Renewal-Zone：专访华润置地 姚益 | 商业空间的多维叙事与创想

打开www.RENEWAL-ZONE.com了解更多

微访谈

近年来，华润置地所打造的多个优秀商业作品，以潜能无限的空间吸引力和商业表现力，在专业口碑和大众认可度方面都收获了不俗的成绩，也不禁让人好奇这一系列佳作背后的产品逻辑。而华润置地的创作团队，并不满足与拘泥于前例，而是不断以人本主义的顶层逻辑和细致的打磨态度，不断引航未来商业空间的趋势探索与产品研发。

本期【倾谈实录】邀请了华润置地华东大区设计管理部副总经理姚益先生，通过这篇充盈着前瞻性立意与社会责任感的文章，从苏河湾万象天地入题，细述华润置地以创新力破题各种限制与挑战，构想出呈现着文化、自然、历史、体验与社会价值的每一方魅力聚集地。

姚益先生拥有超过10年房地产开发设计管理经验，现任华润置地华东大区设计管理部副总经理，负责管理包括上海片区、江苏片区、浙江片区、安徽片区等地的所有商业、办公和酒店业态项目。

R

新的发展时期，商业空间已经成为了多元化生活方式和场景的复合空间载体。在这种趋势下，您对产品设计方面有哪些重点考虑？

E

从宏观层面来看，过去的几年中，社会经历了巨大的变革：人口红利的消失、老龄化的到来、宠物经济的崛起，低欲望社会等，这些现象已经逐渐地反馈在消费市场的表现上，在未来几年中会更全面地体现在消费行为和消费体验上。我们无法准确地预言这一刻何时到来，我们只能为即将到来的变革做准备。因此在近年来的产品设计打造中，我会重点考量以下内容：

E

可变性：商业市场的变化风起云涌，消费者的喜好琢磨不透，品牌的调整也越发快速和机动。我一直认为，基于中国的国情，我们的商业中心必将成为住宅、办公以外的第三空间，去承载消费者各种业余生活的可能性。因此在商业项目的公共空间设计里，我们会研究它可能的使用场景，使其既能满足与商业运营相关的活动，比如快闪店、市集、演奏会等，还能满足消费者出于生活喜好自发形成的活动。

商业地产的赛道，始终处于变化之中。在设计和产品打磨的过程中，如何以足够的弹性或可变性来适应未来商业市场的风源变化是至关重要的。消费者尤其是年轻一代的消费习惯和喜好在快速的变化中，商业空间也需要随之更迭。我们需要用灵活的可变性设计，来满足未知的场景和运营需求所带来的挑战。

E

人性化：无论是面对消费者还是品牌商户，商业产品最终的服务对象都是人，因此我们一切设计的原点都是以人为本。为消费者营造更舒适的游逛空间，为品牌商务提供更好的展示空间，为工作人员提供更好的工作环境……我们从动线设计、室内照度、室外家具等角度，尽可能地提供以人为本的体验。这些体验往往是低感知，甚至无感知的。比如上海苏河湾万象天地的植物设计里面，考虑到项目的宠物友好属性，以及地面公园24小时无边界的特征，我们所有植物的选择均不会对猫星人和汪星人有害，消费者可以放心地带着他们的宠物在场地内游逛，享受无边界的自在天地。宠物友好成为了苏河湾项目的一个标签，并因此收获了大众的不断认可。这基于项目的顶层设计对人性化的注重，从而创造出微气候下亲自然可持续的生态项目。

E

在如何打造具有可持续吸引力的购物中心方面，苏河湾万象天地是一个很好的范例。区别于盒子形式的商业空间，我们选择建造一座公园。人们永远不会拒绝公共空间，尤其是亲自然的环境。同时，苏河湾创造的微观的自然空间，不仅提供消费场景，展示公共艺术，还让人们在其中亲近自然，体验艺术、文化和历史的魅力。秉持这样的顶层设计所打造的公共性空间饱含社会责任感，宠物友好理念与公园的相得益彰，让这里成为人们愿意持续前来的场所。通过宠物社交行为，又能促进消费和经济的发展。

人性化、本土文化、可持续性和社会公益性，是我们在项目之初便树立的核心理念。经历过从无到有的发展阶段，中国的购物中心已经面临同质化与过剩的问题。过去也曾出现对未来和人性化需求，以及对社会的公共性价值和公共空间价值方面考虑的欠缺。宠物友好的理念便是随着我们的总体设计在时间和市场的变化中自然衍生而来。历经了六年多的精心打磨，如果项目在初期就确立要做宠物友好，在之后的发展中有可能变得不再符合社会的主流消费习惯。例如电竞一度被认为是非常热门的业态，现在看来却并不能吸引足够的消费人群。在时代和市场的演变中，我们只需营造出顶层的设计和界限，再以优质的物理场景表现，便能很好地顺应环境与趋势的变化。

