房产出资释义

由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的为。

纳税策划理由

原理：房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除 10%6~30%后的余值的 1.2%计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为 12%。由于房产税有两种计税方法，不同方法计算的结果必然有差异，也必然会导致应纳税额的不同，这就有了筹划的空间。企业可以根据实际情况选择计征方式，通过比较两种方式税负的大小，选择税负低的计征方式。

筹划案例分析

（一）案例：

甲企业现有一栋闲置库房（该库房为老库房）价值 2000 万元，企业将闲置库房出租收取租赁费，年租金收入为 210 万元；纳税策划前后涉税计算比较

（1）策划前

筹划前涉税：甲企业应纳房产税=210*12% = 25.2 （万元） ；应纳增值税（按简易法） =210/（1+5%）*5%=10 万元应缴城建税及教育费附加=10*（7%+3%）=1（万元），合计纳税=36.2 万元。

（2）实施策划

节税思路：甲企业计划把单纯的房屋租赁改变为仓储保管服务，即改变收入的性质，把租赁收入变为仓储服务收入。因为房屋租赁要按租金收入的 12%缴纳房产税，仓储保管没有租金收入则是按房产余值的 1.2%缴纳房产税。

具体操作：企业配备保管人员，将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为 210万元，但需每年支付给保管人员 2 万元。当地房产原值的扣除比例为 30%。

政策依据：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，有从价计征与从租计征两种方式。从价计征按房产原值一次减除 10%至 30%后的余值为计税依据，税率 1.2%；从租计征以房产租金收入为计税依据，税率 12%。从 2001 年 1 月 1 日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂按 4%的税率征收房产税。

（3）策划后计算应交税

应缴纳的房产税=2000*（1-30%）*1.2%=16.8 万元

应纳增值税=210/（1+6%）*6%=11.89 万元

应缴城建税及教育费附加=10*（7% + 3%）=1（万元），连同仓管人员工资 2 万共计支付=31.69 万元

（4）纳税策划前后节税效应对比：策划后应交税为 31.69 万元，策划前应交税为 36.2 万元，节税金额=36.2-31.69=4.51（万元），改变成为仓储形式后，人员和设施费用会相应增加，从节省税金的角度看还是起到一定的效果。