深度剖析 丰台永定河西 长辛店镇 西山金茂府值得买吗？

之前写了河西的九里熙宸，最近1号线的支线规划出台了，大家问的比较多的是西山金茂府如何呢？好多人一听这个名字以为在海淀的西山区域呢？--西山的那个盘是颐和金茂府（北京西部的金茂府名字一般都是向北靠。颐和金茂府不在颐和园旁边在西山区域。西山金茂府不在西山在丰台河西）。那这个盘值得买吗？今天就掰开了，揉碎了来好好聊聊这个盘吧。

一、背景

2021年5月11日，北京首批集中供地土拍，丰台区长辛店镇张家坟村15-1、21-5 地块（起始价为36.7亿元，用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积90083.7平方米 ，建筑控制规模126117.18平方米，控高18米，将以“五通一平”形式供地）。该地块只有2家房企及联合体报名参与（金茂、卓越+阳光城+华侨城+雅居乐联合体），现场竞价一轮成交。由金茂以37.1亿元竞得，可售住宅楼面价2.94万元/平方米，溢价率约1.09%，容积率为1.4，绿化率30.06%。销售指导价6W元/平米（实际销售价格5.5W）。同年9月，案名公布：西山金茂府 。10月，对外宣布了整个产品情况。

2021年11月，获得预售许可证 。

2021年12月，首期开盘 ；（这个是主要针对的是北区）

2022年 2 月，南区获得预售许可证 ；（目前销售的北区和南区都有）

总之：地块相对比较大，分为南区和北区，两家竞争，本来想着底价拿到，结果还竞争了一轮，金茂拿下（品质大家放心不少，并且也实现了快速开盘，金茂对自己还是信心满满）。利润空间还是不小的（但是相对位置比较偏，导致销售压力还是不小的）。

二、位置&交通

楼盘位于丰台区的河西板块，长辛店镇张家坟村（大家听到这个村庄的名字，是不是以为坟地就在这里，其实这个旁边基本看不到坟地，附近西侧1.4km外有一个陵园）。西南五环和西南六环之间（太子峪路东侧，地块北侧紧邻二手社区珠光逸景）。

项目整体是L型分布，北侧与2013年的珠光逸景小区（单价基本在3.7W左右）的中间有高压线横穿而过。再向北侧就是树木和草地覆盖的空地和一些村民自建的小平房居住区。北区的西侧预留了学校用地（未来规划了北京市十二中分校，北京市十一学校丰台小学西山校区，以及规划中的幼儿园）。

西面的小河，还是比较小的，基本形不成景观，未来就是两侧种上一些树吧。再往西就是成片的树林，翻过这个小土丘西北侧，就是太子峪陵园（这个陵园和九里熙宸的不一样，这个属于西北侧，隔着小土山，直线距离1.4km，一般不说你还真看不到，基本不影响这边的居住。还有本小区属于低层洋房社区，因此在家里基本看不到那么远）。东侧是大片的树林，里面隐藏着什么，这个真看不到了，再往东侧有一个铁路机车配件厂，隔着这一大片的绿化东面是崔村人口聚集区（崔村南侧基本是八九十年代的老公房，单价基本在2.8W左右，北侧就是05年左右的中体奥林匹克花园小区，这里面有洋房、叠拼和联排别墅，单价基本在4W左右）。

公路交通：这里现在依靠太子峪路（双方向两车道，乡镇公路，路还比较新，不属于封闭道路）--至园博园南路--至西五环园博园桥。也可以走太子峪路--至长兴路（双向四车道，还是比较宽敞的，最近几年新拓建了）--二七厂路--至杜家坎环岛至杜家坎收费站，上京港澳高速至四环岳各庄桥--三环六里桥--二环广安门桥--至广渠路。项目距离杜家坎收费站的走行距离是2.8km。项目距离六环的北宫桥的走行距离是5.6km。

轨道交通：这里距离最近的地铁14号线张郭庄站的走行距离是3.8km。这个距离基本不能算是地铁房。需要借助交通工具前往地铁站。这里最近规划了地铁1号线支线，其中的后吕村站距离项目就很近（大约500米左右）。 这一点算是一个利好。