E

在地性：每一个地块、每一个项目都是独一无二的。在城市过往的快速、粗放式的发展中，很多历史信息被淹没，很多传统的生活方式也被尘封。我们对历史、对在地性尤为重视，在去年开业的两个万象天地项目中，我们对遗留的历史建筑做了仔细的研究，邀请了众多专家一起助力古建筑的复原。去年苏河湾开业当天，有一个场景令我记忆深刻。有一个爷爷看着天后宫的戏台发呆了很久，后面一聊发现，他原来就住在戏台上，当时一方小小的戏台住了好几个人。我们完好地保留了分隔墙的痕迹，没有为了美观去进行遮掩。复建过程中的一些小心思可能不为众人所知，但我们的设计经理们就是怀有这样的理想和担当，去尊重每一份在地的记忆。

E

可持续性：如果说对在地文化的坚持是对历史的尊重，那对可持续性的要求，是我们对未来的责任。在项目中，我们十分关注对环保材料的使用、对能源的有效利用，以及对周边生物等保护等方面。比如上海华润中心项目成功取得了SITES金级与认证，标志着国内超甲写字楼项目在国际顶级生态景观认证领域的首肯与突破。为此我们提出了五大措施，包括保护历史风貌，以原有建筑密度为肌理，重塑上海旧宅遗址；保证生物多样性，恢复本地群落，提高场地生物丰度和生物量密度；探索绿色方案、循环材料使用、落实双碳工作等。

R

华润苏河湾获得了业界和大众层面的高度认可和持续热度，也成为了今年来上海城市更新项目的一个优秀范本。请问项目的构思和定位是怎样的，有没有实现最初的目标设想？

E

我们非常开心苏河湾获得了大家的肯定。的确，上海苏河湾万象天地开业后，项目得到了大众、业界和政府的高度认可和持续热度，苏河湾万象天地的消费场景也多次登上了电视台的画面，体现疫情后大家对消费市场的信心和对健康生活的认可。

苏河湾优秀的地理位置、深厚的历史资源，使其具备打造比肩巴黎拉德芳斯、东伦敦科技城、新加坡河滨海湾等世界级滨水核心区的基础和优势。因此从拿地伊始，到目前整体运营的情况，我们对这个项目的定位一直是中央活力区，它是一个宜居、宜商、宜游的综合性区域，有大片的、无边界的公共区域，在夜晚和白天都有人气，没有人流的潮汐现象。基于这个定位，我们有塔尖住宅润府项目，有苏河湾中心的写字楼集群，有苏河湾万象天地，还有4万平米的绿地公园，以及2处文保建筑。多元的业态组成，为CAZ的概念奠定了基础；全年不间断的文化艺术活动、露营慢跑等现代滨水生活方式的呈现……项目呈现不到一年时间，苏河湾的活力已经被市场认知和认可，我们会持续打磨、精进，与各方携手，共同将苏河湾打造成世界级的滨水活力核心区。

R

在苏河湾项目中，怎样兼容多方面的空间需求，打造项目长期的发展潜力？

E

苏河湾项目或许是迄今为止我们所遇到的最为集中、多元和综合的一个项目。除了我前面提到的住宅、办公、商业、公园、文保建筑以外，我们还代建了一级应急避难场地、地下连通道、110KV变电站等市政设施。如此多而复杂的内容集中于这三个小小的地块，从构思伊始，我们的确面临了巨大的挑战。为了解决这个问题，我们打造了一个复合的、立体的万象链，各类功能链接在这个链条上。消费者漫步其中，可以感受到慎余里、天后宫的厚重历史，触摸到无界公园带来的自然生态，体验到现代商务的精致生活……

同时我们也在公园内设置了大大小小的开放绿地和广场。开业至今我们可以看到遛狗的年轻人、遛娃的爸妈、露营陆冲的年轻人、午休的上班族，散步的住户……我们赋予了苏河湾多元的功能，各类人群的到来激活了项目多元的画面，一起构筑出活力的滨水生活图景。

R

项目在尊重历史文脉，延续在地文化方面，做了哪些创新？

E

在设计初期，除了慎余里和天后宫两座历史建筑，我们还对整个苏河湾片区的历史进行了梳理。在这个过程中，我们了解到整个片区始于17世纪的60年代，由苏州河的航运产业所激活。1661年福建北路桥初建，苏州河两岸已有集市形成。1876年，吴淞铁路上海站建成，交通的发展促使这里的生活方式从自给自足的经济模式转向商业化的发展。1884年，清政府为了外交而建的天后宫落成。中外交流也将西餐生活、跑马生活、餐厅生活以及旗袍生活带到了这里，人们的自由空间扩大，趋于市民生活的公共空间开始形成。1923年慎余里建成，海派生活方式开始有了具象的画面。中国第一部电影的放映地、独具特色的月份牌画、第一条马路、第一盏路灯、第一台汽车、第一座现代百货……回望历史，我们看到从1661年至解放前，苏河湾片区一度引领了上海乃至全国的精致生活方式。这对我们的构想有极大的启发，与我们想要打造的「中央活力区」也不谋而合。因此我们更是迫切地想要对大众发声，告诉大家这一段被尘封的历史。

