蛋壳公寓爆雷，从散租式长租公寓看集中式长租公寓

散租式长租公寓，就是像蛋壳，自如这一类，分散在不同小区，不同区域的房屋。称之为散租式公寓。一般以住宅为主，合同期限，一般一年两年三年，短暂性的租约。大部分在交通比较方便的地带。也比较受年轻人，白领这一类人群欢迎。满足了对于高品质生活的追求。

集中式长租公寓，就是像华住旗下城家公寓，万科泊寓，龙湖冠寓，这一类，以拿大体量独栋物业为主，整体租赁下来。然后在做成一间一间的房间。租约一般在十年，或十年以上。由于控制成本的原因，郊区市区都有分散。这一类长租公寓，也是比较受白领，年轻人喜欢，在整个公寓布局上，还有还有台球厅，健身房，蜂巢快递柜等。更像一个社区。甚至有的还有单独的停车场，方便租客停车。

所以这里要说的长租公寓，不是只有散租式公寓，也有长租式公寓。这一类公寓，因为整体打包大体量物业，或者由房地产开发商旗下的公寓品牌整体租赁。开发商一般都比较有实力。在加上租赁时间比较长，相对于散租式公寓，即使出现蛋壳这种事情，也可以打包出售，转让，甚至还可以改酒店等等。比如某品牌公寓，就曾断臂求生。直接将物业整体转让，某大型房地产企业接盘。现在运营的很好。更方便交易。

在回头看散租式公寓，合同期限比较短，交易起来，找接盘反而更难。如果公寓老板跑路，物业可以直接回收，甚至可以转让。因为是大体量物业，押金肯定更不会是几千几万，有的甚至几十万，上百万也有可能，具体看物业体量。公寓老板要跑路，首先第一大额押金可能打水漂，还有就是租户，大部分可以选择月付，季付。跑路，押金，租金，甚至都可以达到抵消的目的。还因为签的长期租赁合同，所以十年，甚至十年以上，租户租金都是要打到品牌公寓公司的。真跑，也没别人，就是找这个公司。

在一个就是，这一类长租公寓，前期要投入大量资金装修，改造，如果真跑，前期的投入全部打水漂，代价是昂贵的。而且你装修了更好，跑路直接将你物业转让，或者改成酒店，办公等形式。好位置的不愁租，甚至可能抢手。不太好的地方，肯定租金成本也低，改造的形式也多种多样。更便于交易。相对于风险来说，就小很多。

并且由于拿房的租金成本问题，及早进行了控制。大部分要好几年才能回本。所以必须精打细算。这么大的体量，出现不付租金的问题，早就被物业，业主尽早知道了，因为涉及金额比较大。可以提前更好的管控风险。

所以不要房屋租赁市场，不只有蛋壳这种公寓，其实还有另一种公寓。也叫长租公寓。