中建璞园|朝阳首付220起，精装小豪宅，与亿万别墅做邻居
中建璞园，最近比较出圈，作为中建一局的“宸系”产品，属于是内部高端产品线。
要知道之前奶西的中建宸园就卖的非常不错。宸系产品，偏中式风格，这种风格当下很火，销量普遍不错。
中建璞园从项目信息公布，就争议比较大。其中，最大胆的地方就是在双墅区的低密板块，选择做小户型产品，多少会有点冒险。
但是纵观之前的奶西宸园到前苇沟的璞园，在市场都认为应该做大平层或其他低密产品时，中建另辟蹊径——不与别墅争，不走纯改善，但依然做高端，目标客群从望京北苑的高精尖变成了整个朝阳的品质青年，给予刚需客群最高的舒适度。
我们可以肯定的是中建智地在挖掘潜在需求，创造新的赛道。
那中建璞园这个项目具体怎么样呢？售楼员今天给大家仔细分析一下：
01PART项目介绍
项目基础信息
项目地址：北京市朝阳区东苇路与机场高速交汇向南约700米
中建璞园北京市朝阳区东苇路与机场高速交汇向南约700米
楼盘名称：中建璞园 开发商：中建智地
产品规划：洋房 占地面积：约6.15万㎡
建筑面积：约9.22万㎡ 主力区间：建面约74-125㎡
楼栋层高：4-8层低密奢妆洋房
项目均价：7.98万/㎡ 项目总价：570-950万
总楼栋：28栋 总户数：983户
楼间距：最小19米，最大38米
层高：2.95-3.1米
得房率：两居约85%，三四居约90%
容积率：1.5 绿地率：30%
车位配比：1：1.3 装修标准：精装交付
今年4月，朝阳前苇沟地块由中建智地以40.4亿元竞得，占地面积约6.15万平方米，容积率1.5，控高18米（局部24米），销售指导价7.98万/㎡。根据此前设计方案，中建璞园规模约85776平方米，规划建设28栋4-8层住宅，提供约983套房源。
中建璞园在精装交付配置上，也是要比肩10万+的项目标准。现在从官方给出的信息，未来中建璞园也是同量级产品中少见的全屋豪配的智慧社区，包括德国旭格窗、大金空调、新风除霾、全屋净水以及智能AI系统等等。
更值得一提的是，中建璞园以故宫的建筑理念为蓝本打造了顶级园林社区，造山入园、以林为屏，以“山、水、林”三轴，敬献自然之美。据说单每平米园林造价成本，就超出了绝大多数刚需项目的三倍之多。
从这些设计细节，我们能看到，中建璞园很注重产品的细节。而且从项目目前蓄客的情况来看，不仅仅只是局限于朝阳的客群，包括东西城在内的不少内城购买力，都将目光投射到了这里。
02PART
区域价值分析
项目位居孙河生态别墅区旁的前苇沟板块，是周边板块内首个低容积率的洋房作品。
目前，中央别墅区、孙河别墅区的开发已相当成熟，且新增供应趋近于零，更多的机会转移到了前苇沟板块。虽说，近两年朝阳区的新增供应相对集中，但主城区内的低密墅区，稀缺程度可见一斑。地块周边紧邻的是九章别墅、远洋LAVIE、财富城堡等亿级别墅，早也经历了多年沉淀，构建了十分纯粹的墅区氛围。
这里又是继孙河后，又一处“先规划、后开发”的低密度居住板块，同样也因紧邻孙河别墅区，共享着整个大板块成熟优质的配套。
另一方面，项目临近北京的国际交往新窗口，对望国贸CBD，拥享望京CBD、中关村朝阳园（北区、东区、望京区）、金盏国际合作服务区，齐聚跨境金融、文化贸易、科技产业等企业总部，于此酝酿与世界对话的超级能量，坐享无可比拟的珍藏价值。
周边聚集着约8.1万多家企业，包括外资企业、上市公司、独角兽企业等近2000家；还有中科院科研院所、国家重点实验室、国家工程实验室、市级研发平台、各类众创空间和孵化器等近200家。
换句话说，当下在朝阳如果想要平衡通勤时间与居住品质，前苇沟板块正在开启着3.0时代的孙河生态别区。
如果回望孙河别墅区的变迁，其实能预见前苇沟板块的未来。作为北京首个先规划后开发的低密度墅区，孙河墅区定位为“世界城市标杆级低密墅区”，也是城六区规模成片的墅区。而此时的接力棒已经传递给了紧邻的前苇沟板块。