因此在这里买房坐地铁1号线支线，准备好等5-7年的准备--这个还是在加紧准备建设的前提下（网上预计2027年，这个看看就行了，北京地铁12号线还预计2021年开通呢，我们现在还没坐上）。

总之：这个板块属于丰台河西的长辛店板块五环与六环之间（估计好多人对这里还是没有概念，但是大家走京港澳高速经常听说一个地方--杜家坎收费站（项目到这里的走行距离是2.8km））。

项目除了北面一个小区外，东西都是大片的森林绿化，其中夹杂着一些小型村庄的平房。东侧是越过树林是工厂和崔村（有八九十年代的老房子，北侧也有别墅社区），项目距离最近的地铁14号线张郭庄站走行距离3.8km，建议项目最好向中建璞园学学，开通个小区前往地铁站的班车）。

未来的1号线支线预计2027年开通（这个日期你就听听就行了，较真了就容易让你伤心--地铁修建地下一般五年左右周期，地上稍微快一点。开通最好，不开通也能接受，反正晚两年也会开通，你就想着卖房的时候是地铁房，好卖一点）。

三、学区

这里目前的学校配套还是属于一个洼地，需要翻过小山丘到崔村上学，这里目前有北京市丰台区扶轮小学，北京长辛店铁路中学，长辛店一中。长辛店小学、丰台一中、丰台一小、丰台四中、丰台十中、长辛店七小。（这些学校相对距离都比较远一点，小孩上学，估计得走好几公里，反正比去地铁站远）。

2022年丰台区政府宣布，丰台将采用重点学校办分校的方式，在河西地区布局5所重点中小学、幼儿园。这5所重点中小学、幼儿园分别是：北京市十二中分校、十一学校丰台小学分校、丰台区第一幼儿园分园（两址）、丰台区第五幼儿园分园。

社区的西侧规划了丰台第五幼儿园，北京市十二中分校（项目将于今明两年启动建设，2024年开始陆续具备招生条件）。北京十一学校丰台小学西山校区按照“国有联办、协议管理、机制创新、自住办学”的原则，全面移植十一学校的教育理念，创建适合每一位学生发展的教育。

总之：这里目前近距离都没有什么学校，需要翻山越岭去长辛店镇上学。未来规划了学校，着急上学的需要考虑好了。未来也算是有学上，谈不上学区房（总感觉利好未来二手）。

四、产业

2021年12月，丰台区制定了《推动河西地区高质量发展专项行动计划（2021-2025年）》，将在河西地区布局80个重点项目，总投资超过1600亿元。

丰台的河西板块，确实规划了产业区，丰台科技园西园一区和二区，主要目标是承接丽泽商务区和丰台科技园的产业外溢（丽泽商务区经过这么多年的重点打造，确实时间很长了，吸引的华为中国总部，宣传了好久，引来最大的金融业就是--银河证券。引不来，接下来直接通过行政手段，把好多周边的国企搬过来）。

等待这里的产业落地，吸引新兴人的购买力，还不如期待把环境建设好，地铁1号线支线尽快开通，带来养老和刚需购买群体更靠谱。

总之：这里的产业有规划是好事（近期的投资会改善一下这边的居住条件，道路，地铁、公园、医院、学校等等，历史欠账太多了），近期别抱有太大期望

五、生活配套

商业：项目自有1400平商业配套（这一点还是很关键的，这个基本能满足社区居民的基本生活需求。这个做法和中间璞园还是有点像）、京盛时代广场3.4万平（珠江御景旁边已开业，距离项目走行距离是1.9km，骑电动自行车还是比较方便达到）。

总之：这里近距离的有小区的商业配套，稍远远一点也有一个小型的京盛时代广场，再远一点就是河西最大的晓月广场（金瑞天霖购物中心，大约走行距离5km），

医疗：小区近距离是缺少依赖设施，就期望在未来的社区商业体体中，预留社区医疗设施。周边5公里范围内，有2所三甲医院，北京中医药大学东方医院（三甲，这个再长辛店的主城区，距离相对还是比较适中）、北京市丰台中西结合医院（三甲）。

