樾筑地产——筑城房事【21.12.28】 支持生育的住房政策
本文作者【樾筑地产】“老杨”，授权王黄璜独家原创发布，转载请联系原作者并注明来源，侵权必究！文中的“我”均为“老杨，以下为正文：
一、支持生育的住房政策
据官媒报道，近日，省委省政府印发《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》。其中有些重点，咱们一起解析。
这是开发商们都必须重视的一条政策。未来拿地时，出让文件内很可能会有类似的配建要求。而这些配建都需要开发商计算成本。当然，羊毛出在羊身上，最终成本也会转移至房价内体现。
此外，这样的配建政策也对开发商的运营能力提出了新的要求。若此前并未做过抚幼养老服务设施运营，则很可能在未来的项目建设销售等过程中吃亏。
这里也是开发商需要注意的点，若项目内需要配建公办幼儿园，则完全可以直接再申请划拨相应土地。
看似和房地产无关的政策，实则与房地产人息息相关。虽然执行起来可能有困难，但房地产人终于多了一个休假的理由。
重磅信息图穷匕见了属于是。既然大家都说养育和房子是大山，那么咱就干脆把它一块儿打包了做政策。养育压力大是吧？那我可以让你的居住压力小一些，你看如何？
地产人们又多了一条加班的理由。
这条地产人就别想了吧。
养老也和住房息息相关了。挺好。
总的来说，《方案》非常具有指导意义和现实意义，对实施“强省会”来说也算是一次补足。虽然我们不确定最终有多少内容能被有效落实，但至少从大方向上来看没有问题。
二、做活“房”要素
市领导在12月21日党代会上的讲话终于公布完整版。除了明确“新三核”，讲话内容还有一些值得我们关注的点，咱们一起再来划下重点。
目前贵阳的交通问题有很多，包括规划不够长远、治理不够科学、融合能力较差等。即使问题不少，但破题思路也很多，只不过每个思路都涉及到“钱”的问题，所以当前才举步维艰。
既然缺钱，那么钱就更应该花在刀刃上，因此我们可以看到政府把破题思路做了个轻重缓急的排序，分别是轨道交通＞骨干路网＞贵阳外环＞断头路。
既然把建设轨交的重要性已经推到了这么高的优先级上，那么是否意味着我们可以在“十四五”期间同时见证3、S1号线的建成开通，S2号线一期北段开工建设，以及新一轮轨交规划获得批复呢？
以往我们很少能看到房地产在类似的发言稿中占据这么大的比重。对比前两年，房地产虽然实为支柱产业，大概也只会顺道提及两句，响应一下国家各种政策核心，颇有点放养的意思。
而本次针对贵阳房地产市场的发言，应该可以看做政府对楼市的重视程度有所提升。并且从提及的内容看，贵阳响应国家政策核心的力度也有所增加，尤其是在保障性租赁住房方面，贵阳实际上已经开工建设至少四个项目。其中大学城项目工期540天，预计2023年中就能面世。
再结合“买得起、住得上”的表述，我们大概能推测，未来五年贵阳楼市政策大概率会处在一个更为稳健的位置上。而贵阳的房价也将受此影响，出现整体稳定、局部分化的走势。
具体而言，类似远近郊的房价，尤其是随着保障性租赁住房的出现可能继续下行直至稳定，而核心区的纯改善住房，其价值有可能会水涨船高。
三、白云区大山洞10宗待建宅地控规曝光
12月27日，市规划局公布了白云组团大山洞单元BY-07-04及BY-07-06地块控规。
根据控规，BY-07-04及BY-07-06地块内包含10宗待建设宅地。具体地块规划条件如下。
需要注意的是，该10宗宅地均有打造“地铁盘”的概念，与2号线白云北路站步行距离均在900米以下。
不过，地块周边城市界面较差，配套略显不足，主要缺少能“杀贵阳人”的优质教育资源。因此，综合地段条件只能说凑合。
另外，从卫星地图来看，以上10宗地的开发难度相对较大，因为一定会牵扯到地上附着建筑拆迁的问题，且拆迁量看起来并不小。
那么，这些土地应该卖到多少钱，或者说修出来的房子又值多少钱呢？参考周边恒大城、恒大未来城等项目的售价，以上地块项目大概可售价格区间为每平米7500-8500元。