E

工欲善其事，必先利其器。为了更好地讲述这片的历史，沉淀出全新的生活方式，我们做的第一步就是把两处文保建筑原汁原味地复建出来。为此我们做了大量的调研，追根溯源去还原慎余里的原始做法，花费了大量的代价在周边省市搜罗同时期、同尺寸、同材料的老砖和老瓦；在天后宫，我们更是对每块材料进行了3D扫描和检查，研究不同构件的树种、年代，对于戏台的藻井更是研究了不同程度的复建方式，最终获得了专家、政府、市民的一致认可。

E

文保建筑的修复只是起点，在去年10月13日启幕的城市公共艺术季里，我们还邀请了国内外的艺术家为慎余里、天后宫和苏河湾片区量身定制公共艺术作品。在慎余里，我们邀请法国艺术家Vincent Leroy带来《Slow Lenses》，42片菲涅尔透镜组成的“窗帘”飘荡在主弄上方，历史与现代的对比在这件作品中达到了和谐的对话；在天后宫，我们邀请美籍艺术家JUJU WANG创作《once upon a time》，艺术家将天后宫的前殿和主殿的砖雕和木雕的图样雕刻在亚克力上，结合彩色贴膜，在阳光的照射下鲜活了起来；在西里的大草坪上，国内青年艺术家谭英杰，选取了苏河湾过去百年时间里的五张经典照片，将其裁切、翻折，打造了一个高约3米的艺术装置，不少原来的居民在展览期间前往这件作品前寻找自己曾经的家。

E

基于区域的历史，在不懈的宣传下，苏河湾吸引了不少高质量的活动。比如去年底VOGUE film的年度活动「她视界艺术周」登陆苏河湾，杰出的女性导演作品在妈祖的宫邸——天后宫上演，郭采洁首次在传统戏台上进行乐队表演，中国第一部电影的放映地徐园的旧址就在我们项目对面。华润置地去年也以苏河湾为基地，推出了特色的红色之旅项目。今年我们还会持续地引入与海派文化、东西交流、生活方式相关的系列活动，这既为项目增色，也是呼应苏河湾片区在历史上引领精致生活方式的举措。

R

你怎样看待优秀的商业建筑对周边环境以及城市区域活力的激发与延续作用？

E

在我看来，优秀的商业建筑在这方面发挥着至关重要的作用。一个优秀的商业建筑应该是一个好看且好用的容器。首先在“好看”层面，一个好看的商业建筑包括建筑外立面、室内空间、景观的打造乃至艺术品，既能与周围其他的建筑相协调，也可以是特立独行的存在；但无论如何，颜值一定是第一吸引力。

其次“好用”方面，不仅涵盖空间的分割、流线的组织，还包括建筑材料的选择、机电设备的选型，甚至能源的使用等方面。尤其在当今时代，绿色材料、低碳运营不仅是一句口号，还是应当践行的准则。只有这些都做到位了，顾客才能安心、舒心、顺心地在商业建筑里游逛、消费，并且能够吸引他们多来、常来。

E

最后谈到对“容器”的定义，老子在《道德经》中说过，“埏埴以为器，当其无，有器之用。凿户牖以为室，当其无，有室之用。故有之以为利，无之以为用。“商业建筑就是一个承载各类商业活动的容器。无论是商家、活动的资源，抑或是消费者的客质，一个美丽的容器，有助于吸引优质的资源。当这些要素都正向地运作起来之后，这个建筑所承载的商业环境就能更好，从而长久地吸引周围以及区域的人流，激发并延续所在区域的活力。

R

对于这一类型的项目，华润呈现了许多有口皆碑的作品，其中有怎样的准则或理念吗？

E

对每一个项目，我们都会因地制宜地量身打造，深入了解场地的历史背景和周边的历史文脉，并探究这里曾经发生过的故事，还有属于这片场地的记忆。以苏河湾为例，原有的建筑，包括许多石库门的老的里弄以及有着百年历史的妈祖庙的殿堂和戏台，在城市更新的过程中都被拆除，我们没有选择新建，而是以复建的形式将老建筑带回这里。在进行场地设计时，我们充分尊重历史和场地的记忆，来激发场地的特质和潜能，并将其融入周围的环境中。我们致力于打造从片土地中自然生发而出的空间，使其与自然环境和城市界面融为一体，并通过场景，追循根源，将挖掘出的宝贵的历史记忆小心翼翼地带回场地之中。