总之：在这里近距离还是缺少医疗资源，需要前往长辛店区域共享医疗资源（这里的这个短板补充一下，还是非常适合养老的）。

公园：这里最不缺的是绿化，西山金茂府所处区域整体绿化率高达约50%（这个基本可以用生活在森林环绕中来形容），但是周边比较精致的公园还是没有（需要前往张郭庄地铁站旁边的公园或者去往园博园等区域，这里距离云岗森林公园也不是很远）。整个河西板块坐拥一河五湖八园，构筑北京难得一见的生态宜居之地。

总之：这里的绿化绝对高，但是近距离的精致公园还是有点少（饭后遛弯就靠小区绿化了）。但是整个板楼的公园资源还是相当丰富的。这也是整个河西板块的最大亮点，也是改善客群买这里的最大理由和动力。刚需犹豫买这里主要原因还是价格以及不便捷的轨道交通

六、开发商&小区

①、开发商

金茂--国企：（全称：中国金茂(集团)有限公司），1995年6月成立，由中国中化集团公司等大型企业集团出资创办。2009年1月公司进行了股权转变，正式成为香港上市企业--方兴地产(中国)有限公司的成员企业。这里是北京的第八座金茂府小区（从广渠金茂府开始，望京金茂府、亦庄金茂府、未来金茂府、北京金茂府、永定金茂府、颐和金茂府、西山金茂府）。

②、小区

项目名称：西山金茂府，备案名：茂云嘉园；（金茂府这三个字基本成为北京高端改善的一个代名词）

开发商：中国金茂；（确实是金茂开发操盘的）

占地面积：9万平米；建筑面积：12.6万平米；（小区面积还是比较大的）

产权：70年；（只能说明是住宅）

产品：120-140-160平米四居室；（主打改善）

销售楼栋：32栋；（楼栋数量绝对算是大型社区）

南区

北区

总户数：990户；（这个属于一个中等型号的社区，在低容积率的要求下，这个算是面积大。人口少，舒适度必然大增）

得房率：80-82%；（这个得房率还是比较高的，这个也吸引着刚需改善的客群需求）

楼体性质：六层精装科技洋房 ；（低层洋房社区，这个是真洋房）

层高：3.05米；（这个层高确实还是不错的）

住宅容积率：1.4；（这个超低的容积率，还是非常不错的）

住宅绿化率：30%；（常规的绿化要求，但是这个小区还是会超过这个比例）

供暖：集中供暖，毛细管网辐射系统（温度均匀、无噪音）；（保持了一贯的高科技系统风格）

车位：1:1.2，人车分流；车位数量是1188个（这个车位比，属于现在的常规配置）

装修：精装；（开发商的常规操作，这样的利润空间最大，也能体现出金茂府的高科技产品）

物业：金茂物业；

物业费：5.3元/平米/月；（这个物业费算是比较合理的，在高端改善的社区当中不算贵）

交房时间：2024年5月31日-12月31日；（最近买，属于半现房交付的，现房与期房单价相差2000-3000元左右，现在能选到合适的户型和楼层，相对比较开盘买还是划算不少）

价格：均价5.5万；（相比较销售指导价格，低了5000元）

③、楼栋

小区的楼栋统一为6层板楼，带电梯（中规中矩，没什么大的问题）。顶部采用斜顶的设计风格，和颐和金茂府有点像。外立面采用玻璃+真石漆+石材相结合的方式。白色线条与褐色的边框为一体。

④、园林

金茂的园林设计还是不错的。这里周边就是大片的绿化，配合大的小区绿化。这个小区的最大特点是超低容积率，绿化率超过50%。整个社区以三山五园为灵感，规划了“一轴、四园、二十四院”的社交式园林景观。基本实现了每栋楼被园林景观覆盖。其次是采用多重的层层递景的风格“五重归家礼序空间”，回家里的路上经过各个绿化空间。

