雷石普法 | 购房不成更换中介，自由选择并非违约

基本案情

某中介公司带陈某看房后，与其签订了含有禁止“跳单”格式条款的《看房协议书》，其中约定：委托人不得私自与中介提供的房源进行交易，或委托人以血亲、嫡亲关系的名义与中介提供的房源进行交易的，视为委托人与中介所提供的房源进行交易，委托人属于违约，违约金为该房屋成交总价的2%。

此后，因双方就房屋价格未达成一致，陈某遂另寻房产中介公司。在另一公司的服务下，陈某以成交价338000元购得案涉房屋，并向促成交易的中介支付佣金2000元。某中介公司随后以陈某违反前述约定为由诉至法院，要求陈某支付违约金6760元。

裁判结果

法院经审理认为，案涉房产交易信息并非原告中介公司独家享有的房源信息，原告中介公司虽然带陈某看房，并就购房合同签订事宜协调买卖双方进行了磋商，但最终并未达成房屋成交。陈某通过另一中介了解到同一房源信息，通过该中介公司促成了房屋买卖合同成立并向其支付中介费。原告中介公司提供的中介服务没有促成房屋买卖合同成立。此外，陈某向促成交易的中介公司支付了约定的中介费用，主观上并无逃避佣金的恶意。

综合以上因素，陈某的行为不构成“跳单”。被告不构成违约，法院判决驳回原告的诉讼请求。

律师解析

禁止恶意“跳单”格式条款的设立初衷是对中介公司合法权益的保护，但是，禁止恶意“跳单”不能以限制消费者的合理选择权为代价。衡量买方是否“跳单”的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

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