法拍房自己怎么尽职调查?

法拍房最重要一步，就是竞拍前的尽职调查报告，尽职调查是竞标法拍房非常重要的第一步，没有了解到标的的具体情况，没有去做深入的调查贸然去拍那就是典型的铁脑壳，毕竟尽调是法拍排除风险最重要的一个步骤。尽职调查简单说是调查标的具体情况，看标的的风险程度有多高，能否参与拍卖重要前提。

　　法拍房自己怎么尽职调查?

　　首先自己尽调哪些内容?

　　①：产权人信息，关系及其房产

　　产权人的调查涉及是否有共有产权人，如果存在共有产权，只能购买房产的部分产权，对后续再次出售或者入住存在重大影响，通常如果遇到老人，还需调查是否是他的唯一住房，这个将影响后续清房。

　　两证是否齐全?

　　产权证：房产权应是房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，包括房屋所有权以及土地使用权。

　　不动产权证：是一种针对中华人民共和国人民的不允许动的房产权利证明。又称《中国不动产权证》。

　　商品购房合同：购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议

　　这些都要有才能方便过户。

　　②：房屋情况

　　房屋情况调查包括产权是否清晰，土地宗地号，取得方式(划重点：取得方式需要是出让，如果是划拨，需要补缴土地出让金。)使用权限时间，划重点(住宅是70年!50年的属于商住房，避开)房屋面积，竣工日期，(房龄将影响贷款年限)房屋类型，楼层总数，位于那一层，几号，楼梯/电梯数量，装修情况

　　最好是去看房，法院会有统一安排的看房时间，即使错过了，也要去小区看看，周边，楼栋，相似户型等

　　③：房屋拍卖原因

　　涉及案件类型，案件号，常规的债务纠纷，或者金融借贷纠纷，需要查明债权人是谁，贷款数额，查封原因，是否有多次查封，是否有公安查封等。

　　遇到刑事案件，避开，公安查封，避开。

　　④：抵押

　　查明抵押权人，抵押数额，是否有优先购买人，等等

　　⑤：户口情况

　　法院不负责户口清理，但，法拍房的户口不需要上家同意，可以强制迁出，但需要自己去派出所办理手续。

　　⑥：居住情况

　　标的是否有人占用，这个非常重要，涉及到后续能否顺利入住，清场难度，及清场成本都应该调查清场。

　　是否有租约，有效还是无效，长期还是短期，短期可以考虑接受，可能排除的价格较低，我们也遇到过这种，本来无租约，拍中后又跳出来租约(有预谋的行为)这种也需要花钱/时间/精力去解决。

　　⑦：房屋目前费用

　　法院规定中，物业，水电欠费都由买方支付，也需要调查清楚，我们之前就遇到过一起，物业费欠了超多的，都需要算到成本中去。

　　⑧：涉及案件及法院

　　是否是外地法院，涉及几件案件，外地法院势必增加出差费用和长途路程时间成本。是否涉黑，涉黄，涉毒，涉及刑事案件，统统避开。

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