用可售价格反推，那么以上10宗宅地的实际成本楼面地价，不应超过3500元/平米。
其实这么看的话，地铁并没有为这些土地增色多少。相反，在贵阳判断土地价值时，地铁似乎并非刚需。这与其他城市，尤其是体量较大，轨交线路较多的城市相去甚远。
不过，目前贵阳的城市体量就是如此，地铁的概念只能锦上添花，远远达不到雪中送炭的作用。即便如此，我依然强烈建议大家未来置业时，把地铁的影响因素摆到前面来。
四、美的璟悦风华二期规划出炉
12月27日，市规划局公布了美的璟悦风华二期规划。规划显示，美的璟悦风华二期计容建面20499.09平米，容积率0.57，建筑密度10.89%，绿地率70.25%，总停车位672个，总户数122户。
单看数据感觉美的璟悦风华二期挺吓人，超低的容积率和建筑密度，超高的绿地率。实际上能成就这些数据，只因为地块内存在大面积的轨交保护带。
当然，这也并不是说美的璟悦风华二期就全然没有亮点。相比起一期来说，美的璟悦风华二期实际上是更为纯粹的“洋房”或者说是小高组团，看起来均为2T2设计，对小河人民来说应该是改善目标之一。
美的璟悦风华曾凭借优质复古的售楼部设计而红极一时，却又因整体市场下行而与小河区域一起逐渐远离话题中心。讲真，之前我去这个项目踩盘时，曾留下过非常深刻的印象。
不知道当前它的精装是否还卖得挺好？软水器净水器是否依然为标配？若是按照以前的标准，这个项目应当是小河人民购房时绕不过去的。
五、恒大：全国项目复工率为91.7%
最近恒大贵州官微很活跃，近日已连续三天发文，全是“喜讯”。
12月26日，恒大贵州官微发布通稿称，截至26日，全国项目复工率为91.7%，较9月初“保交楼誓师大会”时提高40个百分点；复工人数8.9万人，在北方多个省份进入冬歇期的情况下，仍较9月提高31%。
皮带哥在该通稿中强调“绝不允许恒大任何一个人躺平”，还说“12月份集团有115个项目计划交付，这个月还剩最后5天，我们必须全力冲刺，确保完成本月交楼3.9万套的目标。”
按照通稿说辞，目前，80%以上的主体、装修单位恢复了与恒大合作，80%以上的长期合作材料供应商也恢复了供货，签订了6869份材料供应合同，新的材料供应模式对“保交楼”最后的精装工程起到关键作用。
12月27日，恒大贵州官微发布“交楼纪实”视频，共14秒，发布“交房日记”文章，共272字。
12月28日，恒大贵州官微发布“喜讯”，复述了一遍26日通稿的内容，并加入了一些贵阳恒大文旅城的复工情况，称“贵阳恒大文化旅游城项目月均交楼1000套”。
看完以上内容，我有几个疑问。一是恒大通稿所提“新的材料供应模式”到底是一个什么样的模式？
二是那么多业主交房，为啥发布的视频仅有14秒，且视频内仅有一对业主收房的画面？按理说月均交楼超过1000套，应该有很多素材。
三是“月均交楼1000套”的内容早已出现在12月17日“交楼步伐提速”一文中，为何在12月27日又被当做“喜讯”公布？
可能看到这三个疑问有人会说我是杠精。对此我不想反驳什么，但我真就不太习惯丧事喜办。还是那句话，我明白想要恒大希望传递信心，我也很想这些内容能传递信心。
但信心这东西，总得建立在真实的基础上。
六、荔星中心招商信息：15家奢侈品牌首次入驻
近日，观山湖区江华项目，也就是现在的荔星中心项目的一则招商海报在圈内疯传。其中“15家奢侈品大牌首次入驻”的说辞给业内造成了不少冲击。
值得注意的是，这则招商海报的背景上，印着一些不甚明显的奢侈品牌，不知道这些品牌是否即为前文所述“15家”。这些品牌包含有LV、GUCCI、BVLGARI、VERSACE、GIADA等。
七、西南国际商贸城将打造“综合体”
最近召开的西南国际商贸城市场优化升级座谈会披露，西南国际商贸城五号馆将被推动向“综合体”靠近。
虽然我个人对“优化升级”并不感兴趣，但观山西目前确实缺少集中商业综合体，若五号馆真能升级成功，也不失为一次利好。
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