房产遭遇虚假继承后又面临强制执行，冠领助申请执行异议成功

　　北京朝阳的文明住了多年的房子突然被银行申请强制执行，他一时六神无主，不知如何是好。这究竟是怎么回事呢，事情还要从十年前说起！

　　十年前，北京的文建伪造《公证书》以及其父母的死亡证明，成功将其父亲文宗力名下的房产转移登记到自己名下。该《公证书》上载明，被继承人文宗力死亡，文宗力之妻先于其死亡，两人共育有两个子女，另一个儿子文明放弃继承案涉房产等。

　　次年7月，文建与余强签订《存量房屋买卖合同》，案涉房屋被登记到余强名下。半年后，余强及其儿子向银行申请办理了案涉房屋的抵押权登记。

　　事实上，文宗力2014年才去世，而文建的母亲身体至今硬朗，二老除文建、文明外还有一个女儿，且房屋被虚假继承以及出售后文家人一直居住于此。

　　2020年，余强父子与银行发生纠纷诉至法院，法院最终裁定拍卖案涉房屋。文明以及其母亲、姐姐提起案外人执行异议之诉，申请不得对案涉房屋强制执行，但无奈被驳回起诉。再三思虑后，文明及家人委托了北京冠领律师事务所指派的雷雨竹律师、王雪雁实习律师代理此案。

　　冠领律师接受委托后认真梳理了一审判决，检索了近五年的类案，并根据卷宗资料总结提炼出主要争议点，随后代理文明一家提起了上诉。

　　法庭上，银行辩称：

　　根据我国相关司法解释规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

　　己方对案涉房屋享有合法有效的抵押权，并且有合法的执行依据。不同意文明等人的全部诉讼请求。

　　余强父子异口同声地辩称：

　　不同意文明等人的诉求。

　　冠领律师围绕三个焦点，一一指出：

　　首先，法院曾作出行政判决书，确认相关部门将案涉房屋所有权人转移登记为文建的行政行为以及为文建颁发的《房屋所有权证》违法。所以，文建出售案涉房屋的行为属于无权处分。

　　其次，余强购买案涉房屋存在约定买卖价格与实际支付款项差距较大等诸多不合理之处，且文明等三原告长期占有使用案涉房屋，文建因案涉房屋的处置行为已被刑事公诉，所以余强并非善意取得案涉房屋。

　　最后，银行未提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，属于未善意取得案涉房屋抵押权。

　　最终，法院采纳了冠领律师的部分代理观点，依法判决停止对案涉房屋的执行。文明和家人免于搬出房屋而租住他处，拿到胜诉判决后，他们第一时间给冠领律师送来锦旗，满意和激动溢于言表。