“三板斧”也带不动楼市？5.7亿平房子待售，两个月增6000万平

大家好，我是蓝白。

你知道现在全国正在卖的房子有多少么？

咱们从一份数据说起。

国家统计局公布数据显示，截至2月底，商品房待售面积5.7亿平米，比2021年末增加了6003万平米。

商品房，其实是一个宽泛的概念，包括商品住宅，办公楼，还有店铺这些商业地产。

把这6000万平米分拆，我们可以看到，住宅待售面积增加5552万平米，占绝对的大头。

办公楼的供给量还在增加，两个月多了104万平米。

还有商铺，可能是线下生意太差，前些年商铺的供给又太多，商业用房的面积，减少了335万平米。

克而瑞报告说：根据历史规律，开年之初，商品房待售面积都会迎来一轮跳增，今年也不例外。

但是，今年两个月的增量，直接突破6000万平方米，这个数字，创出了历史新高。

尤其是住宅待售面积，增加的5000多万平米，环比激增了24%，这才导致待售房子的总量，增加到了5.7亿平方米。

大家是不是觉得，5.7亿平米的房子很多？

不，蓝白想跟大家说的是，跟真正等着卖的房子比起来，5亿平米算不了什么。

从概念上来说，这是狭义面积和广义面积的区别。

5.7亿平方米，是狭义的商品房待售面积。

指的是：已经竣工的，可供销售的商品房建筑面积中，尚未销售的商品房屋建筑面积。

这句话再细品一遍，就是：已经竣工的、还没卖出去的房子，总共有5.7亿平方米。

真正等着卖的房子，显然没有这么少。

这里，就要说到广义面积的定义。

商品房待售广义库存，指的是：市场上的可销售房屋量，和涉宅用地施工量之和。

也就是说，不管是已经出让，还没有动工的住宅用地，还是已经动工，但没有拿证的楼栋，或是已经拿到预售证，正在销售的房子，全部都统计在内。

所以，想知道现在全国有多少没卖出去的房子，要看广义库存。

这个数字有多少呢？

克而瑞的报告说，截至2022年2月末，住宅广义库存达到了38.47亿平米，同比增加了3%。

是的，你没有看错，广义上看，全国等着卖的房子，达到了38亿平米。

38亿平米，这个数字多吗？

那要看怎么说。

往好里说，现在房地产一年的销售面积，就达到了18亿平米，按照这个速度，38亿平米，需要用两年多的时间消化掉。

往坏里说，几十亿平米的库存消化，要有两个前提。

1，需求端旺盛，保持每年18亿平米的销售速度，房子不愁卖。

2，压制供给端，大量的三四五线城市，停止巨量的、持续的供地。

但是，这两个前提，现在似乎都不太符合。

先看需求端。

我最近看了财经杂志对黄奇帆的专访，说的很有道理。

第一，总人口14亿是天花板，已经是公认的事实。

第二，我们国家的城市化率是65%，比欧美75%，看起来还有不小的提升空间。

但有一点要考虑到，我们的城市化，是年轻人的城市化，农村15-45岁这个年龄段的人口，已经所剩无几。

第三，老龄化的程度越高，需要的房子越少。

还有，现在人均住房面积50平米，危旧房改造、旧城改造规模已经到头了。

住宅配套的医院、学校建设也都到头了。

很多父母抱怨入学难，说的只是上好学校难。

大家抱怨看病难，说的只是公立大三甲看病难。

当然，优质的教育和医疗资源如何分配，是另外一个话题。

我们现在谈的，是城市基建的需求，是房地产配套的增长空间，其实总量上早就不缺了。

注意，我们并没有讨论居民负债空间的问题，只是单纯考虑到人口总量、劳动力总量、进城人口下降这几大因素。

刚性的需求，必然是逐年减少的，维持每年18亿平米的销售速度，几乎不可能。

再看供给端。

要让地方上减少土地供应，摆脱卖地依赖，这件事很难。

关于土地财政，蓝白以往的视频跟大家聊过很多，不再多说。

如果任由卖地收入下滑，地方上的“政府性基金收入”，必然会受到影响，进而影响各地的基建、城市建设，基层人员工资开支。

房地产行业，从来不是一个自我循环的“孤岛”，而是联结地方财政、金融体系、上下游行业、居民资产配置的宏大体系。

接盘者的需求变少，土地的供给规模又没办法减少，这是房地产扩张的两大难题。

长期看，广义库存当然会越积压越多。

短期看，库存分布，也会呈现出两极分化的状态。

贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台2月末广义库存量遥遥领先，突破1亿平米。

南昌、长沙、兰州、岳阳、沧州、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠、佛山，广义库存量也达到了8000万平米以上。

