千亿平安不动产瘦身80亿！发债180亿还旧债，收入依赖平安系

总负债超500亿

作者 | 杜一兰

近日，深交所消息显示，平安不动产有限公司（下称：平安不动产）2023年面向专业投资者公开发行公司债券项目获反馈，项目类别为小公募，拟发行金额180亿元，更新日期为2023年2月13日。

该项目反馈意见要求，平安不动产补充披露报告期内债权投资、长期股权投资及其他应收款前五大对手方的相关情况，包括但不限于是否为关联方、资产是否存在减值迹象、资产减值准备或坏账准备计提情况及依据。

平安不动产成立于1995年，是中国平安旗下专业的不动产资产管理平台，业务涵盖商办、租赁住房、康养、园区、金融产品等领域。截至2022年9月末，公司总资产1027.1亿元，纳入合并范围的子公司共113家，其中新增加的子公司27家。

另一方面，2022年前三季度，平安不动产营业收入、投资收益以及净利润均有所下滑，且公司有息负债规模增加，占负债总额的比重增至90%以上。

01

规模收缩

平安不动产募集说明书显示，本次债券预计募集资金不超过180亿元，扣除发行费用后的净额归属公司及子公司使用，将用于偿还公司到期或赎回的公司债券及其他有息债务。

拟偿还的公司债券包括“22不动03”“22不动02”等10笔，债券余额合计169.34亿元。其中距离最近的回售/赎回日为2023年5月6日，该笔债券为“20不动Y1”，债券余额30亿元。

而拟偿还的其他有息债务为广发银行贷款，余额11.97亿元，到期日为2024年12月5日。

“将有利于优化公司债务结构，提升公司短期偿债能力，提高公司经营的稳定性。”平安不动产募集说明书显示。

2019-2021年，平安不动产总资产分别为8,646,122.29万元、10,543,022.72万元、11,073,537.05万元，近三年呈增长态势。而截至2022年9月末，其总资产为10,270,957.83万元，相比2021年末下降了超过80亿元。

《雪浪Finance》注意到，2022年 1-9月，平安不动产不再纳入合并范围的子公司6家，原因为当年注销或当年处置。其中包括佛山市安英企业管理有限公司。

工商资料显示，佛山市安英企业管理有限公司成立于2020年，注册资本100万元，经营范围包括自有房屋租赁、物业管理等。根据公开资料，2022年8月8日，该公司竞得位于禅城区祖庙街道季华六路南侧、文华中路东侧（山湖地块）约86亩的产业地块，将建设环文华公园城市消费中心及金融总部中心项目。

按计划，该项目拟投入40亿元，兴建集金融办公、购物、服务公寓于一体的超150米超高层地标，为“寸土寸金”的祖庙街道提供26万平方米的高端产业载体。

出让文件显示，该地块今后的建设，须符合高端现代服务业和金融保险产业集聚区的产业定位，其中须建设计容面积不低于4万平方米的高标准办公楼，并设置不少于一处的超高层地标建筑，建筑最高点高度不低于150米。此外，该地块要打造不低于13万平方米的商业中心，按购物中心进行设计建设及运营，运营品牌须为国内外知名商业品牌。

就在佛山市安英企业管理有限公司斩获该地块的同一时期，其股东发生变更，由平安不动产变为深圳平安创科投资管理有限公司。后者为平安不动产投资企业。

平安不动产处置该公司的原因是什么？交易金额是多少？平安不动产并未回复。

02

超400亿有息负债

资产规模收缩之外，平安不动产的总负债从2019年的4,922,060.99万元增加至5,927,410.71万元，到了2022年9月末，略微下降至5,483,101.31万元。

然而，公司的有息负债增加，占负债总额的比重加大。

根据募集说明书，2019-2022年，平安不动产的有息债务分别为3,749,880.03万元、4,413,034.51万元、4,390,941.31万元，占当期负债总额的比重均在75%左右。

到了2022年9月末，公司的有息债务增长至4,968,580.61万元，占负债总额的90.62%。其中短期借款为1,131,042.48万元，占有息债务的22.76%。2021年，平安不动产的短期借款为434,958.06万元，占有息债务的比重为9.91%。

对此，募集说明书显示，报告期内短期借款整体波动增加，主要系公司根据资金需求和融资成本情况，主动调节融资期限结构，报告期内短期借款均为信用借款。

值得一提的是，截至2022年9月末，平安不动产的货币资金为756,199.62万元，与2021年相比下降了近150亿元，且无法覆盖短期借款。

与此同时，平安不动产的经营现金流也有波动。

2019年至2021年，平安不动产经营活动产生的现金流量净额均为净流入状态，2022年1-9月，其经营活动产生的现金流量净额为-476,887.22万元，“经营活动产生的现金流净额呈现波动下降趋势，存在现金流净流出风险。”募集说明书显示。

且2022年1-9月，平安不动产现金及现金等价物净增加额为-1,341,884.19万元，这也是近几年来公司该项目为数不多的负值。

据公司募集说明书介绍，不动产项目的投资周期较长、资金需求量较大，现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。若未来公司融资渠道不畅或不能合理控制成本，可能对发行人的偿债能力造成一定的不利影响。

联合资信披露的平安不动产2022年跟踪评级报告显示，关注到公司投资项目较多，未来可能存在一定资金压力。

03

营收依赖关联方

平安不动产的业绩也有所波动。

2019年至2021年，平安不动产的营业收入从219,812.36万元增加至388,450.71万元，2022年1-9月，公司营业收入为145,276.20万元，同比下降约50%。2021年三季度，平安不动产的营业收入约29.41亿元。

同期，平安不动产的净利润分别为682,512.28万元、564,504.59万元、459,161.98万元和 64,491.95万元，总体呈下降趋势。

对此平安不动产解释称：“主要系公司所在的不动产行业受到行业政策、市场环境等多方面因素影响。”

值得注意的是，平安不动产的营业收入主要来自关联方。

截至2022年9月末，平安寿险持有平安不动产990,000.00万股，持股比例为46.79%，为其第一大股东；平安不动产最终控股股东为平安集团，因平安集团股权结构较为分散，公司无实际控制人。

根据募集说明书，平安不动产营业收入主要来自资产管理业务，资产管理业务的主要上游企业为平安寿险、平安产险等平安集团子公司，公司营业收入主要来自上述关联方。

近三年，平安不动产营业收入中来自关联方交易的金额分别为14.99亿元、21.14亿元、20.58亿元，占营业收入的比重分别为68.19%、63.14%、52.98%。

此前，即2018年7月，平安不动产与平安寿险签署协议，将深圳平安不动产工业物流有限公司100%股权转让予后者，仅作为受托人对工业物流进行资产运营管理。据了解，该交易目前已完成股权交割程序，涉及26个物流园项目，交易对价63.63亿元。