11个新盘取证 建发珺和府 北五环海淀旁的中式新房 网签金额夺冠

26日首开大捷，成为“现象级”热销项目，这就是建发·珺和府。

今年北京第一批集中供地中，建发以27.715亿竞得昌平生命科学园A地块，楼面价4.06万/㎡，溢价率15%。像夏季的天气一样，北京新房市场也进入“高热”状态，新增供应井喷。6月北京共取证11个项目，分布在丰台、大兴、朝阳、昌平等地。很多项目选择了直接开盘，各家的热销海报、产品宣传非常热闹。不过网签才是热销的终极验证。

数据来源：CRIC2020

截至7月20日，建发珺和府暂时领先，网签金额9.06亿。项目位于昌平区回龙观板块。区域内在售项目还有北清云际、奥森春晓，和今年新增的平西府地块，由华润操盘，定名北清橡树湾。

建发珺和府成交数据，截至7月20日数据来源：CRIC2020

建发珺和府项目销售指导价6.2万/㎡，成交楼面价相较北清云际和奥森春晓低了约9000元/㎡，未来存在降价空间，产品为为87-130㎡两居-四居。

基本信息

楼盘名称：珺和府 开发商：建发集团

价格：限均价6.2万

位置：北五环外，昌平回龙观，北清路南侧。

昌平北清路生命科学园，中关村大街与北清路双黄金轴交汇处

总用地：约25642㎡

地上建筑面积：约71798㎡

建筑类型：多层/小高层/高层

户型：建面约87-130㎡（两居-四居）

【品牌观】& 建发集 《财富》世界500强 实力国企，盛世担纲者

建发集团成立于1980年，履迹40余载，是大型国有投资企业集团。年营业收入超7000亿元、资产规模超6500亿元，排名2021年度《财富》世界500强第148位，主要业务涵盖供应链运营、城市建设与运营、旅游会展、医疗健康、新兴产业投资等领域。

数据来源：《财富》杂志2021年度“世界500强”榜单，发布时间截止于2021年8月2日

珺和府的楼栋排布，算是推陈出新。楼栋高度不一，明显东高西低，1、6、7号楼27层，放在小区最东侧，两梯四户，得房率会相对低一点，价格也低，珺和府最小的三个面积段57㎡一居、87㎡两居、101㎡三居，就在这三栋楼中。

其余楼栋基本都在7-11层之间。3/4号楼的楼间距66米，其余都是43米。

2号楼的一二单元和4号楼 ，是两梯两户，毫无疑问这些是大户型，贵有贵的道理，130㎡四居，成交价大致在810-840万左右。

其余楼栋全部都是一梯两户，比较主流。户型是104㎡三居和113㎡三居（104和113分布在一模一样的楼栋，104是边户，113是中间户）

三栋高层得房率74-75%，其余的78—80%

一共6个户型，4个是主力。58㎡一居的数量太少，基本售罄，不必再提。

层高2.95-2.97米，虽然是简装交付，但标配新风系统和地暖，还全部预留了中央空调的位置。

87㎡纯南大两居。

大面积版的纯南两居，最明显优化的就是卫生间的摆放。往常都是暗卫，珺和府做成了明卫，甚至是三分离式设计。

这种结构的户型，房屋利用率很高，但普遍有两个问题。一是次卧采光，二是厨房油烟的倒灌。这俩问题在珺和府身上还算有些改进，而且加赠了储物空间，主卧做了转角飘窗，还是有些亮点的。

