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轻资产住房租赁评估的案例

评估对象基本情况

本次房屋租赁项目承租方为某国企，供应商为某轻资产住房租赁服务机构。某国企为解决在京员工住宿需要，向供应商批量承租住房，一次签订2年租期。

供应商根据承租方提出的房屋需求数量（不少于30套）、户型和配置要求，从个人业主收集足够的房源，并且在一个月内按承租方的需求进行装饰装修和配备家具家电，达到要求后交付承租方。本次评估为双方确定房屋租赁项目的租金提供参考依据。

承租方选定的房屋位于北京市丰台区某小区，2022年5月份刚交付业主。

供应商目前已收集到房源共30套，与业主签订了2-3年时间不等的租赁合同，房屋以80平方米左右两居为主，高、中、低楼层均有分布，朝向以南向为主，兼有东西、南北向，业主房屋交付时已完成室内基本装修：室内复合木地板、墙面及顶棚涂料，厨卫灶具、洁具较齐全，但衣柜、床铺、电视、冰箱等家具家电未配备。

根据供应商与承租方双方约定的租赁服务内容，供应商需要在一个月内进行装修装配，达到承租方要求的家具家电装配和装修标准，可拎包入住，即房屋需配备水电、照明、厨卫、供暖等必要生活设施，配置电视、空调、冰箱、洗衣机、热水器和沙发、茶几、桌椅、床铺、衣柜等必要家具电器；以及保障入住需要的装饰装修；向承租方提供租赁后，提供对房屋的日常维修（24小时响应、2小时内上门维修）和管家服务（专属管家、定期保洁、安全、电子门锁异常监测等）；开具增值税发票。

一、租金评估基本要点

接受委托任务后，估价师先与各方的需求进行了较详细的沟通了解。向承租方了解其对住房配置的要求，了解供应商的服务内容及达到的服务标准，整理明确的配置和装饰装修清单，沟通评估的租金价值内涵、以及与一般租金评估的不同之处。

本次租金的价值内函，是指估价对象于租金价值时点和公开市场条件下、达到租赁服务内容和要求的市场租金。

租金除了给原业住的租金外，还包括了供暖费、物业费、装饰装修和家具家电费用、管家服务费、维修服务费，出具企业增值税及附加发票。明确不含房屋使用过程中发生的水电费、天然气费、电话费、有线电视费、车位费等，但包括协助承租方入住员工与物业协调沟通等内容。

二、估价方法应用分析

估价对象为住宅房屋，经调查了解，所在区域有较多住宅房屋租赁案例，且市场比较活跃，租金水平公开透明，因此适宜采用比较法评估。

因估价对象位于同一小区，除楼层、朝向、面积规模不同外，其他因素基本一致，因此以位于中间楼层、面积规模适中、朝向为南向的房屋作为标准房屋，其他房屋租金通过修正得出。

关于比较法，本项目与一般项目基本一致的不再赘述。本项目需特殊注意以下内容：

▼一是可比实例均为业主直接出租，房屋的家具家电配置、装饰装修情况，均与本项目存在一定的差异，因此需将业主直接出租的租金案例进行内涵调整，以建立比较基础；

▼二是租赁过程中，提供的服务内容不同，因此在实物状况修正过程中，需将服务内容差异逐项体现；

▼三是个人出租项目的税费与企业出租存在差异。

主要如下：

（1）统一租金内涵，建立比较基础

本项目为租赁供应商提供的出租服务，供应商需要根据承租单位需求的房屋数量和户型要求，提前收集足够的房源，并按照要求的装修装饰及家具和家电等装配标准，对房屋生活设施设备进行必要的投入，需要一定的时间及投入一定成本，分析一般包括以下几项：

◆①期初投资：包括提前支付的租金及装配费用。业主出租项目家具家电不全，为达到装修和装备要求，需租赁服务机构配备电子锁，沙发、茶几、桌椅、床铺、衣柜、窗帘等必要家具后再交付，装配期按1个月估算，则需向业主提前支付1个月租金；装配费用期初一次性投入，根据租赁服务机构需配备的家具家电、装饰装修明细项目估算。

◆②管理费用：装配期间的工程管理费用按一般情况3-5%估算。

◆③资金占用成本：按月计算。

◆④投资利润：参照长租公寓项目平均利润水平估算。

以上供应商专为承租方需求增加的前期投入，也是与一般的租赁中介服务不同之处，为此需要统一租金内涵。供应商将前期投入按与承租方约定的租期进行摊销，应获得相应的投入回报。

关于摊销期：本项目住房租赁企业为承租方提供定制化服务，根据双方约定，按租期（本项目双方签约2年）进行摊销。

以其中一套房测算为例：

（2）服务内容修正

①管家服务：本项目出租方提供管家服务，包括专属管家服务、定期保洁、安全、电子门锁异常监测等，个人业主出租均无特殊的管家服务，参照自如、贝壳等租赁供应商管家服务收费情况，进行管家服务修正。

②维修服务：本项目出租方提供专属维修服务，包括进行24小时应急响应，2小时内到达现场自带工具、耗材实施免费维修等，个人业主出租均为一般维修服务，响应时间不定，综合分析进行维修服务修正。

（3）增值税及附加

本项目租赁双方均为企业，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）以及《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号），企业提供不动产租赁服务，增值税为9%，附加分别为7%和5%。所以，供应商向承租方出具的增值税及附加税费的票据，评估的租金结果最后再加上相关的税费，作为双方签约的租金总额。

三、结语

 

综合分析，该类租金评估总结如下三大难点：

▼一是租金评估体现住房租赁企业的定制化服务。这是与一般的租赁项目大不同，因此，在评估中需充分体现因室内装饰装修、家具家电装配、后续服务、缴纳税费等方面的不同对租金的影响。在案例调查阶段，应尽可能进入案例室内，进行详细调查，比较室内装配差异，做到信息详实可靠。仅靠电话调查，难以真实感受房屋内部的实际情况，在考虑配置清单和成本时，可能产生较大的偏差。

▼二是供应商前期投入及成本摊销是难点。供应商为了满足承租方的房源需求，要提前准备、签约锁定房源，到提供给承租方前往往有一定的空置期或配置工程期，这个时间长短不一。评估时，需要考虑原房屋情况及配置的内容，结合一般情况确定前期投入的时间。本案例中采用一个月作为装配期。此外，前期成本需要通过租期内收回，摊销期多长，直接关系到当前租金高低，本案例根据双方约定按租期（本项目双方签约2年）进行摊销。装配期和摊销规则目前尚未形成业内评估规范要求，也未形成大数据的经验值，需要估价师在调研的基础上，经精心分析和充分沟通。

▼三是供应商提供的管家和维修服务价格量化是难点。前文已描述了供应商提供的服务内容，但这些服务量化难度较大。通过调查目前大家耳熟能详的大品牌供应商的服务费，对本项目供应商的服务费报价在内含统一下进行了量化调整。

总之，随着住房租赁政策的逐步规范与完善，专业化、机构化、规模化住房租赁企业发展是未来的趋势和前景。为此，我们要发挥自身的技术优势，积极参与到租赁市场环节，深入研究探讨新租赁关系下的租金评估，为住房租赁市场健康有序的发展继续提供专业服务。

参考文献

[1]柴强王霞住房租赁市场发展亟待破解的深层次问题《房地产蓝皮书2021》

[2]清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心《我国住房租赁发展的痛点难点和政策建议》【2022年第4期】

作者：贾畅

文章来源：华信荟

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