越秀天玥：开盘卖了18亿，你考虑上车吗？
这几天，越秀天玥紧锣密鼓地筹备开盘，发海报说卖了 18 亿。或许是想趁着现在石景山没有什么优质新盘与它竞争，或是想借着 6 号线铁盘的概念，延续保利和光煦镜的火爆？亦或是趁着朱辛庄越秀星樾大卖的热度，再刷一波存在感？
无论是哪种，不得不承认，越秀这次“进京赶考”的两个项目，已经及格了。
01
与中海之争
去年第五批次土拍中，一共就竞拍了六块地，其中三块以底价成交，而另外三块的竞争则进入白热化。中建东孚以溢价率 15% 的代价，摇号摘得小红门地块，剩余两块则全部由越秀竞得。其中朱辛庄地块在 4 月底开盘当天就售罄。
不同于大家对于朱辛庄的预期比较看好，对于石景山苹果园地块，还有存在不少质疑的。
提到石景山，不得不说盘踞在京西近 20 年的中海地产，一直在石景山拿地非常积极，不少项目都打着中海的烙印：从 10 年前的中海金石公馆到前年的中海天钻、去年的中海寰宇天下天赋，哪一个都在石景山掀起现象级的热售。
中海在石景山的版图也从古城板块扩张，而此次苹果园这块地，中海本是志在必得，却在与越秀的竞现房阶段，在逼近 1.7 万平方米上限之时，中海却放弃了，最终由越秀胜出。
地块周边有北京银行保险产业园、中关村科技园石景山园等产业园区，虽然发展多年，但是石景山整体的产业势能并不强。
周边的学校也非常一般，所以让购房者关注的，或许只有邻近 1 号线和 6 号线和今年将要开业的京西大悦城。毕竟 1 号线和 6 号线作为北京东西大贯线，客载量非常高，对于乘地铁出行的人来说还是非常方便的。
整体来看，苹果园板块在石景山的势能并不强，既不像老城区那一片拥有成熟的配套，不像古城板块重新规划，城市界面焕然一新。
那么越秀在苹果园的这个项目，市场能否会接受和认可？
02
新房竞品
目前在售的新房产品有中海云庭和长安润璟，以及中海学仕里和长安悦玺。
在售的这四个项目都集中在长安街延线以南，从板块所处位置上面来说，长安润璟和中海云庭位于古城南的板块，而中海学仕里和长安悦玺处于衙门门区域。
其中，长安润璟和中海云庭与越秀天玥的直线距离接近 6 公里。从产品类型上面来说，越秀天玥偏刚需和一定程度的改善，2 居的总价最低只要 630 万；而古城南的长安润璟和中海云庭偏改善，户型是 3-4 居，最低也要 730 万以上。受地铁三期规划的利好，未来出行可以方便的乘坐 11 号线和 1 号线支线。
一直以来说石景山承接西城和海淀的外溢，那么这两个区域的群体更多会关注古城这一板块，追求偏改善的住宅；而越秀天玥定位是刚改，更多的是面向周边居住客群。
而衙门口的中海学仕里和长安悦玺，位于五环以里，依靠地铁 11 号线出行，距离鲁谷大街站可能要 1.5 公里左右，周边配套很差，拿得出手的就是东城名校一七一中学将在这里建分校。
中海学仕里总价段更低，2 居不到 600 车即可上车，而长安悦玺的户型和总价都比中海学仕里要高一些。这两个项目距离越秀天玥有 8 公里以上，基本上不构成竞争关系。
总结：由于地理位置上存在的距离，以及产品和周边配套的差异性，目前石景山在售新盘并不会与之形成竞品。
从二批次供地计划和上个月土拍推介会的情况来看，未来一段时间内苹果园没有新增供地，这对于越秀天玥也是一个利好。
03
二手房竞品
苹果园是石景山最大的板块，其片区内的小区也比较多，有成交记录的在 60 个以上。小区的楼龄普遍在 15 年以上。2000 年之前的小区接近 2/3。
图：越秀天玥周边小区的建筑年代
稍微新一点的小区还有不少是经适房，纯商品房是少之又少。2 公里外的雍景四季是比较新的商品房小区，小户型也卖到 7 万元/平左右了，而且小户型多不是南北通透的。
越秀天玥与区域内次新比较来看，从户型、套总价和单价来看，都要更具优势。
图：2020 年以来苹果园板块及石景山二手房价格变化趋势
从 2020 年初以来苹果园板块二手房的价格走势来看，苹果园与石景山的价格变化趋势基本上一致。如果以 2020 年初为价格基点的话，苹果园的累计涨幅要高于石景山平均水平，但是都没有跑赢北京大盘的平均水平。这一片的保值增值能力比较弱。
总结：越秀天玥周边多是老旧小区，没有优质次新小区与之形成竞品。对于周边小区的人群来说，越秀天玥是改善的首选。这一区域没有强势产业和学区，未来商品房小区保值增值能力偏弱。
04
产品与户型
最后说下越秀的产品，对于刚需和刚改的购房者来说，更多的考虑了他们对于总价的敏感度。
从 81 平的两居到 134 平的四居，总价从 630 万到 1000 万。
其中，81 平的两居是纯南向的户型；98 平和 116 平都是三居，98 平的的采光面要小一些，进深长，两个卧室朝北，厨房和餐厅的采光不是很好；而 116 平的户型则实现了双卧朝南，看着更加宽敞明亮。
134 平则是做成了经典的四叶草户型。
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最后
越秀地产——这家起源于广州的地产公司，在成立的第 40 年开启了迈向北京城六区的第一步。对于在园林设计上占据明显优势的南方房企，越秀星樾在朱辛庄一战成名，我们也期待越秀“天”字系的产品，能在石景山苹果园打开一个全新的市场！
