联动价46500元/平，青浦中央商务区大型社区2地块方案设计公示

内容摘要：建发&保利竹盈路南侧“7+1”地块项目两地块方案设计公示，房地联动价为46500元/平方米，均为全装修交付，整体项目中小套型占比60%。附青浦新城在建8楼盘数据汇总。

竹盈路南侧“7+1”地块项目区位图

近日，青浦区盈浦街道17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地块项目（17-01、21-01地块）方案设计公示（下文简称“7+1”地块）。

上述竹盈路南侧“7+1”地块项目位于盈浦街道胜利路、竹盈路东南，板块隶属于青浦新城中央商务区先行启动区。

今年4月，建发旗下苏州兆坤房地产开发有限公司与保利置业旗下上海盛万置业有限公司组成的联合体以70.256亿元摘得上述地块，成交楼板价18149元/平方米，溢价率8.72%。

该项目房地联动价为46500元/平方米。

一、17-01、21-01地块方案

本次方案公示17-01、21-01地块区位图

本次方案设计公示地块为其中的17-01、21-01地块。该2幅地块位于整个项目的西侧（详见附图）。

该2幅地块用途均为普通商品房项目，规划用地总面积为41237.3平方米。总建筑面积为166139平方米，其中地上建筑面积为112019平方米，地下建筑面积54120平方米。

楼层方面，地上最多为27层，地下最多为2层。

建筑高度为79.48米。

好，我们来具体看一下地块。

17-01、21-01地块公示图则

（由于公示图则不太清晰，故不在图上加注说明了。）

17-01地块指标：

用地面积：25414.6平方米

总建筑面积：108238平方米

其中地上建筑面积：73989平方米

地下建筑面积：34249平方米

楼层：16-27层

容积率2.75

建筑密度：22%

绿地率：35.01%

17-01地块四至东至恭贤路，南至盈秀路，西至胜利路、北至竹盈路。

本次公示图则不是特别清晰，我们就平面图尝试解读一下，仅供参考！

该地块一共规划了三处地块出入口，其中一处位于竹盈路，2处位于恭贤路（其中一处为专属消防出入口）。该地块为人车分流型社区，除在地块西北角规划了少量地面访客临时停车位外，其余基本以地下停车位为主。

公示图则显示，该地块一共规划了8栋住宅楼及1栋配套商业，这里我们无法区别哪栋住宅楼为保障性住房。按地块出让合同规定，保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 5 %以上，由于看不清图则，所以这里不确定。

按照“答疑纪要”，保障性住房可以集中于项目的某一地块中（也就是说，17-01地块存在没有规划保障性住房的可能性）。

楼层和高度方面，整体呈现南低北高。最南侧的2栋住宅楼为16层，1层地下室，一楼不设置架空层。

地块中间一排3栋住宅楼，西侧为17层，地下2层，另外2栋均为18层，地下1层。这3栋楼部分门栋一楼设置了架空层（深色斜线区域）。

最北面一排3楼住宅楼，西侧一楼为地块制高点，即27层，另外2楼为25层，这3栋地下室均为地下2层。

住宅套数方面，“答疑纪要”显示，各地块可根据实际建设方案可进行容积率统筹平衡，在容积率统筹平衡的基础上，各地块住宅套数可同步进行平衡，但不得少于7个住宅地块的总住宅套数。公示图则显示，该地块本次方案容积率为2.75，而已批复的上位规划上该地块容积率为2.5，这意味着该项目进行了容积率统筹平衡。也就是说，17-01地块实际住宅套可能不同于原控规的560套。

地块出让合同显示，该项目7幅住宅地块规划住宅套数下限为2840 套；原批复的上位规划显示，17-01地块规划住宅套数为560套。

中小套型方面，根据“答疑纪要”显示，在容积率统筹平衡的前提下，其项目各地块中小套型也可以平衡，但7个住宅地块中小套型占比不变。

根据项目出让合同显示，该项目中小套型占该项目住宅总建筑面积的 60 %，计190649.91 平方米以上。根据上海市《住宅设计标准》(DGJ08-20-2019)规范中的“高层住宅”定义，该项目为高层住宅项目，中小套型面积为不大于100平方米。

该地块为100%全装修交付住宅项目（包括保障性住宅，如有）。

另外，在盈秀路与恭贤路转角规划了一处集中的商业设施。根据“答疑纪要”显示，在满足服务半径的基础上，商业设施可适当集中布局。

项目出让合同规定，结合小区出入口或公建配套应设置商业配套，规模不少于地块总计容面积的1%。

也就说，实际操作时可以不以地块为单位，满足服务半径前提下，可集中布局。

出让合同显示，鼓励住宅区设置会所（可设置于地下），配置泳池、健身、阅览、棋牌等休闲设施。

21-01地块指标：

用地面积：15822.7平方米

总建筑面积：57901平方米

其中地上建筑面积：38031平方米

地下建筑面积：19871平方米

楼层：11-18层

容积率2.3

建筑密度：20%

绿地率：35.01%

21-01地块四至东至恭贤路，南至达恒路，西至胜利路、北至盈秀路。

该地块一共设置了5处小区出入口，其中，在盈秀路上规划了2处出入口（1处为人车混行，一处为人行出入口）；胜利路设置了2处专属消防出入口；北侧达恒路上规划了人行出入口。

