广州起诉：房屋租赁合同能否提前解除？解除方需承担违约责任吗？

广州起诉：房屋租赁合同能否提前解除？解除方需承担何种违约责任？

近年来的房价一直处在高位，很多年轻家庭在婚后、创业者创业初期可能一时无法筹足购房款，那么租赁便是一条非常好的中间道路。现在打开网页随便百度一下便就可看到多如牛毛的租赁信息及租赁合同模板。但受实际情况的影响，特别是租赁商铺做生意后，很出现可能因行业不景气而放弃生意，并提前解除房屋租赁合同的情况，对于此种情况是否有法律明文规定？提前解除后的违约责任如何承担？

案例摘要：2021年，老刘与某公司签订了一份为期5年的租房合同，租金每年135000元。直到2022年2月，老刘均正常支付房租。

2022年3月，因生意不景气，老刘产生了关门的想法，同时联系对方，请求解除房屋租赁合同。但由于整体大环境影响，出租方某公司担心房屋空置太久，自己也有损失，于是便未同意老刘解除合同的要求。因此老刘将出租方诉至法庭，请求法院判决解除合同并返还押金。

经法院审理认定，老刘在2021年与出租方签订的租赁合同为双方真实的意思表示，且老刘在承租期间均按照约定给付房租，合同有效。后老刘已明确表示不再继续租赁房屋，但出租方不同意，此时已陷入合同僵局。如果继续强制履行对违约方显失公平，基于此判决双方租赁合同解除于法院诉状送达之日起解除，老刘应按照租赁合同约定支付违约金30000元和所欠2023年3月份的房租，驳回了其要求退还押金的诉讼请求。

关于此类期限较长的房屋租赁合同，非因个人恶意违约的具体规定在《民法典》中并未作详细规定，因此应根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称《九民纪要》）第48条规定的精神进行裁判。其具体规定是：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（１）违约方不存在恶意违约的情形；（２）违约方继续履行合同，对其显失公平；（３）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

在本文中，老刘本身并无违约恶意，从其承租一年均缴纳房租可以提现，如果判决老刘继续履行合同，那么在生意收入减少，再继续背负房租则对其明显不公，而且合同中已经约定违约责任，那么完全可以判决其在承担违约责任的同时，合同解除。需要注意的是，此情况仅限于长期的租赁合同。

租赁房屋时应特别注意哪些方面呢？

首先要根据自己对市场前景的分析，合理确定租期，并签订书面租赁合同。根据《民法典》第707条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采取书面形式，无法确定租期的，视为不定期租赁。如果定性为不定期租赁，那么双方均可根据《民法典》第730条的规定随时解除合同，只需要在合理期限之前通知对方即可。对于做生意而言，往往需要投入资金进行装修，如果一时疏忽未签订书面租赁合同，那么则有可能面临房东临时变卦的情形而陷入纠纷，而且对合同租期要明确体现在租赁合同中。如果签订了长期的租赁合同，一旦个人意欲提前解除合同，那么要在第一时间联系房东，并留存记录，同时可以诉请法院解除合同，因为此时涉及到法院认定解除合同日期的问题，如果长期纠缠不清，那么此期间有极大可能会被法院认定仍在承租期内。

其次，要对合同的违约条款进行充分协商。违约金对于保障合同履行有重要的意义，《民法典》第566条第二款规定，合同因违约解除的，解除权人有权请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。本条规定体现了民法领域意思自治的原则。所以对于违约条款的协商一定要充分，且处在自己的可接受范围内，因为依据双方达成合意而签订的合同对双方均有约束性，相关条款也是法院做出最终判决的重要考量之一。

最后，如果双方均有通过调节解决的意思，那么可以通过地方的人民调解委员会作出调解书，并送至法院确认。《中华人民共和国调解法》第33条规定， 经人民调解委员会调解达成调解协议后，双方当事人认为有必要的，可以自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认，人民法院应当及时对调解协议进行审查，依法确认调解协议的效力。经过法院确认的调解书与判决书一样具有强制性，如果对方后悔，可以直接依据调解书要求法院强制执行，即便对方再次提起诉讼，那么调解书也是最重要的证据之一，可以省去对方找后账的后顾之忧。我们作为广州法律人，希望以上见解对大家日后法院起诉有帮助，无论劳动仲裁还是合同纠纷，多完善一点证据，就减少一点打官司麻烦。