厦门楼市，还在出除了降价以外的措施，会成为下一个温州吗

不知道大家是不是已经麻木了，各地三天两头发个文出个放松政策，但是就是闭口不提降价的事情。

大家好，我是谢晖。楼市已经感觉进入ICU了，类似呼吸机通气、气管插管等各种救生操作都上了，但是就是闭口不提降房价的措施，明明知道可以刮骨疗伤，但是就是拿点狗皮膏药在皮肤表面贴贴，以为能产生奇效。这不，厦门又开始贴药效更强的救市狗皮膏药了，准备加大力度放松限购和限售。在放松限购方面，厦门户籍的单身人士可以购买第二套住房，厦门户籍二孩以上家庭可以购买第三套住房。放松限售方面，将之前取得不动产权证日期之日起2年限售改为网签之日起2年限售。

其实大家想都不用想，当前楼市环境下，肯定要继续放松的，因为去年年底就放开了岛外限购，非户籍可以直接购买一套商品房，当时岛内并未放松，还在装一下矜持，这次直接把岛内也进一步放开，后面如果效果不好还可能继续放松。

厦门的均价全国排名第四，仅次于北上深，甚至超越了炒房之都杭州，以前的限购政策也是比肩北上深的，高高在上的存在，但是经过近两年的横盘甚至下跌后，就逐步撕下了高傲的面具，目前二手均价4.96万，但是岛内思明和湖里的均价都已经去到5.8万以上了，虽然楼市低迷，但是价格确实没怎么大跌，一直维持在高位，厦门区区7800亿的GDP，却支撑起如此高的价格，确实比较魔幻，要知道，很多万亿GDP城市，房价也有不少在一万多均价徘徊，所以这背后必然不是产业和人才支撑起的厦门房价，那厦门房价会不会就此萎靡呢?

首先我们要知道谁在买厦门的房子，2022年三季度厦门的平均薪酬为10112元，排名全国第11，抽样调查情况显示，居民人均可支配收入6.79万元，所以靠工薪阶层去接盘厦门的房子，肯定是接不动的，多数打工人能买一套岛外的房子已经算是天花板了，但是厦门岛内的房子对福建人来说是一种情结，因为很多闽商很早就开始出海做生意了，家庭观念很重，并且漂泊久了就非常渴望一个稳定的家，而岛内的优美环境、山海相映、交通便利、教育资源雄厚等因素都完美的吸引了赚到钱的福建人。

如果说思明区有房是福建的执念，那鼓浪屿有楼就是执念中的更高信仰了，要知道，“海上丝绸之路”就是由福建人开创，如今海外华侨华人中闽籍人士众多，闽商也成为国际商界劲旅，虽然国内影响力不够强，但是在海外的分布范围极广，东南亚商界几乎80%是闽商天下。所以说厦门是全世界8000万海内外福建人心目中的上海，厦门的房价是也是由全球的闽商以及全国富人决定的。

其次，这次的放开有个非常大的不同，很多城市都是放开外地户籍的购买，但是这次人家厦门对岛内却是放开套数的限购，单身可以买两套，二孩的可以三套，这其实有点鼓励炒房的味道了，厦门政府知道岛外的打工人都买不起岛内的房子，只有让岛内的人继续买入甚至稍稍炒作，才能让市场重新热起来。

大家可能不知道，全国居民杠杆率排名第一的城市正是厦门，北上广深外加杭州，通通被它甩在身后，截至2020年底，厦门的住户存款余额是3684亿元，住户贷款余额是4428亿元，居民资金杠杆率高达120.2%，2017年曾经达到183%，居民杠杆率甚至比炒房严重的深圳还高。所以当一个城市没有足够的经济产业支撑，但是房价还能维持高位的话，只有炒作这一个因素存在，现在房贷利率处于低位，杠杆率还有提升的可能性。

正常来说，利率下调后，市场应该会快速回暖，但是有两个因素在影响着，首先是去年的土拍遇冷，2022年厦门全年成功出让27宗宅地，成交金额约611.85亿元，相比去年，均有较大幅度的下降，溢价率最高的地块也只有14.96%，意味着面粉涨不动了，而且在四次集中供地中，基本毫无意外地都是“清一色”国企、央企参与竞拍拿地，民企鲜见露脸，房价涨多少，面粉的影响非常大，如果土拍不能回暖火热，要想市场火热那无异于隔靴搔痒。

第二个就是房地产税试点，在去年厦门统计局发布了一份文件《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》，其中提到了要做好房地产税试点落地厦门的前期准备工作，以防止全市房地产市场出现大的波动。而这把达摩克利斯之剑也在厦门炒房客业主心里悬着，面粉涨不动，多套房的税收在未来等着，还有多少生意人敢进去炒呢。岛内其实地并不少，只是经常吊着不拿出去卖而已，想学香港那套，通过供应不足的方式来造成商品房的足够稀缺性。当然，厦门的土拍依赖度不算特别高，但也有63%，在供应量不多的情况下，只有维持住足够高的起步价，才能维持住当前的土地财政收入。

但是，这里面的风险也不小，拿浙江温州来说就是最好的前车之鉴，老板们喜欢借钱投资，如果企业经营好，一切顺风顺水，一旦企业运转出问题，就会釜底抽薪，元气大伤，温州老板们已经被温州房子深深伤害，厦门会不会成为下一个温州？有这个可能性，当缺乏真正的产业支撑，而高企的购房租房成本和令年轻人望而劝退的工资，是很难产生持续的产业发展的正循环，厦门的名企大家应该说不出来名字吧，当产业空心化后又会更加无奈的依赖楼市，这才是亟待解决的问题，如果依然想着靠放松政策的放松，营造楼市火热的状态再去卖地发展的话是很难持续下去。

当然，现在开始持续支持民营经济和外资，这对厦门来说是一把双刃剑，如何将本地的经济产业发展起来，解决畸形的房价问题是正道；而不是寄希望于全球闽商企业家在海外赚到钱后回到厦门炒房，因为一旦预期继续下降或者这些闽商企业出现黑天鹅的风险后，也同时会转嫁到厦门楼市中，我们不希望厦门成为下一个温州，但是炒房之风和杠杆率确实要打压一下了，不然，一座美丽的岛屿就会更加充满买房致富之风了！