⑤、科技成分

金茂府引以为傲的是12大科技系统，这个是金茂府的金字招牌（这里说一下金茂府火热背后的两点：1、比较好的位置，例如：望京金茂府、大望路那边的金茂府。2、高品质的住宅。

以“科学至上”为宗旨，秉承“品质铸就更美生活”的理念，从“温度、湿度、阳光、空气、声音、水”六大基本生命元素出发，匹配十二大科技系统，为居者提供“绿色健康”的生活解决方案（实际居住体验：这些高科技系统的使用，的确提高了居住体验。但是由于采用各种恒定的系统，这样就不能进行传统的开窗通风操作。

总之：金茂开发商让大家增加了不少信心，金茂府的定位又添加了一些信心。从小区及楼栋、园林整体来说，这个小区不仅仅延续了金茂府的风格，而且由于超低的容积率要求

园林设计还是花了一点心思的（这一点也是弥补了周边近距离绿化多，但是缺少精致公园的缺点--周边的绿化相当于提供了一个强大的氧吧，小区内部就是公园--超过50%的绿化。平常遛弯还是可以满足的，再想升级一下，那就去东面的园博园和其它生态公园--八大生态公园）。

七、户型

这里的户型从90平到160平米。可选空间还是比较大的。

①、90㎡三居一口价520万

这个户型还是明显针对想入这里的刚需及刚需改善的群体（在这周边上班，对轨道交通依赖度不高，或者口袋钱不多但是还想享受金茂品质服务的群体）。南向三面宽，门口还做了玄关处理，这个户型还是相当优的，性价比绝对不错（这个与朝阳区十八里店南侧的金隅云筑的一个2+1户型还是非常像的）。得房率高也是很大的优势。

②、120㎡四室两厅两卫（635-680万）

四叶草户型，全明格局，大门做了玄关处理。收纳空间也比较充足。这个户型也是市面上常见的户型。还是非常不错的（好多户型没能很好地处理玄关），南向两个卧室还带飘窗。餐厅、厨房和客厅的一体化设计。这个户型相当于是边户。

③、120㎡四室两厅两卫

这个户型与上面的120平的四叶草户型保持了一致的风格。唯一不一致的点是主卧的卫生间是暗卫。客厅卫生间窗户向北。户型的方正度受到影响（西北角缺一块。明显没有上面的户型好）。其它优势都继承过来了。

④、140㎡四室两厅两卫（750-830万）

多了20平米，实现了南向四面宽。客厅的宽度也增加了20公分。南向卧室都带飘窗。主卧实现了南北向，通畅性增加不少，动静分离。（这个户型比四叶草的户型优势在于动静分离）。餐厅、厨房和客厅真正实现了一体化。并且厨房旁边还有一个家政间（这个是高端改善的户型的标志），功能分配比较合理。这个还是非常不错的（看来低容积率带来的优势还是很多的，不用让设计师各种费脑筋就能设计出更优的户型）。还有一个特点是主卧和客厅中间的卧室可以与客厅贯通（非承重墙）。

⑤、140㎡四室两厅两卫

这个属于中建户型，我没发现有什么不一样的（窗户都是南北向的）。无非就是中间保温性更好一点。

⑥、160㎡四室两厅两卫（850-930万）

这个户型是属于这个小区最大户型。并且160平米户型基础得房率达到了 85%左右，走道面积仅有约 3.7平米（浪费面积比较少），这个设计非常极限，不曾多见（这个属于上述140平米的放大版）。这个作为一个高端终极改善也是可以担当的。动静分离，从玄关-客厅-餐厅-厨房-家政间-主卧-南次卧-北次卧-客卫-主客双卫。11个空间，独立成型，尺度舒适（大的客厅活动空间，卧室空间相对大小合适），基本可以实现家庭成员之间互不打扰，兼顾了功能性和生活质感。

