台江金融街万达商圈内经过这么多年的发展，如今展现在大家的视线里的小区，呈现出两种极端化的现象。新楼盘的价格越买越高，老旧小区的价格逐年都在降低，中庚香江万里小区的均价3.8万/平米，一路之隔的亚峰小区单价1.5万/平米。

这种价格差距，只是目前的情况，未来的差距还会拉得更大。

台江万达商圈

台江万达的发展已经有很多年的时间了，也是福州最早的城市综合体所在地。金融街万达周边有很强的商业属性，一栋栋写字楼林立在江边，夜幕降临的时候，这里的建筑群组成了福州最美夜景地。

商业的发展让这里聚集了不少的高端企业，各大金融机构银行的总部均设立在商圈内，也引来了更多高端企业的人才，居住在周边的高端小区内。闽江两侧的高端楼盘，从来没有缺买家，即使不能看江的小区，也能卖出较高的价位。

阳光凡尔赛宫的均价3.4万，中庚香江万里的均价3.8万，香开长龙4.9万，这几年房价下跌后，这几个高端小区的价格基本没有太大的变化。反而是周围的老旧小区，价格大幅度的下跌。鳌光小区，亚峰小区，鳌峰小区，光明港新村等，老旧社区的价格跌幅较大，现在普遍挂牌的单价在15000元/平米左右。

商圈内的高端企业越多，对周边高端小区需求量越大，老旧小区即便仗着核心的地段，因为小区环境的品质不够，也会慢慢的退出大众的视野。

今天，我们来看看万达商圈内的一个老破旧的小区，1995年的亚峰小区，它是否值得大家去选择购买。

亚峰小区优缺点

优点一、配套齐全，生活便利；

亚峰小区位于光明港路和鳌光路之间，步行万达广场大约10分钟左右，小区周边有较多的市井门店，买菜逛街都很方便，去光明港公园下楼即可到达。

优点二、小户型房源，低总价低首付；

小区内主要的户型在65-75平米之间，总价基本在80-90万之间，用比较低的首付款就能在这里落户安家，近距离亚峰小学，也属于免接送的小区。直接一点的方式表述，它就是给没有钱，但是又要买房的群体，最好的选择。

优点三、公摊较小，外扩面积大；

几乎每户人家对房子都有进行外扩，增加套内的使用面积，阳台被敲掉一半，再延伸去出50公分的宽度，同时每户人家楼下都有独立的杂物间，平时停放电动车比较方便。

缺点一、老小区，无管理，没绿化；

1995年交付的小区，使用接近30年的社区，已经没有物业公司管理，绿化也都被破坏掉，环境比较一般。

缺点二、楼间距短，密度较高，外墙破旧；

亚峰小区总共18栋楼，1308户业主，小区部分安置房，部分单位房，外墙喷涂材料，用了这么多年，显得特别的老旧。楼间距的宽度一般，有些低楼层的采光会受到遮挡。

市场分析

亚峰小区地处在光明港公园旁，行政区域属于台江区，河对面就是晋安区。生活在这里或许有比较大的压力，因为它属于高端的金融街商圈内，小区南侧均为高端的写字楼和小区。抬头就能看到发光发亮的高楼，道路上行驶的也是高档次的汽车。因此，亚峰小区也被很多人觉得是城中村，有钱归有钱，就是生活环境太差了。

关于这个小区未来是否会不会被拆迁，房子的价值在哪里，很多购房者都有这样疑问。

首先、1995的框架房，拆迁的概率非常的低，因为鼓楼区有很多单位小区，还是混合结构的，也不见得会被拆迁。甚至现在政府还专门针对这种老旧小区进行改造升级，也支持老旧小区加装电梯。

其次，这几年房地产的发展受到很大的挑战，不断有开发商暴雷，买房的群体不断的减少，现有库存房源量，已经足够支撑房地产的基本交易量。

最后，这个小区的价值特征很明显，只能适合刚需首次购房的群体，而且是低首付的群体。

福州如果能够放开认房认贷的情况，首付降低到20%，我想找个小区就会有很多人选择了。毕竟在光明港公园旁，台江金融街商圈内，还有不少的工薪阶层的群体。

目前小区在售的房源16套，业主挂牌的均价15000元/平米，还有部分低于1.5万每平米的房子。若是20%的首付比例，购买这个小区2房的户型，只要准备20万左右即可，也就是想买房，首付又不够的群体，他们完全可以选择这个小区。

小区环境可能不是大家喜欢的，但是室内装修一遍后，也会是一个很好的居家场所。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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