一场激烈的战场。

（完）