进门是内外门形成的独立玄关区，90 度转角，将户内空间更好的分区隔离，实现了家庭居住空间的私密性，规避了陌生对视的“社恐”现象（这个是玄关最大的好处）。

其次我们首先看到的是LDK H空间--这里属于动态区间（厨房、餐厅、家政间和客厅一体化，并且是等宽设计，4.8m 面宽客厅），这里是一个整体交流活动的空间。基本可以实现三代人的融合式交流空间（做饭、用餐、看电视、交流、客人招待以及家政整理等等一个大型空间--整体接近50平米的大空间）。

160精装样板间

⑦、精装空间呈现

建面约120—160㎡科技四居，以LDKS为理念的“客、餐、厨、书房”一体化设计，可以让主人一边做饭，一边和客厅的家人/朋友聊天，让厨房里不再是一个人的背影；小家化主卧，可满足寝卧+收纳+化妆+办公的空间需求，让夫妻二人世界，更加私密；还有N+1的灵动空间，可以随着孩子的成长，去设定使用功能，让空间效率最大化

⑧、智慧家居

整体室内采用华为全屋智能智控屏。全国首用。

西山金茂府牵手华为全屋智能，落地了全国首个搭载10.1英寸智控屏的华为全屋智能解决方案。实现了智能化的全屋操控基础，您可随时创建和选择归家、离家、睡眠、观影、会客等不同场景，还可通过鸿蒙智联生态赋能认证体系，解决购买多台智能单品需要安装多个APP的问题

⑨、绿建运维

365*24小时的无形守护

所有金茂科技系统均由金茂绿建专业运维团队进行维护管理。强大的金茂绿建总控后台，24小时对于能耗、设备运行状态、室外PM2.5等环境指标进行实时监控，前瞻性预防系统设备会出现的问题，并及时进行维修解决。“默默无闻的守护”和“看得见的安心”，让居者从容享受健康、舒适、平稳运行的科技住宅

总之：户型90平米的三居室还是很香的，性价比最高，但是现在不好买了。120平米的四叶草户型，把边户更方正，还是全明格局（中间户不仅主卧暗卫，客卫也是北朝向，属于凹进去，整体不够方正）。140平米的南向四面宽动静分离，这个南向面宽更大，主卧实现了南北通透，北边厨房旁边还多了家政间，整体LKDH一体化设计（厨房和客厅的宽度一致），户型优于四叶草（四叶草户型刚偏向与刚需和刚改，动静分离的户型更偏向于改善和高端改善），这个户型的中间户和边户没区别还节能（隔热性更好一点）。

八、圈层--刚需改善和改善，社区组织的圈层生活还是可以多参加

这里周边之前是以村庄和传统的制造新企业为主（二七厂、兵工集团下的车辆厂等等），八九十年代的福利分房群体，主要集中在项目的翻过小绿化山包的东侧，这一部分是刚需客群。这里北侧的奥林匹克花园是别墅+平层，以刚需改善和改善群体为主。

小区内部的金茂U+“号称一种全新的圈层生活方式”。

金茂U+希望通过多彩社群活动，可以将志趣相投的邻居们凝聚在一起，在一个小圈子中彼此启发，共同成长。联合行业优质资源，打造地产与人文、时尚、美食、美学等跨界资源整合平台，为居者奉上一份全新的生活方式提案

九、价格

销售指导价：6万/平米；

现在销售均价：均价5.5万；

新房：北侧的九里熙宸政府指导单价6.5万/平米，基本保持一致，其实在销售过程中也是各种折扣，基本在6W元左右（优势就是离地铁更近一点，满足刚需的需求，基本满足步行小区1.5km的要求。周边的坟地和铁路噪音是比较大的硬伤）。这里距离地铁更远，因此价格相对低了五千元（想买还可以找我们，申请个最优折扣，肯定比5.5万低）。

二手房：项目北侧的2013年的珠光逸景单价基本在4W左右（小区定位是一居室和两居室刚需盘，总价在210万-430万之间），一个小土丘之隔的中体奥林匹克花园（叠拼，刚需型别墅），单价基本在3.6-4.3W左右，无电梯的平层和联排别墅

