共勉|一个地产人眼中的山水区房地产市场（下篇）

阶段三：2018年后 大竞争时代

阶段一与阶段二算是一个地产周期的起，阶段三见证了这个周期惯性之后的垂直降落。

这个阶段是属于山水区昌盛片的意气风发——各大品牌开发商纷纷选择昌盛片区抢滩登陆。一时间，群星璀璨。

山水区意气风发的高楼面价盘，开誓师大会冲刺万元房价，同时A市地产人、自媒体喊出“54321”价格格局（备注：5指的是5万/㎡）。10年前拿地仍在售楼盘的老总，看着一个个竞品楼面价快比房价高，算了算自己的账面利润，饱经风霜的脸上，笑容像花一样灿烂。而前期卖得快售罄楼盘的老总，年前刚戴上大红花，年后看到这市场，哭笑不得。

故事没有沿着增长曲线继续前行，尽管亮闪闪的金字招牌、乱花迷人眼的产品已经比之前的房子“高级”很多，尽管营销各种招式让售楼处人满为患，但是也仅仅笼络了少量人群。开盘十几套、开盘个位数让愤怒的总部第一刀砍向了之前拿地的投资部。

疯狂之后是清醒。外部是调控加紧；近处，打开地图，上面长满竞品——老盘、新盘、大盘、小盘，高层、小高、洋房、别墅，市区、近郊、远郊，各种赛道如同电影《2012》的城市道路，无论车辆发动机性能如何，都堵得无法动弹。

首先外围区的楼盘开始打断腿促销，10000元/㎡的降价7000元/㎡，渠道机构被地产商从跑堂、陪客一路抬到主宾的位置。

尽管老盘怎么卖都赚钱，但是没在这里拿地，就在那里拿地，某些大区公司急需老盘发动“价格屠夫”功能来粉饰很多新地块新楼盘卖不动的事实；某些公司丧失了新拿地的信心，守着老盘慢慢地卖；还有些公司“真的”信了持续上涨的价格趋势，把自己的老地新盘抬得高高的，自信满满俯瞰众生，等待他们飞奔到自己的优势地段上，向自己讨要一套居所。

“新核心区”的楼盘似乎日子过得还不错。大量新出让的土地，让城市“核心区”挪位，让城市更新有了充足的弹药——新公园、新图书馆、新马路、新校区、新购物中心……，短时间内一系列的配套升级让“地段”的人口吸纳效应如发动起来的抽水机，为“新核心区”的楼盘提供源源不断的客户。尽管同质化的户型、同质化的业态，但是9000+元/㎡住宅，2-3万元/㎡的商铺，让选择“高地”的楼盘日子过得不错。

2020年疫情叠加三道红线，断掉“高周转”这台水泵的水源。没想到先砸了饭碗的是教育培训业，接下来直到现在，无数地产业总监、中层、工程师、造价师、会计师、销售员陷入职业的泥淖、讨薪的漩涡。一个时代的标志印刻是夫妻两口子一个干地产、一个干教培，攒了点钱买了A股票，掏空六个钱包贷款的房子成烂尾楼。这些意气风发的学子，挤过千军万马的独木桥，七八点钟的太阳，在毕业的时候进入了两个“看起来”收入和前景还不错的行业，几年内完成了日本几十年历程——从“昭和男儿”到“平成废物”。高位成功者，用手指着他们骨头说：“看，这是NL！”。

陈旧的《雅典宪章》又一次发挥了它的魔力，围绕居住、工作、游憩与交通四大功能，在特色社会中增加了最佳buff功能——学区。如果说哪一个地区完善地贯彻了这一理念，那么大学城片区叠加了大学城实验的九年一贯制教育彻底掀翻了区位之争。

学区之内，十几年之久的公租房改商品房重装上市，被地产自媒体嘲讽为“老黄瓜刷绿漆”，差劲到二手房市场都罕见的户型，一群人等着看笑话。确实笑了，开发商笑了，笑纳满城为求学位踏破门槛的爹妈包起的百万级大红包。一个“中考分流”的政策，彻底炸开了一片更大的市场。

绑定这一学校主校区、分校区，让滞销多年马上要卖肾的楼盘变成畅销盘；让十几年前别墅老盘重整土地，顶着业主闹事的黑白条幅，开发大高层。

《雅典宪章》早早地说明，房子不仅仅是房子，它是一切需求相对应的功能的组合。

两个时代结束了，产品同质化时代结束了，资源集中于一处的时代也结束了。城市功能区（资源）的重新分配让地段形成三足分立的状态。观山看湖顶级自然资源盘，注重产品迭代的港资、国资盘，让城中多样化人群有了新选择。