北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题：

（一） 商业功能单一、辐射能力不强。北京路商圈以北京路步行街为核心，功能较为单一。现代社会的中央商业区即CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。相比较而言，以商业零售为主的北京路今后的发展方向就比较单一，前途不广阔，其目前的单一功能也决定了它们不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交通的核心焦点。再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形成便捷畅达的交通网络，使得他们不具备辐射周边地区，乃至整个城市的综合能力，至今北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新城等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。

（二） 以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。

（三） 功能布局紊乱，层次不分明。尽管有广百、新大新公司、天河城百货，但北京路给人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理，同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高，层次不鲜明。粗略统计发现，北京路35岁以下的顾客占90%，年轻人成为北京路的绝对消费主体。这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费群体有所忽视。 

（四） 购物环境不甚理想，基础设施还需加强。北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、花草太少；环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是仍然出现卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混乱，人们吃完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。此外，步行街的厕所少、供人们休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。

    

造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。

停车现状（以下调查资料摘自网上）

目前天河城百货北京路店停车每半小时5元（8∶00-22:00）；晚上10:00到第二天早上8∶00，每半小时2元；24小时最高上限收费80元。约有600个车位。

广百百货北京路店停车每半小时5元（8∶00-22:00），晚上10:00到第二天早上8:00，每半小时2元；24小时最高上限收费是80元。约有350个车位；在广百购物满500元，在11、12楼停车场免费停车3小时。只有广百的这个停车场有“购物满多少减免N小时停车费”的规定，其他停车场均没有这项优惠。

五月花商业广场停车场，车位数多于100个，步行到北京路大约3分钟，一般周六周日和周五晚上为停车高峰时期。

光明广场停车每半小时5元（8∶00-22:00）；晚上10∶00到第二天早上8∶00，10元/次/车；24小时最高上限收费是80元；约有100多个停车位。

周末停车调查：周末，调查人员分别在周六、周日下午三点来到北京路商圈调查停车位情况。记者意外发现，虽然许多购物者都说北京路停车难，但实际上位于北京路商圈的几个大型停车场都没有“满位”，甚至天河城百货停车场还有近300个空位。为何有空位，大家还说停车难？经过了解，发现这是由于这几个大型停车场都位于北京路中段，加上北京路是步行街，所以绝大多数车主并不知道该如何进入这些停车场，所以导致大部分车主都是在北京路周边寻找停车场。

经过初步调查和统计，北京路商圈（中山五路至八旗二马路这一段）至少有20多个停车场，总车位数将近3000个，其中，各大百货公司或购物中心停车场的车位数占了将近一半，这几大停车场都分布在北京路商圈的“核心地段”，所以要开车进入确实不太容易；而其他的停车场虽然有十几二十个之多，但是一是规模都很小，多数只有几十个车位，最多的也只有一百多个车位，二是这些停车场还要承担附近住户和写字楼的停车需求，所以绝大多数时候，这些停车场都会摆出“车位已满”的牌子。

所以总体来说，来北京路购物的停车问题还是挺头疼的，这样在客流方面，可能会减少了“有车一族”的光顾。

北京路商圈分析3：

关于品牌（香港内地中端品牌为主） 

(一)步行街商铺品牌、形态

北京路的人气集中在步行街上，因此临街的各大服饰品牌店也最受欢迎。目前北京路的临街品牌店主要为香港和内地的中端品牌服饰，例如佐丹奴、G 2000、美特斯邦威、堡狮龙、歌莉娅等，也有来自日本的快时尚品牌优衣库。
    从店铺规模来看，北京路临街的这些服饰品牌店一般都有二到三层的经营空间。首层出售较新的当季款式，也有一定的折扣。二、三层一般作为该品牌的特卖场，出售过季款式商品，因而这些楼层的购物者并不比首层少。
　　北京路商圈对比起天河商圈最大的不同，是它的“步行街形态”，它的主体是步行街。北京路的人流较多分散在平面的街上，人流方向也较为单一，大多数消费者就是从街头逛到街尾，这就导致非临街的商铺人流不多。

