最值钱的户型！

“选择困难症”的难题，每一位购房者都遇到过，不管是预备的资金买上不足、买下有余，还是选择的面积和户型要三要四的问题，大家总是既要这个、又要那个，最后只能把问题归结为“我有选择困难症”。

今天，内伯就来帮大家解决一下面积和户型选择困难的问题。对于互联网从业者来说，做竞品调研和对比经常遇到，所以针对面积和户型这种既定的可以量化和对比的选项，我们是太有心得啦。

我们还是以软二周边的社区举例。

一、海峡国际社区+联发滨海名居（二实小+双十分校）

海峡国际社区有四期，三四期是大户型4-5房，一二期小到大户型1-4房都有，联发滨海名居小到大户型2-4房都有，我们把这两个社区做一下归类：

小户型1-2房：海峡国际二期58平和89平1房/155平2房、三期140平2房、四期101平2房、联发滨海名居98平2房；（PS：海峡二期现在比较流行的90平改造后可以做2-3房、155平改造后做3房）

中大户型3-4房：海峡国际一期129-269平、三期270、四期159、联发滨海名居116-166平；（PS：4房有改造成5房的案例）

从数据上可以看出来，这两个社区缺少89-100平2-3房户型，很大一部分2-3房是购房者自己去改造得到的，所以在二手市场中，海峡国际更好的2-3房最吃香。或者说，周边的新房，做成正规的南北通透2-3房户型，会很好卖。

3-4房户型，这两个社区涵盖的面积段很广，120平左右3房，只有联发滨海名居和海峡国际一期有，如果新房有120平左右4房（前提是得房率要高），会弥补这个面积段的缺失，也会最好卖。其他面积段的4房很多，竞品多，意味着以后流入二手市场更难卖。正规南北通透5房两个社区都没有，终极改善5房户型如果新房有的话，也还算不错。

二、中海学仕里和中海国贸上城

根据内伯的研究《买学区房会多生孩子！这是真的吗？》，我们认为这两个小区未来2孩家庭占比会比较大，3-4房的需求会是主力户型。

中海国贸上城和学仕里所有户型都是3-4房，上城110平3房、130-143平4房，学仕里106平3房、126-135-166-190平4房，两个社区自己跟自己竞争，面积段和户型重叠度太高。

所以现在两盘销售的结果，166-190平4房和106-110平3房反而卖完了，剩下全部是126-143平4房自己在竞争。

未来在市场上，166-190平4房和106-110平3房的流通性更好，也更值钱。126-143平4房的竞品太多，选择性太多，买卖双方都需要拿出足够的诚意，才有可能成交。

我们再延展一下，大唐中心的中海地块，在划片学校未定的情况下，距离最近的竞争对手是海峡国际、滨海名居、华尔顿（172-224平4-5房）、和悦东方（106-143平3-4房）。

在避免继续跟自己竞争（上城和学仕里）的情况下，大唐中心的中海地块可以做的优质户型有89-110的2-3房、160-190-220及以上的4-5房。

当然，这里面2-3小户型依然非常吃香，因为海峡国际社区和中海其他两盘依然缺少正规2-3房，大户型则是为商务区有钱人提供的改善户型。

最后我们来总结一下，每个片区都有自己的最值钱户型，需要研究这个片区的竞品后得出，对于选择什么面积和户型，除了根据自有资金考虑外，还需要结合竞品做研究，这样选出来的房子才最值钱。

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