101㎡三室两厅两卫。纯边户，双明卫，卫生间朝东或者朝西，270°通风采光。

113㎡三室两厅两卫。三面宽朝南，主卧开门的位置比较特别，套房设计。

130㎡四室两厅两卫。

珺和府唯一的四居户型，四个房间分列四角，四叶草布局，或者叫做眼镜户型。

即便是中间户，也是双明卫，只是开窗位置有点区别，同楼层价格会差10万多，见仁见智了。

【在售户型产品】

?87㎡两室两厅一卫约522-560万

?101㎡三室两厅两卫约606-623万

?104㎡三室两厅两卫约653-680万

?113㎡三室两厅两卫约705-720万

?130㎡四室两厅两卫约810-840万

以上户型楼层可选

57㎡ 一室一厅一卫（剩余8层以下房源）总价约364万，不做主推。

交房标准：简装

9号楼为人才公租房

关键词：

北五环、昌平南、海淀旁、生命科学园临铁、新龙泽站、13号线拆分、57㎡一居、87㎡两居、新中式，江南园林、绿建三星、新风地暖、国企开发商。

适合人群：

在永丰、航天城、软件园后厂村、五道口工作的海淀上班族。昌平本地刚需、刚改；认同北部投资前景的朋友。

地段分析

从环线的角度来说，珺和府属于北五环外，六环内。但对北边熟悉的朋友或许知道，北五环和北六环最远差出小20公里了，这么大的范围，地段自然不能一概而论。

恰好，现在有一种说法：北清路算五环半。

基于此，珺和府应当算是五环半的里面，位置不错。

除了北清路之外，主要公路配套还有京新高速、京藏高速、北五环，算是"两纵两横”的配置。

据说航天城的邓庄北路会继续向东延申，穿过京新高速和昌平线，直达珺和府所在的北四村板块。

如此一来，珺和府与海淀间的联系就更紧密了，交通优势还能上一个台阶，至少到软件园和永丰的车程都可以再缩短至少5分钟。

地铁方面，目前最近的是昌平线的生命科学园站，但实际距离要两公里多一点。

13号线的龙泽站更远，步行过去不现实。但新龙泽站就不一样了，这是13号线拆分成AB线的产物，完全值得期待，据说最近的E口只需要1.3公里左右。

珺和府所在的北四村，当然属于回西。与永丰、航天城、软件园直线距离都不超过4公里，全方位享受海淀外溢红利。而且吃上肉的昌平也没闲着，毕竟家里还有很多兄弟甚至汤都没喝上呢。中关村生命科学园应运而生，昌平也想走产业之路，猥琐发育中。

在北清云际南北地块中间，有小学用地、幼儿园用地、停车场用地。学校品牌暂未公布，但这俩新盘上学的问题，起码可以在家门口解决，也还不错。

这附近最好的中学是一六一中学回龙观学校，本来成绩一般，但IT码农家长们很给力，这几年的成绩硬是上来了一大截。

医疗配套方面，回龙观引进了大型三甲医院积水潭，而且有俩新院区，一个在8号线育知路地铁站旁，另一个在融泽嘉园旁边。还有海淀北部医疗中心正在建设，可以期待。如果想去更好一点的，那必然是北京大学国际医院，号称国际一流，有几部电视剧都是在这拍的，缺点嘛，一个字“贵”。

商业配套简直无敌，西北旺万象汇（在建）、唐家岭奥特莱斯、昌发展万科广场、中关村壹号，这些似乎都已经不值一提了。

优点总结

1、南向可观中关村公园和软件园，那里是联想、腾讯、网易、百度等众多大厂的写字楼。对望百望山也不是问题，山景加持。北向，妥妥的大面积别墅景观，绿化相当够用。

2、地铁13号线拆分，是即将兑现的利好，算是雪中送炭。

19号线、市郊铁路S2线通勤化、北部地铁联络线，这三个规划都有可能锦上添花。

3、人才公租是单独成栋的，在小区西南角，建发表示有单独的出入口。

4、闽系国企开发商，母集团是世界500强。建材业务也是其主业之一，能容易控制成本。

5、绿建三星节能标准，刚需价，改善级。园林不错，甚至带水系，真正江南韵味。

6、有现在，有未来。通勤很方便，配套没问题。生命科学园也算为数不多的，昌平能拿得出手的产业园区了，昌平重点发展的地段，差不了。

7、珺和府旁边的二手房并不低，北京人家小区，20年房龄了，老小区小开发商，二手均价5.5万，有一些好房源达到6万多的单价。没有对比就没有伤害，这一维度来说北清云际和珺和府都显得非常实惠了，居住体验相比这种老破小来说，简直是碾压级。

缺点总结

1、如果你对珺和府现有的周边环境要求很高，那我劝你死了这条心，讲真，城市界面暂时不理想，甚至有的路还没修完呢。

曾经的这里多为仓储、物流，也确实有很多烟囱，这不过这些都是老黄历了，还是要用发展的眼光看问题。

2、简装交付，精装包需要单独付费。

竞品项目：

北清云际：项目位于北五环外的北清板块，昌平线生命科学园站南侧，距离海淀非常近，到中关村软件园非常方便。

1、价格倒挂，项目均价6.2万/㎡，东北侧约1.8公里的二手房领秀慧谷6.7万，价差5千元每平。

2、产业园区聚集，项目北侧是生命科学园，西侧是永丰产业基地、东侧是未来科学城、南侧是中关村软件园。

3、全三面宽户型，项目的所有户型均是南向三面宽，采光通风、户型格局方面非常不错，总价500万出头，上车门槛较低。

4、周边配套齐全，北侧是永旺商城，规划教育用地，距离西北旺万象汇、海淀大悦城等都不远。