（二）一线品牌的进驻

目前北京路聚集的品牌以香港和内地品牌为主，缺少国际一线品牌的进驻。虽然政府有规划把北京路打造为世界级的商业街，但这一目标缺少相关政策的支持，以及北京路业已形成的整体中端消费水平，较难吸引世界级的名店进入。如今，BOSS、BURBERRY等品牌的香水专柜，以及A m ani Jeans等也只是出现在广百等百货里面。名店首选依然是环市东和天河路。
　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，北京路是传统商圈，很难与天河路比较。北京路不一定要与天河商圈拼名店，关键是做出自己的特色，发展好特色旅游商业。 

北京路商圈分析4

（一） 购物中心：真正意义的Mall不多

北京路的购物中心，更多是通过百货商场的“M all化”来表现，由旧翼和新翼构成的广百总店向购物中心靠拢，位处名盛广场的天河城百货就是以购物中心的方式来经营的，即将开业的摩登百货前身就是购物中心。
    更加贴近传统意义的购物中心的是位于中山五路的五月花广场。它是北京路商圈目前为数不多的齐集购物、娱乐、饮食和休闲等多种消费形式于一身的综合购物中心。融合主力店、品牌专卖店、精品商家、电影院、概念店、高尚悠闲等，与北京路形成优势互补。
　　潮楼、银座广场等几座购物中心是位于北京路上的购物中心，然而这些广场也是由零散的小商铺组成，售卖适合大中学生的服饰和精品，与标准的综合购物中心还有一段距离。

（二） 休闲配套：在北京路逛街并不舒适

 

由于北京路骑楼街铺形式的出现，使得它在保留了特色的同时牺牲了更舒适的购物环境。一到夏天，广州的炎热天气会让步行街的购物环境打折，很多逛街的消费者选择购物中心“避暑”。虽然北京路此前也安装了制冷的空气喷雾来降低气温，但作用甚微。
　　而作为消费者逛街购物之余休息的环境更是少之又少，仅有临街路旁的长凳。消费者再次休息也还是须受炎热之苦。当下购物休闲最流行的咖啡厅，在北京路也并不多见。

 

 

商圈未来：

越秀区政府提出，以北京路商业步行街为核心，包括教育路、起义路、中山路、广大路、西湖路、惠福东路、大南路、泰康路等“三纵五横”商业为主题的街区，结合周边的文物古迹、旅游景点、商业网点建成一个多功能现代化的商业街，成为一个集休闲、购物、旅游于一体，商业气氛浓厚，文化内涵丰富，环境舒适优美，功能配套完善，能充分体现“古城商都”形象的中心商业旅游区。作为越秀区今后重点建设的一大商圈，努力打造一个鲜明、功能完善、辐射力和影响力比较强的国际级商圈。

打造国际级商圈的同时，北京路会加强周边和绿化广场的改造，增建停车场，加大对高端消费者的吸引力度。同时，继续调整和完善北京路商圈的商业架构，集购物、饮食休闲、率哟偶一议题，并保持商圈自由的风格，使得“高、中、低”段消费并存，相互促进。

根据相关媒体报道，北京路亚运前将投入1.2亿元进行整体改造，改造主要以商业文化底蕴整治为主，同时为北京路增加A、B两个出入口，一个出入口在名盛广场文明路方向，另一个出入口在名盛广场东边府学西街方向。

同时名盛广场对面的大佛寺广场的改造也已接近尾声，改造后北京路上名盛广场的地理位置将更加优越。

同时，周边观察发现，北京路景豪坊项目也将近期完工，该项目总投资20亿元，建筑面积17万平方米。还有文明路附近的越秀文德广场也将完工，这些大型的商业中心的兴建，将北京路的商业范围不断扩充，增添行业气氛。