前 言

近日网络上的一个云南的征收拆迁评估案例引发了大众的关注，两次评估结果竟然相差2.5亿之多，这样天差地别的结果，是如何发生的呢？

小编带着大家来简单梳理一遍，同时也希望大家在遇到征收拆迁时，留心关注评估环节与评估流程。

综合过往的许多征收拆迁争议案件，我们发现争议的核心往往围绕着补偿。

而评估又是补偿必要前置环节与直接依据，因此评估报告对于这类案件至关重要，也往往是双方争议的导火索。

评估不同于一般的鉴证与证据保存，评估在这些基础之上，更提供了一个公允的价值判断，因此在征拆类的案件中，也就直接影响了补偿/赔偿的结果。

那么今天咱们要讲的云南这个案例，可以说是比我们之前分享的案例都更加复杂。

细细翻看这个案例的判决书与相关报道，整理了大致的发展脉络后，我们发现这个案例不仅是一波三折，并且至今仍然没有尘埃落定！

案例

这个案例的主人公是云南某市一个竹博园项目的负责人老张，2012年，其竹博园项目通过招商、审批落地建设于当地S区某镇，在发展过程中也得到过政府相关政策扶持。

2016年底他在当地投资近5年的竹博园项目园区因为当地高速公路建设而涉及征收拆迁。老张在公开报道中表示，这5年内其对该项目的直接资金投入接近超过5000万元。

此后，老张收到了四份文件，也正是这四份文件，最终引发老张与当地行政机关的两次行政诉讼案件，从而给彼此的工作生活都掀起了巨大的波澜。

四份文件与两个诉讼案件——两个评估报告，两个补偿“决定”，以及由2个补偿决定引发的两个诉讼案件。

 2份评估报告 

▼第一份评估报告：

2017年6月，由当地某鉴定中心作出，评估结果为2.6亿元左右；

（注：该报告为当地某司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见》）

▼第二份评估报告：

2019年5月，由北京某评估机构作出，评估结果为841万元左右。

 2个补偿决定 

▼第一个补偿决定：2019年10月14日作出。

这份“不是补偿决定的补偿决定”（即：补偿通知书），由当地S区政府依据第二份评估报告作出，对老张补偿841万元左右，并要求老张公司5个工作日内与征收方签订补偿协议并清除苗木，交出土地；

▼第二个补偿决定：2021年3月15日作出。

该补偿决定，是在原补偿通知（第一份补偿“决定”）被撤销后，由当地S区政府重新作出的补偿决定，仍然是依据第二份评估报告作出，补偿提升至1119万元左右。

 2个行政诉讼案件 

▼第一个行诉案件：

由第一份补偿决定（补偿通知书）而起，该补偿通知书作出后第9天，彼时老张公司与征收方并未达成补偿协议，涉事高速公路的施工方即开始施工。

老张公司遂于十几日后(2020年1月6日)提起诉讼，案件于2020年8月26日审结，老张胜诉，第一份补偿决定（补偿通知）被撤销。

▼第二个行政案件：

由第二份补偿决定（原补偿通知被撤销后，于2021年3月15日重新作出）而起。

随后，2021年3月25日老张公司第二次诉至法院，要求撤销新作出的这份补偿决定并按照第一次评估进行补偿。2022年7月该案一审宣判，但是老张公司一审败诉，败诉后老张公司已向云南高院上诉，今年（2023年）3月，二审已经开庭，目前二审结果并未对外公布。

其他争议点

▼1、强制搬迁行为是否是涉及违法？

在第一个行诉案件期间，2020年3月20日，当地S区政府曾向竹博园公司下达强制搬迁令，要求竹博园在五天内将九百多万颗竹类及花卉、苗木全部自行搬离园区。

老张公司表示无力执行这一强制搬迁令后当天，S区政府即派遣施工队进入园区，对其中的竹子、花卉苗木进行销毁并就地掩埋。

老张公司表示：“不仅仅是高速公路本身占压的这些土地，修建过程中的土方填压，清除植被后引发的泥石流冲毁，又损坏了更多的植被和土地。我们原本整齐有序的园区，被分割成多个零散的部分，园区内原有的道路、水电也被破坏。（引述自相关报道）

该事件见诸媒体及公开报道后，大家对这一强制拆除行为也产生了较大的关注。

那么该强制拆除行为是否是违法强拆呢？

问题的关键是否需要追溯到第一份补偿通知上呢？我们期待更多专业人事给出答案与思路。

此外，需要注意的是，第一份补偿通知之后，双方并未达成补偿协议。在此情况下，施工方就已开始施工，由此老张公司开始第一次诉至法院，此后该案件的一审审理期间发生了此次强拆行为。

▼2、第二次补偿决定为何超出限期近5个月后才姗姗来迟？

强制搬迁发生的3个月后，2020年8月26日老张胜诉，当地S区政府作出的补偿通知被撤销。随后，新的补偿决定本应在60天内（即在10月25日之前）作出，但是根据公开报道的信息显示，新的补偿决定其实是在2021年3月15日才作出。

那么，S区政府对于延期近5个月作出新的补偿决定，是否有充分的理由呢？延期对于补偿决定的合法有效是否会有影响呢？

总结和分析

▼绕不过的第一份评估报告，是否可以成为补偿依据呢？

对于评估行业而言，从我们评估角度去分析与拆解，其实解决这个案件的关键，应该在两份评估报告上，尤其是第一份评估报告。

首先，两次评估结果差距巨大的原因必然与评估对象、评估范围、评估方法等有直接关系。

那么根据相关报道，也的确如此，两次评估中对于土地面积以及人工种植的植物数量的认定都存在较大差异。比如，第二次评估认定的人工种植植物数量是24万多不到25万株；而第一次评估中清点的数据是467万多株，第二次数量仅有第一次数量的5%左右。此外对于土地使用权等是否在评估范围等诸多问题上也存在较大争议。（详见相关公开报道）

其次，第一次评估（《鉴定意见书》）是由双方共同委托，并共同完成了多次清点。那么为什么当地S区政府最终又不认了呢？

在第一次行政诉讼期间，S区政府也提交了多份证据，意图证明第一份评估报告存在较大瑕疵，但是这些证据是否足以推翻第一份评估的评估结论呢？其理由是否充分呢？

我们从相关裁判文书和报道中了解，S区政府与当地某鉴定中心也进行了协商，要求重新进行鉴定，但是由于意见分歧较大，S区政府与该鉴定中心未达成重新鉴定的一致意见。

并且，在第一次行诉案的一审中，法院也并未对第一份评估报告的效力给予明确的认定。

那么到了第二次行诉案件中，对于第一份评估报告究竟会如何认定呢，可能这才是解决这个案件的关键。

从评估行业的角度，我们也期望在新的裁判文书中能够看到对于两次评估报告的相关认定。

以及，如果涉及重新评估，那么应该以哪次清点的数据证据为准呢？是何理由呢？

这里也欢迎法律与评估行业、以及其他朋友们一起互动讨论！

最后，再次提醒各位遇到征收拆迁的企业主和拆迁户，一定要关注评估环节，提前做好评估，评估过程及评估报告既是有力的证据保存，也会为后续补偿提供一个公允的价格判断。

征拆是一件大事，征拆补偿影响着企业/个人未来的生存与发展，希望大家记住：只有评估无忧，才能补偿到位。

文章来源网络综合整理/侵删

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