国有划拨土地价值评估案例

 

（图片来源网络）

评估对象基本情况

根据划拨用地的价值构成，划拨熟地的土地价格主要由土地的平均取得和开发成本组成，工业划拨生地的土地价值主要由土地的平均取得成本构成。

本案例的估价对象是位于某市郊区的一座火力发电厂，分为主厂区和工厂专用水库两部分。

其中主厂区500，000平方米，占用的是耕地，专用水库1，500，000平方米，占用耕地500，000平方米，非耕地1，000，000平方米。经过估价人员的现场调查和了解，发现主厂区土地开发程度可以设定为“五通一平”（通路、通上下水、通热和通电及土地平整）的I类工业划拨用地，其基本价值构成是土地的取得和开发成本。专用水库的情况比较复杂，首先当地的耕地和非耕地的征地成本不同，其次水库用地的熟化过程与一般工业用地的熟化过程有很大区别，水库水坝的建造成本一般都计入建筑物和构筑物的成本之中，因此划分为没有实现五通一平的II类工业划拨用地，其基本价值构成是土地的取得成本，可以分解为IIa（非耕地）和IIb（耕地）两种生地类型。本估价报告拟分别对这3种工业用地类型进行评估。

根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本法、基准地价法等。本次估价拟采用成本法和基准地价法进行综合评估。

1、I类工业划拨土地价格评估

 

（1）成本法

以在同一供需圈内通过征用方式取得的土地使用权，并达到现有土地开发程度，所需发生的成本和费用的现行标准为基础，运用成本法进行测算，基本公式为：

待估宗地土地价格 =土地取得费＋土地开发费＋税费+利息+利润

土地取得费：土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。征地费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费三个项目费用。根据《中华人民共和国土地管理法》办法中有关规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的30倍。具体倍数由各地人民政府与用地方根据实际情况商定。莲花市实施的是2000年《某省实施中华人民共和国土地管理法办法》，三费总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的25倍。

　　莲花市不同耕地亩产值参照表1计算：

　▲表1 不同耕地产值表　

类别优质经济作物粮食作物劣质农田级别一类二类三类产值（元/亩）50001300800产值（元/平方米）7.51.951.2

根据莲花电厂周边土地近几年的实际征地的情况，确定I类工业划拨地的征收标准为二类耕地的20倍，即39元/平方米。有关税规费包括：耕地占用费，土地管理费等等，按征地费的6.26%计，合计2.44元/平方米。

则土地取得费为41.44元／平方米。

土地开发费：本评估项目所指土地开发费为从取得土地后至达到“五通一平”条件下的熟地状态。根据电力工程建设投资估算指标，结合本地区目前土地开发基本费用，土地“五通一平”的基本费用20元/平方米。

利息：根据待估宗地的规模，调查电厂的土地开发周期，确定土地开发周期为2年，投资利息率按目前建设银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.31％计，土地取得费为一次性年初投入，土地开发费为2年中均匀投入。则

利息＝2×（41.44×5.31％）+（41.44×（5.31％）2）+（20×5.31％）

＝4.4+0.12+1.06= 5.58元/平方米

利润：根据城镇土地估价规程的标准，当土地开发作为一种企业的行为时，企业用于土地的投资应当计算利润，综合考虑本地的投资回报率，确定年投资利润率为8％。则，利润＝（41.44+20）×8%＝4.92元/平方米

最终土地价格确定：

依据成本法测算地价公式：

I类国有划拨土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润

=41.44＋20＋5.58＋4.92

=71.94 元/平方米或 47960 元/亩

（2）基准地价法

根据（莲花政字[2003]12号）公布的基准地价，委估对象所在的地区属于莲花市工业3级地价区的外围地区，上应该作地价区位条件的减值处理。

其基本计算公式为：

土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数

期日修正系数：估价期日没有超过莲花市公布的基准地价有效期，所以修正系数为1；

年期修正系数：莲花市公布的基准地价有效期的年期到估价基准日的物价水平略有上浮，所以修正系数为1.03；

区位因素修正系数：由于委估对象位于工业3级地价区的外围地区，区位因素修正系数为0.80；

权属因素修正系数：由于基准地价是出让土地的价值，因此按照40%的出让金计算，权属因素修正系数为0.60；

最终土地价格确定：

I类国有划拨土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*区位因素修正系数*权属因素修正系数=150*1*1.03*0.80*0.60=74.16（元/平方米）或 49440.00 元/亩

