《谈事说理》之 逾期三年的房子

衣食住行，素来是百姓最为关切的几大民生问题。尤其是住房和民生机关的商铺，都是关系到群众的幸福感和获得感的大事。然而今天，我们的现场来的当事人，因为购买的一套面积为680平方米的商铺，而卷进了一场剪不断理还乱的纠纷当中。

节目现场有幸请到了当事人王茜，以及本案的代理律师罗占义，讲述案件的来龙去脉。

房款与违约金 剪不断理还乱

当事人王茜从赵某那购置了一套二手房，建筑面积为680平方米，总价款为1122万元，以分期付款的方式交付房款。王女士考虑到房子的归属权问题，便主张签订两份协议，一份与赵某签订的《还款协议》，一份是与开发商签订的内部购置协议。

本来双方约定交房时间是2013年的12月底，但是实际交房时间整整晚3年的时间，准确的交房日期是2016年11月14号。约定，如果赵某延期交房，赵某将按王茜已经交纳的房款的日息的3%作为补偿，违约金可以抵挡下次王女士要支付的房款。同样，如果赵某延迟交房，赵某将按王茜已经交给赵某房款的日息的3%作为补偿金给付王茜。

 一切看似都理所当然，但是就是因为两份协议的签订，成为赵某推卸支付违约金责任的砝码，他做的这个局显然还不够“天衣无缝”。

突然袭击让当事人不知所措

赵某在应交付房的日期，未及时交房，一拖再拖，合计三年。当事人还在迷茫中，接到了法院的通知。赵某以王女士欠其422万元房款为由，将其上诉到法院。而对王女士当初与赵某签订协议时，规定的迟交房的违约金事项却只字不提，王女士经过核算后，确定违约金高达471万元。王茜因家人重病原因未到庭。赵某胜诉后，王女士难平心中的委屈，她将赵某告上法庭。然而，判决结果让王女士无法接受，法院维持原判。王女士怎么也想不到，曾经与开发商签订的那份协议，成为赵某将责任转嫁给开发商的垫脚石。

专家分析：

屡败屡告 问题究竟出在哪？

总的来看这个事件，问题的根源不在于当事人签订的两份协议，而是在判决过程中，法院在审理过程中参杂了其他的因素。协议本身约定的有关违约金的条款，明确地显示出权利和义务的对等性，然而，当事人却被判定为应支付赵某剩余的422万元的房款。赵某在应交付房的日期，未及时交房，一拖再拖，合计三年。当事人还在迷茫中，接到了法院的通知。赵某以王女士欠其422万元房款为由，将其上诉到法院。而对王女士当初与赵某签订协议时，规定的迟交房的违约金事项却只字不提，王女士经过核算后，确定违约金高达471万元。王茜因家人重病原因未到庭。赵某胜诉后，王女士难平心中的委屈，她将赵某告上法庭。然而，判决结果让王女士无法接受，法院维持原判。

著名法学家李开发认为，法院审理王女士和赵某的官司时，错把赵某的违约补偿金一项忘了。赵某在应交付房的日期，未及时交房，一拖再拖，合计三年。680平方米的商铺，如果及时交到王女士的手中，分割成30平一个的话，每年租金十万的话，3年就是30万元，22个30平的商铺，就是近1000万元。因为赵某的原因延期3年交房，王茜损失相当巨大。理当获得赵某的补偿金。因为合同双方当事人共同设定补偿金。赵某只字不提补偿金，违反民法的诚信原则，权利与义务对等原则，是非常错误的。而且，赵某借口还帮王茜与开发商签订合同，以王茜应该向开发商讨要补偿金是荒唐的。合同法强调权利义务是对等的，赵某作为房地产开发商的提供商品混凝土的供应商，先用商品混凝土换了房子，房子是廉价获得的，又把房子出售给王茜，价格是1122万元，已经赚取了高额回报，就是因为他相互约定的违约补偿金，而且又延期交房三年，理当承担补偿金。王茜与开发商订立合同只是阻止一房二卖，二是确定自己的房子的唯一性。别的什么也约定不了。赵某不应当在法庭上回避自己延期交房将承担违约补偿金的事实，法庭也不应当不看合同，就凭赵某的一纸诉状，就冒然下判决错误把要王茜承担房款责任而不追究赵某的延期交房的违约金责任。

特邀评论员马进彪认为，这个事件的很多细节都不是决定最终结果的根本原因，把这些烟雾弹的烟尘散去，问题关键点在于法院，及法官手中掌握的自由裁量权。

漫漫房屋延期交房的维权之路 该如何走？

著名法学家李开发建议当事人，要向法院讲明两份协议的性质是不同的，把具有的真实证据充分地展现出来，王女士应该积极地争取权利。在赵某逾期交房的三年时间，给王女士造成的损失是不容忽视的。王女士不仅无法进行任何商业活动，而且对此投入大量的精力和时间。就赵某的行为来看，赵某违背了我国民法当中所规定的买卖双方的合同对等原则和诚信守约原则。法院也要依法判处，不能不看合同条款就下判决。

从法律层面看问题

关于法院对企业经营者戴上老赖的帽子的问题，最高法有明确的标准，打击老赖，是打击那些欠债不还，列入失信人名单的，有严格限制的，《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条：被执行人未履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：（一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的；（二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（四）违反财产报告制度的；（五）违反限制消费令的；（六）无正当理由拒不履行执行和解协议的。

  王茜不应当被列入失信人名单，因为，她的两份合同很显然是与赵平平的合同是主要关系，赵平平从合同中获得了巨额利润，却不承担680平米商铺延期交付的处罚，这是违背民法与合同法的精神的。王茜不具有上述失信人的特征，建议法庭立即解除王茜的失信人的惩罚，不要滥用职权给民营企业家造成损害。