该地块为人车分流型社区，除了在地块西北角规划了少量访客临时地面停车位，其余均为地下停车位。

该地块一共规划了6栋住宅楼。

楼层和高度方面，同样呈现了南低北高的布局设计，最南排2栋住宅统一为11楼，地下均为1层，另外，最西侧一栋西侧门栋一楼设置了架空层，其余未设置。

该地块其余4栋住宅楼楼层均为18层，地下均为2层。部分门栋一楼设置了架空层（深色斜线区域）。

住宅套数方面，根据已批复的上位规划显示，该地块规划住宅套数下限为308套。但本次公示方案显示其地块容积率为2.3（原控规对应数据为2.2），说明该项目进行了容积率统筹平衡操作，与上述17-01地块一样，这意味着该地块实际规划住宅套数有可能不同于原控规的套数，这里公示没有说明。

另外，该地块保障性住房、中小套型、交付标准等与17-01地块一致，请参照上述说明。

根据出让合同规定，该项目要求达到智慧建筑一星级建筑，聚焦数字家园建设需求，实施数字社区、智能社区安防、智能末端配送等，强化社会化服务和政务服务的可获得性，营造数字化的居住新环境。

据了解该项目案名为保利建发印象青城，这在地图对应位置已被标注了“印象青城”字样。

项目将采用建发宋雅风、新中式产品。

总结一下，上述项目地块将是数字、智能型社区。供应套数上原控规显示2幅地块合计不低于868套，实际由于采用了项目地块容积率统筹平衡，所以供应套数目前没有相关准确数据。整体项目均为精装修交付（包括这次公示的17-01、21-01地块在内）。

项目一标段工程工程总承包招标公告截图

另外，很有意思的是，我们已于上月25日报道了该项目一标段工程总承包招标公告，在该份招标公告中显示的“一标段”为“17-01、23-02地块”，而这次方案设计公示的地块为“17-01、21-01地块”。理论上两者应该是一致的，不知道是不是哪里出了问题。

二、项目配套

根据项目出让合同规定，21-02地块盈秀路幼儿园项目和21-03地块社区级公共服务设施用地都将由7+1地块项目开发商出资代建，与住宅项目同步建设，同期验收。

盈秀路幼儿园效果图

另外，根据项目“答疑纪要”显示，代建的21-02、21-03地块尚在动迁中。再加之，从一标段招标和本次方案公示来看，该项目将分期建设，所以原出让合同所说的同步建设、同期验收或许解读上存在歧义，也就是说时间上会比较宽泛，这里可能需要有关部门进一步明确代建地块的具体启动时间。

21-03地块社区级公共服务设施项目效果图

今年6月，2023年新城公共建筑及景观项目设计方案征集评审结果公布。其中，盈秀路幼儿园（21-02地块）和21-03地块社区级公共服务设施项目也被纳入了本次方案征集（详见附图）。盈秀路幼儿园规模为15班（包含12个幼儿班、3个托班）。

三、周边同期开发楼盘

青浦新城同期在建楼盘示意图

截至目前，整个青浦新城同期在建的普通商品房项目共有8个（包括本次公示的竹盈路南侧7+1地块项目）。其中，新城中央商务区板块有4个在建楼盘。青浦新城其他区域也有4个开发楼盘，具体项目分布详见附图。

区域房地联动价方面，目前青浦新城板块房地联动价最高的是南通亚伦和上海新黄浦联合开发的夏阳街道青松路西侧H3a-01、H3b-01地块项目，该项目房地联动价为50000元/平方米。该项目案名为江南里，住宅供量不低于345套，产品有联排和低密洋房。

其次为本次公示的竹盈路南侧7+1地块项目，即印象青城，该项目房地联动价为46500元/平方米，整体项目住宅供应量为2840 套，产品为高层住宅。

目前青浦新城在建楼盘中，房地联动价最低为43000元/平方米，有三个项目都定了该价位。它们分别是盘谷的06A-01地块，首创的08A-1、08C-01地块，和盛青的13-01、13-03地块。

青浦新城在建楼盘汇总

目前，青浦新城在建的8个楼盘住宅供应总量在5801套左右（数据摘自地块出让合同）。

另外，附表中各项目地块对应的学区参照2023年度青浦区公办中小学招生计划，随着新楼盘、新学校的陆续建成，未来公办学区存在调整的可能性，仅供参考。

四、项目周边配套

竹盈路南侧7+1项目地块1.5公里生活圈配套

竹盈路南侧7+1项目地块地处青浦新城着力打造的新城三大城市板块之首的中央商务区内，未来这里的周边配套将会越来越好。

青浦新城三大城市板块，即1+2，1为中央商务区，2为江南新天地和未来新城样板区。

我们来看一下竹盈路南侧7+1项目地块周边1.5公里生活圈配套情况：

教育方面：

双盈路小学

除了上面提到的本案将代建的21-02地块盈秀路幼儿园外，在项目的北侧还规划了3处基础教育设施，分别为1所幼儿园、1所小学和1所初中，其中双盈路小学项目是去年五大新城公共建筑方案征集项目之一，已完成项目方案设计。

商业方面：

该项目周边坐拥三大购物中心，分别是富绅时代广场、百联大卖场、绿地缤纷城。

另外，今年2月发布的《上海市商业空间布局专项规划(2021-2035 年)》（草案公示稿）中提到，青浦新城枢纽站片区（远期）被规划定位为了“市级商业中心”（点击链接查阅青浦地区级及以上六大商业中心分布）。

交通方面：

项目边上有运营中的17号线漕盈路站和青浦新城站。

另外，位于外青松公路、盈港路交汇处正在建设三线换乘枢纽站，即青浦新城站，未来除了运营中的17号线、示范区线（在建）和嘉青松金线（规划）将在此实现零距离换乘。

公园：

在项目东侧规划了总面积达601357平方米的上达中央公园，其中规划的绿地总面积约 49.46 公顷(以实测为准)，年度计划显示其中的南园一期工程将于今年8月正式开工。

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资料：青浦区政府网

编辑：大青浦房谈