总之：这里金茂府的价格相对新房属于一脉相承，价格还是相对合理。但是相对周边的二手5.5W的单价还是高了一点。但是这里的产品大部分是针对周边的刚需群体的定位

单从居住属性来讲，这里还是有溢价的（考虑到楼龄，小区品质、物业服务等因素，总体有3000-5000左右的高端豪宅溢价）。但是要说一点的是，未来进入二手市场，大概率金茂府的挂牌和成交价必然与周边的二手房价格相割裂，走出独立行情（参考北京市场的其它金茂府的表现，一般是遥遥领先周边其它盘（一说到遥遥领先就想到华为了）。

十、购买建议

①、地块位于北京的西南五环和六环之间，丰台的河西长辛店板块（历史悠久的二七厂的西面）张家坟村“L”型地块，分为南、北区（看名字带坟，其实离陵园还是有点距离，基本不影响，项目的东西南三面基本被树林包围，树林里面有没有隐藏着什么，这个不好说了。但是小区属于6层低层建筑，基本不受影响），北侧是2013年的刚需社区珠光逸景。东侧与成熟板块的中铁奥林匹克花园隔着一个绿树成荫的小山丘。。

②、这里主要依靠交通出行主要依靠自驾。距离最近的地铁14号线张郭庄站走行距离3.8km，现在规划的地铁1号线支线后吕村站大概500米左右（1号线支线的计划2027年开通，但是地铁建设会遇到各种问题，时间这个仅仅是参考，不能太较真）。这里的虽然做了规划，主要是承接丽泽商务区及丰台科技园的产业外溢（目前这些区域都吃不饱，你还想让它来外溢，这个基本是个比较很长时间才能吃到的饼，但是有规划总比没有强）。并且近期也会有投入，主要是改善这里的基础设施

③、这里的生活配套，学校已经规划，正待落实（现在上学基本需要去3km外的长辛店区域的学校），未来这里算是有学上，不能算是学区房。这里的商业小区会有一些满足基本生活需求的。需要升级一点就得去5km外的杜家坎收费站旁边的商圈，相对还是比较匮乏，有待后续再完善。医疗条件近距离的比较稀缺，长辛店附近有一些，需要享受比较好一点的医疗资源，需要过河向市区走走。这里最不缺的是树，精致的公园近距离没有

④、开发商和金茂府的招牌，是吸引大家买这里的一个很大因素。小区的低容积率，给这里的建设留足了空间，便于更好地发挥。西山金茂府从小区布局、楼栋、园林、户型都还是做的比较细的，金茂的物业管理大家还是放心不少。最吸引大家的是金茂的12大科技系统

⑤、户型方面90平米的南向三面宽的三居室绝对是小区性价比最好的户型，120平米的四叶草户型，边户比中间户型更优一点。140平米的动静分离户型，算是比较不错的改善户型，中间户型与边户相差不大（增加家政间，主卧室实现南北通透，动静实现了真正意义上的分离）。160平米的是140平米的放大版。整体得房率都在80%以上，每个户型都做了玄关的设计，这个值得称赞。板块是以刚需和刚需改善为主，本小区的定位是以改善和高端改善为主（主要吸引这里周边的改善人群和市区的改善群体，想吸引的主要还是后者，可惜经济不太景气，大家不敢享受了，要不然真不愁卖）。项目的价格基本与周边的新盘保持一致，比周边的二手高出不少（同品质的小区没有，金茂府就是靠高品质来拉高小区与周边的差价）。未来进入二手市场金茂府也会是这一片区域最亮的那个崽。

⑥、购买人群：

人群一：周边的刚需改善和改善人群（这一类群体相对比较少）。

人群二：吸引市区的改善群体，特别是购置第二套享受群体，依靠河西的超高的绿化和环境，金茂府的高品质来吸引大家购买。

人群三：不用规律上下班或者现阶段不用依靠轨道交通的上下班通勤的改善群体（或者衡量自己口袋中的钱，还想享受金茂府的高品质，勉强接受3.8km的走行距离的人群）。

人群四：购买人根据自己的情况匹配吧！

总结一句话形容这个盘：板块势能弱的区域，来了一个金茂府的高端改善盘