这是让中建智地坚定拿下这两宗地块的原因：天时和地利。区域板块价值没得说，底价拿地，纯商品房规划，在强化地块本身产品力呈现的同时，能够有空间打造更好产品的算账逻辑，这些问题都搞定，拿地就是顺理成章。
03PART
户型分析
从规划来看，中建璞园项目分南北两个区，共28栋楼，容积率1.5，均为4-8层洋房，共983户。
最大的优点在于户型，璞园的户型的确很赞，南侧均有大阳台，赠送拉满，户型使用率非常高，据说都在85%以上。
74㎡ 两居室
74平两居，南北通透，户型方正，U型厨房设计，共184套房。
88㎡ 三居室
88平三居，南北通透，户型方正，U型厨房设计，南向面宽7.2米，双卫设计，共256套房。
99㎡ 三居室
99平三居，是主力户型。整体来看，户型方正，南向三面宽达9.8米，U型厨房设计，配有独立的家政间，共448套房。
125㎡ 两居室
125平四居，全明格局，南北通透，南向三面宽达12米，餐客厨一体，厨房U型设计，共80套房。
如果大家预算够，羊毛哥尤其给大家推荐，是99和125户型，全明格局，综合使用率高达91%-92%。从房屋布局以及改善居住都是不错的选择！
04PART
周边配套
「交通配套」
项目周边没有地铁，但驾车上机场高速和第二机场高速都很方便，去往望京、国贸比较快捷。
「教育配套」
未来规划：近邻教育用地，重磅引入9年一贯制名校（网传是人大附）
幼儿园：育英双语幼儿园、金盏中心幼儿园等
小初高：北外附校双语学校、北京市第八十中学实验学校康营分校、首师大朝阳金盏学校等
国际学校：法国国际学校、蒙台梭利国际学校、北京德威英国国际学校、北京明诚国际学校等
「商业配套」
周边现在尚无大型商业，需要依赖于顺义的温榆广场、荣和广场、欧陆广场、中粮祥云小镇、沃尔玛山姆会员店等等商业。
「生态配套」
项目直线距离温榆河约1.2公里，附近还有7大公园环伺：丽宫体育公园、天竺郊野公园、孙河郊野公园、蓝调薰衣草庄园、黑桥公园、西湖园、顺义千亩花海等，宜游河畔、森氧、公园、湿地之境。
05PART
周边项目对比分析
中建璞园其实与周边的项目，没有什么可比性，洋房和别墅本身不在一个档次上，但是非要说一下，其实却是是有一定的价值优势。
中建璞园和九章别墅一路之隔，目前九章别墅的二手房挂牌价在10万上下；西北侧一公里左右是著名的远洋LAVIE，目前该项目的二手房挂牌价12.6万左右。对比来看，中建璞园7.98万/的销售指导价格还是很有竞争力的，而且容易在区域内形成价格支持，未来流动性也会增强。
除此之外，中建璞园还有一个明显优势，那就是这是该板块内第一个低密洋房住区，1.5容积率的低密社区在北京并不常见，尤其是搭配豪宅区位和配套，类似的产品基本上都是千万以上的高端改善项目，很少见这种以小户型为主的洋房。
这在极度内卷的朝阳，拥有足够的差异性，这对于新一代购房者来说，还是很有吸引力的，预计开盘时会比较抢手。
我们看过去五年朝阳区的新增供应，平均容积率基本都在2以上，特别是刚需项目在容积率方面更是很难有优势。但中建璞园的容积率仅有1.5。
要知道，即便是放大到整个北京的房地产市场，1.5容积率的纯商品房项目动辄起步门槛都在1500万以上，如果说同时集齐了1.5低容积率、城六区的坐标，起步门槛只有500多万，这一空白点，恐怕只能中建璞园来填上了。
但是买这个地块的朋友，可能只能想着纯改善了。这边地铁、教育、商业都是基本上处于匮乏的一个状态，需要很长一个时间等待板块内组团发展。学区可能有利好，现在流传说法是人大附，但是这种画饼的事，我们还是尽可能先不考虑进去。
小板块小组团是先规划后发展。中建璞园的优势就是：作为板块内第一个土拍的地块，拥有价格低的优势，后面一般都会水涨船高。但是缺点就是也需要有足够耐心去等待板块成熟。
