广州起诉:二手房买卖合同,合同格式条款与手写内容有冲突,如何办?

在中国人传统的思想中，安居乐业是每个人的最高追求，可以说有一处心仪的房屋，能够遮风挡雨也是国人骨子里的执念。由于个人社交面有限，很多群众在购买房屋时倾向于花钱买服务，通过房产中介为自己节省时间成本，随之而来的会有各类居间合同纠纷。通过房产中介购买房屋有哪些地方是需要我们格外关注的？签订中介合同时如何避免踩坑呢？

案例摘要：孙某手头有所积蓄后，想购买一套商铺用于扩大生产经营，但因时间和精力有限，遂精心挑选了某房产中介公司代其挑选及办理相关过户事宜。达成意向后，房产中介开始为孙某挑选房产，并促使其与案外人咏梅达成《不动产交易合同》。

其中载明，鉴于房产公司为买卖双方提供了居间服务，所以孙某应当支付房款价格百分之1.5的佣金（此处为打印的格式条款），但之后的金额约定中手写为：“代办三千元”。孙某支付三千元后，中介公司出具收款凭证，载明居间服务费三千元。后孙某另外支付给中介公司十万元用于其代为缴纳过户所需的各类契税。后中介公司先后四次委托评估房产价值，代为办理过户等手续，抛去支出后，将十万元中剩余的一万余元返还孙某。

孙某在计算相关费用时发现中介公司并未按照三千元计算中介费，同时前后四次评估房产价值明显不合理，于是起诉至法院。法院审理认定，虽然合同中印刷的格式条款显示中介费为房款的1.5%，但是后手写部分约定代办三千元，且孙某支付后中介公司为其开具收款凭证，可以认定中介费为三千元，同时前后四次评估明显有悖常理，且中介公司不能作出合理说明，判决中介公司返还相关款项三万余元。

《民法典》第961条规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”这是对中介合同的定义。在房屋买卖中，买方通过中介公司提供的房源信息与卖方达成交易，并接受了中介公司的各项服务，其应当支付中介费用，这不违背法律规定，但是其中关于格式条款的方面需要重点了解。

实践中，房产中介为了签订合同时的便利，往往会形成固定的合同模板，这样可以便于中介公司重复使用，这便是法律上的格式条款。《民法典》第496条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”但这不意味着提供格式条款合同的一方可以随意定制条款内容。本条的第二款另外规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”

立法者作出如此规定有以下几方面的考虑，一是需要用到格式条款的往往是公司法人或非法人组织，其为了自己的业务便利，预先制订可重复使用的合同，老百姓在签字时往往不会仔细翻看，同时这类公司往往有自己的法务员工或法律顾问律所，有时会在格式条款中排除自身义务，加重对方义务。

二是合同最根本的出发点仍是双方就相关权利义务关系达成一致，非格式条款在制定时，双方会对相关条款进行充分的磋商，而格式条款往往是拿来就用，对方当事人直接签字，这与合同达成的基本原则相违背。所以除此之外，《民法典》还对因格式条款产生的纠纷作了进一步规定。

第498条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”这也是本文案例中中介公司败诉的主要原因之一。

那么在遇到中介公司提供的格式条款时，如何才能有效避坑呢？

首先是明确何种情形下，手写条款的效力优先于格式条款。如果对打印出的权利义务有所争议，那么双方应当在协商一致后手写予以完善，同时双方在手写的地方共同按捺指印予以确认，此时手写条款才会生效。实践中，合同一般至少一式两份，手写条款要在每一份合同中清楚明白的书写，也能证明这是双方在达成合意后签订的合同，在这两种前提下，手写条款的效力会优先于格式条款。

其次，生活中经常发生双方就格式条款进行了磋商，并在合同上手写了较多的内容后，一方当事人将手写条款打印补充到原合同中再次打印，由于手写内容已经加入到原合同中，那么此时打印出的新合同当然有效。如果打印后再次对相关内容手写修改的，还是以最终手写的条款为准，如果无法确定达成合意后打印的合同在先，还是手写的合同在先，则以最终签字确认的合同为准。

最后是手写条款最好不要采用划掉原合同内容，在旁边直接手写的方式，因为此类行为属于涂改行为，除非证明是双方达成合意后的涂改，否则容易被认定为无效或部分无效。同时对于手写条款要清楚明了，避免产生歧义，否则在理解上发生纠纷时，则会根据合同的整体表述、行业交易习惯等内容进行解释，难免徒增纠纷。

做到上述几点，基本可以合同中真正发生效力的手写条款，发生纠纷后，法官将会作出利于自身的判决。我们作为广州法律人，希望以上见解对大家日后法院起诉有帮助，无论房产纠纷还是欠款纠纷，多完善一点证据，就减少一点打官司麻烦。