（3）加权平均法获得I类国有划拨土地价格

由于本估价分别采用成本法和基准地价法求取I类国有划拨土地价格，考虑到两种对本类土地估价都比较客观，因此分别赋予权重0.5，

结果如下：

I类国有划拨土地价格=0.5*成本法结果+0.5*基准地价法结果=0.5*71.94+0.5*74.16= 73.05 元/平方米或 48700元/亩

2、II类划拨土地价格评估

 

（1）成本法

评估中以在同类区内的通过征用划拨方式取得土地使用权，由于水库的土地利用不同于一般工业用地的熟化过程，其建造成本已经记入建筑物、构筑物之中，因此本估价报告作为生地其价值。基本公式为：

待估宗地土地价格 =土地取得费＋税费+利息+利润

土地取得费：土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。根据莲花电厂水库周边土地的实际情况，确定II级工业划拨地的耕地征收标准为二类耕地的18倍，即35.1元/平方米。有关税规费包括：耕地占用费，土地管理费等等，合计2.19元/平方米。

对于非耕地征收标准为二类耕地的12倍，即23.4元/平方米。有关税规费包括：耕地占用费，土地管理费等等，合计1.46元/平方米。则：

耕地土地取得费为37.29元／平方米，

非耕地土地取得费为24.86元／平方米。

利息：根据待估宗地的规模，调查电厂专用水库的土地开发周期，确定土地开发周期为1年，投资利息率按建设银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.31％计，土地取得费为一次性年初投入。则：

耕地土地取得费利息＝37.29×5.31％= 1.98元／平方米

非耕地土地取得费利息＝24.86×5.31％= 1.32元／平方米

利润：综合考虑本地的投资回报率，确定年投资利润率为8％。则：

耕地土地利润＝37.29×8%＝2.98元/平方米，非耕地土地利润＝24.86×8%＝1.99元/平方米。

最终土地价格确定：依据成本法测算地价公式：

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润

II类国有划拨耕地土地价格=37.29＋1.98＋2.98 =42.25 元/平方米或 28166.67 元/亩II类国有划拨非耕地土地价格=24.86＋1.32＋1.99 =28.17 元/平方米或 18780 元/亩

（2）基准地价法

根据（莲花政字[2003]12号）公布的基准地价，委估对象所在的地区属于莲花市工业3级地价区的外围地区，上应该作地价区位条件的减值处理。

基准地价法的基本计算公式为：

土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数

期日修正系数：估价期日没有超过莲花市公布的基准地价有效期，所以修正系数为1；

年期修正系数：莲花市公布的基准地价有效期的年期到估价基准日的物价水平略有上浮，所以修正系数为1.03；

区位因素修正系数：由于区位等因素的，因素修正系数为0.70；

权属因素修正系数：由于基准地价是出让土地的价值，因此按照40%的出让金计算，权属因素修正系数为0.60；

土地熟化程度的修正：由于委估对象的价格定义是生地，土地熟化程度的修正系数为0.70；

土地利用类型的修正：由于委估对象存在耕地与非耕地的区别，因此对非耕地增加修正系数为0.65；

最终土地价格确定：II类国有划拨耕地土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*区位因素修正系数*权属因素修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70

=45.42（元/平方米）或 30280 元/亩

II类国有划拨非耕地土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*区位因素修正系数*权属因素修正*土地熟化程度修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70*0.65

=29.52（元/平方米）或 19680 元/亩

（3）加权平均法获得II类国有划拨土地价格

由于本估价分别采用成本法和基准地价法求取II类国有划拨土地价格，考虑到估价对象距离莲花市基准地价区较远，所以成本法赋予权重0.65，基准地价法赋予权重0.35.结果如下：

II类国有划拨耕地土地价格=0.65*成本法结果+0.35*基准地价法结果

=0.65*42.25+0.35*45.42

= 43.36 元/平方米或 28906.33 元/亩

II类国有划拨非耕地土地价格=0.65*成本法结果+0.35*基准地价法结果

=0.65*28.17+0.35*29.52

= 28.64 元/平方米或 19093.33 元/亩

                      

结果

本次对某省莲花发电厂委托评估的两宗分别位于莲花市区东部6公里处的主厂区以及12公里的水库区的土地进行评估。

　　土地总面积：2,000,000平方米

　　土地总价值：86,845,000.00元，8,684.50万元

　　人民币大写：捌仟陆百捌拾肆万伍千元整

结论

对于国有划拨土地，存在一种观点，认为既然划拨土地是国家无偿提供给使用者的，所以不具有价值。实际上，划拨土地需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。

为了实现单位或的生产服务功能，需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成本构成了划拨土地的价值基础。本文在划拨用地的基本价值属性基础上，通过具体案例确定划拨用地价值主要由土地取得成本和土地开发成本构成，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。

文章来源：微信公众号金牌估值

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