业主朋友请注意，这笔钱你也有份儿

住宅小区的广告随处可见，近到电梯楼道、远到甬路花园，可谓是抬头不见低头见！不要看这小小的一张广告，不花钱，是没人让你贴的，这里面当然有物业公司的“功劳”。

王阿姨是她所在小区的业主委员会委员，丽景公司负责此小区的物业管理工作。张总作为物业公司代表与中国电信、宝马4S店等多家公司签订小区内的广告牌使用协议，使用期限3年，费用共计200万元。王阿姨知道后找到物业公司张总，向他表明：小区内的广告牌虽然是由物业服务企业来管理，但是使用的却是全体业主共有的部分，使用费收益应当归全体业主所有。张总则认为，所有洽谈、沟通和之后的维护工作都是由物业来负责，而且这些款项实质上就属于物业管理费，应当由物业收取，业主无权主张收益。王阿姨对此很不满，在取得业主大会的同意后，以业主委员会的名义将丽景公司告到了法院。

那么王阿姨的请求能得到法院的支持吗？

我国《民法典》规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。这里所指的建筑物业主共有部分包括：建筑物内的全体业主使用的广场、舞厅、图书室、棋牌室等，以及其他走廊、门庭、大堂等建筑物的构成部分。

在这个案件中，丽景公司作为物业服务企业，利用小区的共有部分开展出租业务，将广告牌租给中国电信、宝马4S店等使用，因此取得了200万元的经营性收益，该收益在扣除合理成本后应当由业主共有。因此，王阿姨代表业主委员会主张丽景公司返还物业管理区域的经营性收益，在原则上应予支持。但同时，考虑到丽景公司在整个过程中参与了签约的磋商谈判，事后还需要对广告牌等进行维护，相应地也会产生不少经营性支出，这些支出都属于合理成本，如果不考虑这些成本，一味地将所有收益都归属于业主所有，则难免会损害物业服务企业的积极性，导致之后没有物业服务企业愿意从事此类工作，这样的话对业主也是有害而无益。所以，丽景公司主张人员费、维护费等这些合理成本和支出，具有合理性，法院同样也应当予以支持。

综上所述，建筑物业主共有部分发生收益应当扣除物业服务企业合理的管理成本，也需要给物业服务企业留下必要的利润。剩余的收益部分，就应该归属于全体业主共有。至于这笔收益如何处置，应当由业主大会决定。比如业主大会决议归属于公共维修资金，则应当归入公共维修资金；如果业主大会决议分给全体业主每个人享有，那么就应当按照每一个业主专有部分的建筑面积比例进行分配。

你学到了吗？

作者简介：北京陈律师，法学硕士，高级合伙人律师，历任特种部队指挥员，检察官，侦查员，纪检干部，企业高管，阅历丰富，学养深厚，擅长疑难重大案件，多种法律关系交叉繁杂案件处理，重信守诺，值得托付。