当苏河湾建成并开业之后，我们非常开心地看到许多曾经居住在这片场地上的居民回来怀旧。属于这片场地的记忆不应被抹灭，在予以尊重的基础上，我们通过对产品的重塑和打磨，让场地焕发出新的生命力，这是我们作为开发商需要去认真完成的事情。

R

如何通过资源整合发掘项目潜力，打造出作品的核心价值？请结合相关作品为我们分享。

E

作为国内最大的地产开发公司之一，华润置地最大的优势之一便是对资源的整合。我们拥有众多的地产开发的资源，旗下的万象生活连续数年蝉联国内商业运营的TOP 1，在商业、办公领域拥有丰厚的定位、策划、招商、运营经验，这也是我们优质的内部资源。外部我们有全专业的优秀设计资源，所合作的设计公司均是各个设计领域的翘楚，对于设计团队我们也是优中选优。比如在苏河湾万象天地中，我们合作的设计顾问包括英国的福斯特、意大利的KOKAISTUDIOS、美国的Lab D+H、日本的GK等等，天后宫的复建顾问是交通大学的团队，当时的保护性拆除工作也是由他们实施的；慎余里的复建设计顾问是都市再生，我们永久艺术品的设计顾问是国际顶级的创意单位AllRightsReserved，艺术展方面的顾问是UCCA Edge……除了与顶级设计顾问的合作，我们也会持续为项目输入优质的活动资源，比如前面提到的VOGUE，以及英国领事馆等。由此，从前端设计到后端运营，各类的优秀资源共同描摹出「生活自在天地」的景象。

R

在过往的项目运作中，有怎么样的感触或故事可以和我们分享？

E

在这个项目中，我们遇到了非常多的挑战，最令我难忘的是贯穿其中的一个关键词：平衡。我们需要平衡政府、建筑文保以及商业等多方的诉求。苏河湾在城市公园的地下打造商业空间，在全国乃至世界范围内都颇具开创性。政府的绿化部门对公园的绿化率有着具体的规定，而我们的项目选择在公园的地面上开洞，需要在各个维度上平衡协调众多诉求。

另外，对于一个时间跨度较长的商业项目，我们还需要在不断变化的商业趋势中，尽可能为其寻求一个最优解。或许仍有一些遗憾和需要提升的地方，但在经历了疫情、行业的下行期之后，面对当下或许是最挑剔的一批消费者，苏河湾经受住了这一系列的挑战。项目运作中的这些挑战，可以归纳为多方面、多维度的“平衡”问题，涉及到各种感性与理性，硬件和软件，商业运营和消费者之间，以及内外部因素间的平衡等，也是让我深有感触的一个方面。

R

您如何看待未来商业空间的趋势和关注点？

E

未来购物中心的使命或趋势需要被重新定义，能够适应未来的消费习惯和消费者的心理，成为更侧重社会公共性的空间，而不再是单一目的性的封闭式购物空间。

中国的电商发展已走在全球前列，线上购物非常便捷，人们前往线下购物中心更多是为了社交和活动的需求。购物中心应通过公共性事件和商业空间的串联与转化，具备弹性和可变性，将城市公共场景与商业场所相结合，打造一个边界模糊的空间；同时，还应体现与城市的融合，从周边场域中自然地生发出来，衔接与缝合城市肌理，成为城市一个有机的构成。

R

在未来的实践探索方面，有哪些值得期待的作品？

E

每一个项目都值得期待，我们对这一点很有信心。目前华东区域在建的商办酒项目有20余个，类型涵盖城市更新、商业街区、常规大Mall等，其中既有新建项目，也有改造的项目。不论城市的大小，不论项目的能级，我们都会倾尽最大努力打造每一个项目。

比如将于今年年底开业的杭州中心，位于杭州武林广场商圈，从名称便透露出它所在地段的重要性。这个项目汇集了精品商业、高端办公和奢华酒店，辐射浙江区域的塔尖客群。立足城市气质，杭州中心将为浙江带来新鲜事物、时间消费和体验的升级。携手优秀的设计资源，以及四季酒店，杭州中心将焕新武林商圈，重塑杭州商业新格局。

还有今年Q4会面世的南京城北万象汇项目，应该是全国最大的万象汇项目，它由两个地块组成，中间由一座127米的过街天桥进行串联，这可能也是全国最高、最长的过街天桥。我们将创新地通过艺术的方式去打造这座天桥，做好南京城北片区的桥头堡。

*文中用图为华润苏河湾实景照片，由业主方提供。

·  END  ·