分割拆零、售后返租模式下的“坑”与“骗”

　　“小小柜台，未来三代”、“钻石旺铺，富家三代”，我们时常看到这样的广告宣传，让人很难不心动。然而，很多人就是在这种销售模式下，一步步踏进泥“坑”，深受其“骗”。

　　分割拆零、售后返租是常见的商铺销售模式。分割拆零是指开发商将集中的商业产权分割后再销售。也就是说，业主在销售图纸上所看到的一间间小格子商铺，实际上全部都是打通的，在现场根本无法分辨哪一间是自己的。而紧随其后的是，开发商承诺将业主购买的商铺返租，并提供高租金、高利润，这就是售后返租。

　　乍一听，这样的销售模式对广大业主来说，百利而无一害。然而实际上，购买这类商铺正是迈进了开发商的圈套之内。

　　其实，早在《商品房销售管理办法》中，国家便禁止了分割拆零销售、售后返租。那么，为何在近几年的商铺销售中，这种模式屡禁不止呢？分割拆零、售后返租又存在哪些“坑”与“骗”呢？

　　其实，这种商业模式的兴起，是因为开发商在销售商铺时面临资金困难的问题。在开发商铺时，如果按照传统模式销售资金回笼时间比较漫长。前期投入的资金很大，回报周期很长，开发商必然面临资金压力。于是，他们想到用业主的钱来建房子。

　　开发商通过分割拆零销售的方式把商铺卖到各个业主手里，往往到最后都会出现很多违约情形，有些商铺根本就交付不了，也拿不到开发商承诺的高租金。

　　现实中，开发商将商铺卖出以后，以很低的出资成立一个公司，利用新成立的公司将业主的商铺租回。当没有办法履行高租金回报时，由于其承担的是有限责任，即开发商以出资额承担责任，债务无法履行，新公司申请破产，以此来合法甩掉债务。这样一来，受损的只有广大业主。

　　面对这种情况，很多人会说，业主还有商铺产权。然而，当业主拿着商铺产权的合同到达现场，会发现整个现场根本没有图纸上的隔断，全部都是打通的，也根本找不到自己的商铺。

　　等到业主明白了这层道理，为时已晚。如何将“坑”中的业主拉出来，是值得讨论和思考的。

　　在没有隔断，现场与图纸矛盾的情况之下，开发商却取得了层层的审批验收。那么，从法律层面来说，关于开发项目的规划验收以及审批一定存在问题。如果用传统的民事诉讼思维来解决退铺的需求，败诉的风险会很大。即便是胜诉，也很可能面临无法执行的问题。那么，如果转换一种思维，也许就能突破现有的困境。业主可以先申请信息公开，调查开发商项目的合法，再根据调查结果，提起相关的行政诉讼，这样或许是挽回损失的一条新出路。