春江花园业主自治实践：积累了748万，2020年每户业主发放2000元
富田兴合苑业主的大事小事457、春江花园业主自治实践：积累了748万，2020年每户业主发放2000元
自管小区相关文章：《厉害！这个小区业主自管，物管费仅0.5元，9年还赚了过千万~》（房频发表于2017-07-03 11:54）
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“我们的物业中心员工，包括物业主管在内全部是自聘的。”冼敏强介绍称，如今业委会形成了三层框架，其中业委会共有10位委员，资金统归业委会调配，物业中心直属业委会，下设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门，“我们就相当于一个公司，也正常给员工发工资和缴社保。”冼敏强说，不同的是，业委会10位委员全部为兼职，不拿取一分钱工资，而与企业的逐利相比，业委会则将所有的“盈余”用于整个小区的翻新建设。
另外，为了留住人才，祈乐苑业委会还为物管人员开出了有竞争力的薪酬，甚至高于周边的大楼盘。“工资逐年上涨，已经上涨了800元。”冼敏强称。为了加强业主知悉权，业委会还对每月的开支收入进行了公告栏和网上公示，详细到会议中购买水果的费用。
如今物业中心共有50多名员工，全部包吃包住，还建立了员工饭堂，员工福利一项不少，节假日还按照国家规定有两倍或三倍工资，员工忠诚度大大提高，小区治安和环境都大为好转。
小区自管难在哪里？
@广东省华南和谐社区发展中心主任 周活宁表示：实行自管的小区业委会掌握大量的小区共有资产，容易滋生腐败，需要监督和监管；业主自管还会遇到不少与政府部门打交道和如何处理有关税务的问题；
工商部门和物价局会接到小区业主投诉而找业委会查处诸如：小区自管有无办理注册登记和收费许可，需要业委会拿出机构代码证、税务登记和作出停车场只对业主不对外经营的说明等。
税务处理是业委会自管过程中碰到最多问题的环节，小区车辆停泊费、小区广告发布和公共部分出租等收入一般要征营业税，而物业费归集算不算营业收入，需要与税务部门沟通。
此外，自管并不意味着脱离物业管理公司，业主自管是因共同的物权产生共同的利益，从而产生的集体管理行为。
最主要的是，业主对自己权利义务的认识，小区管理需要业主形成契约精神、规则意识。
小区想自管，可以这样干！
那么想进行自管的小区如何操作？
据@广东省华南和谐社区发展中心主任 周活宁介绍，大家都是在摸索中前进，而现有已经成功自管的小区成为很好的取经样板。大致程序如下：
①首先要有热心牵头人。现有的自管小区多是因为与物业公司矛盾纠纷较大而走上自管的道路。
②有业委会的小区，由业委会提出自管方案。
③暂无业委会的也可以成立业主自管小组之类的组织之后，设定议事程序、规章等自管办法，并经过“双半数”业主同意，在小区达成自管决议之后，可以由业委会进行社会招聘，组建物业管理团队，执行具体管理工作。同时还需设立相关监管架构，负责财务公开等事务。
科普：您有必要了解的法律知识
据商品房销售管理办法，业主在购买房屋的同时，应该签署一份业主临时规约，规约中就物业管理、物业收费等事项做出了明确的约定，并要求业主遵守。而根据《广东省物业管理条例》第三十六条的规定，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。
想换上由业主选定的物业管理公司，前提是要成立业委会。
据2013年披露的数据显示，广州的小区仅有25%左右建立了业主委员会。
有一些业主走出了另外一条路，那就是自管。事实上，根据《物权法》第七十六条相关规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
自管小区相关文章2：《春江花园是全国第一个业主自治成功的样本，值得称赞》（2020-7-20 08:35:40）
春江花园业主自治实践：积累了748万，2020年每户业主发放2000元
春江花园（一、二期）物业管理区域占地面积33.5万平方米，住宅建筑面积54.8万平方米，可供3252户业主居住，是一个规模较大的国家级绿色社区、国家级卫生镇和省市级示范社区。因小区业主的合法权益被侵犯，2008年6月21日，春江花园业主大会依法与某知名品牌物业服务企业解除了协约关系，走上了业主自治的道路。
五年的自主管理实践，春江花园业主委员会和业主监督委员会共25名委员做到心中有法、办事依法、程序合法和带头守法，依法实现了业主自治，依法实行民主管理和民主监督。通过诉讼依法追回了物业公司侵占的业主公共部位的巨额收费，被最高人民法院定为典型案例、江苏省十大民生案例。五年来，在物业费0.5元/平方米不变的情况下，为全体业主积累了748万元，从中投入了500万元用于改善小区业主的居住环境和公共设备的更新改造，实现了业主自管的良性循环。这对传统小区的演变规律（来说），是一个重大的突破，是大型小区最为现实和最具深远历史意义的壮举。
春江花园五年的业主自治管理的探讨就是依法治理小区的实践，五年自治的成果证明，只有依法治理，小区才能良性循环，才能真正构建无侵权行为的和谐社区。
2008年7月1日春江花园实施自行管理，变成全国率先实行业主自管的典范小区。十二年来，在社区党总支的领导下，社区居委指导监督下，广大业主的支持下，春江花园业主委员会、春江花园业主监督委员会、业委会物业管理处尽最大可能增加园区收入，用严谨的制度控制管理成本，围绕建设安定和谐的绿色社区，让业主享受专业规范的物业服务做了大量工作。
小区业主以一级收费标准，享受三至五级的管理标准服务，0.5元的物业管理费长期不变；全体业主的住宅维修资金本金基本未动；小区的公共部位更新改造费用是从小区的公共积累中开支。小区的水景动力、设施设备保持正常运行，这方面的投入将随着小区年龄的增长不断增加。所以增加小区公共积累，让小区可持续发展仍然是我们工作的重要内容，对物业服务中存在的不足还需努力改进。
第一届业主委员会给全体业主减免了两个月的物业管理费，第二届业主委员会给每户业主分得1800元公共维修资金。
在春江花园业主自管12周年之际，为响应新冠肺炎疫情发生以来，党和政府出台的一系列惠民政策措施，减轻业主受疫情、汛情增加的负担，在保证公共维修资金和物业员工工资逐年增长的储备金后，第三届业主委员会决定给缴清2019年度物业管理费的每户业主发放2000元券，业主凭券、身份证、房产证可到物业服务大厅冲减本年度和2021年的物业管理费、本年度和2021年的停车费，多余部分现金返还。预计在今后五年内能保持物业管理费不变、住宅维修资金不需要业主补充缴纳，保持小区平稳发展。
…新冠：这里指新型冠状病毒…
…新、型、新型，冠、状、冠状，病、毒、病毒，冠状病毒，新型冠状病毒：见《富田兴合苑业主的大事小事330~342》…
…疫、情、疫情：见《富田兴合苑业主的大事小事307》…
今年业主监督委员会仍要请专业会计事务所对第三届业主委员会财务状况进行审计，让业主对小区的财务状况一目了然。对小区更新改造的项目抓紧实施，对业主反映的能解决的问题逐项予以落实，让业主有获得感和幸福感。
小区是我们大家的，我们一定要高唱春江花园歌，继续走好自管路，保持小区的稳定和谐、健康发展。
无锡市春江花园业主委员会
2020年7月18日
“在15名业委会的委员中，从事法律工作的有4人，其中律师2名，司法局人员1名，检察院人员1名。
请看下集《富田兴合苑业主的大事小事458、依法实践小区自治 实现业主自管良性循环》”
若不知晓历史，便看不清未来
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