这些城市，还是有名有姓，常年盘踞在二三线城市榜单上的地方。

如果看去化周期，小城市的日子，会越来越难熬。

现在，全国层面的库存消化周期，增加到了19.5个月。

其中，一线是13个月，二线18个月，同比涨了4成。

要知道，四大一线城市的房票非常难获得，5年社保已经把绝大部分人拦到门外，还有积分，摇号，二手房指导价这些政策，首套和二套改善的需求，已经被打压到非常低的地步。

只要稍微放开一点口子，库存就会迅速的消化掉。

而不限购、不限售，任意买卖的三四线城市，去化周期已经达到23个月，同比大增83%。

这个数字，已经逼近了疫情前最高值的25个月。

所以，这两年很多朋友问我，老家房子能不能买，又是高铁新城，又是产业园和湖景房，概念一箩筐，我的回答都是千篇一律的三个字：

别着急。

有的是扛不住父母催，有的是面子问题，同学朋友都买了，自己名下没一套房，似乎说不过去，有的还没毕业就盘算着买房。

其实，你买或者不买，老家的房子就在那里，并不是说这一类房子没价值了，是它们已经失去了金融投机品的属性，库存消化的非常慢。

买或者不买，完全取决于工作安排，职业规划，家庭关系，朋友圈子，这就是个纯纯的消费品，不用再费尽心机“择时”了。

涨的时候一直能忍，现在跌了反而忍不住，没这个道理。

说回房地产的库存问题。

上面黄奇帆聊的，是长期的宏观层面，大家不需要这么多房子了。

那短期呢？

房地产长期看人口，中期看供需，短期看的是金融。

从去年10月份开始，房地产金融宽松政策一波接一波，这都快半年了，为什么待售的房子非但没有减少，还增加了这么多？

以往屡试不爽的规律，为什么不能套用到2022年？

大家可以梳理一下，最近几个月的宽松政策特点。

第一是宽货币，去年两次降准，1次降息，1月份又来一次降息。

前段时间央行又宣布，自掏腰包超过1万亿，把外汇占款的收益拿了出来，上缴给财政。

这其实也是变相的降准，因为1万亿的外汇占款，肯定要对应1万亿的基础货币投放。

第二是降首付，2022年已经有16个城市降低首付，菏泽、重庆、赣州、佛山、驻马店、蚌埠、温州降的是商贷，北海、自贡、晋中、南宁、福州降的是公积金首付，这还都是明面上媒体报道出来的，据我所知，在不少城市，做到两成首付很容易。

第三是降利率，3月份103个城市主流首套房贷利率是5.34%，环比降了13BP，以这样的幅度来看，3月份的房贷利率，创出2019年以来的月度最大降幅。

宽货币、降首付、降利率，这三大措施，可以看做是“三板斧”。

这“三板斧”，为什么还带不动5.7亿的狭义库存，38亿平方米的广义库存？

一方面，是心理预期上的原因。

即便大力度的降息降准，银行全力放贷，钱也流不进房地产，金融机构对民企开发商依然惜贷，不抽贷断贷就不错了。

只要大量房企无法恢复信用融资，工地停工，商票拒付，债券违约，施工方和供应商结不了款，购房者对期房的恐惧就无法消除。

另一方面，短期的需求端，确实刺激不动了。

广大的三四线城市，地市、县城们，对上车门槛的降低，并不敏感。

首付少10%，月供少几百块，能有多大影响呢？反正房子一直在那卖，什么时候买都一样。

2015-2017年这一波棚改，才是小城市快速去化的核心原因。

这一次，如果没有给部分人（比如拆迁户们）“定向发钱”的措施，或者说，只有零星几个城市实施棚改货币化，而不是全国层面的强力刺激。

三四线城市的人们，当然不会因为首付、利率降低一个门槛，欢喜鼓舞地去买房。

我前天出门找吃的，沿着餐饮一条街，穿过初春四处弥漫的雾气，一路东张西望走了500米，熟悉的纸包鱼，麻辣烫，鱼锅，小碗菜都找不到了，我很想念它们。

时代不一样了，朋友们。

我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。