深圳二手房价终于跌了0.1% 看空的人又赢了？

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上周 6 月 17 日，国家统计局照例公布 5 月份 70 城房价涨跌幅数据。我们重点关注一下深圳。

 

从暴涨到微跌

 

今年以来，深圳二手房均价拉出了一条从暴涨到微跌的下行曲线：1 月份环比暴涨 1.7%，5 月份微跌 0.1%。

1.7% 也叫暴涨？对，在国家统计局的数据语境里，1.7% 已经是个大数了——在今年 1 月份全国 70 城房价涨跌幅排名中，深圳以环比上涨 1.7% 位列第一。

 

到了 5 月份，深圳成为了二手房价环比下跌的 17 个城市之一，跟锦州、宜昌、南宁一样微跌 0.1%。

 

这条下行曲线的最大诱因是：二手房限价。

 

还没跌完

 

二手房限价的雅称，叫做「二手房指导价」。今年 2 月 8 日，深圳在全国率先实施二手房限价，发布 3595 个小区的限价水准。

 

所以，你就看到，从 2 月份开始，环比涨幅迅速回落。

 

二手房限价至少隐藏着两种杀招——

 

●扑灭市场的心理预期

市场价 10 万，限价 7 万。虽然大家都知道 7 万不是真实成交价格，但差价部分是在桌下支付的，公众只能模糊感知，而桌上的 7 万则是清晰感受。这未必能带来房价的真实下跌，但短期内至少可以掐住继续上涨的冲动。

 

●事实上提高房贷首付门槛

二手房合同只能按限价来签，二手房贷款只能按限价来发送。如果卖家不肯按限价卖，买家就只能在合同之外支付差价（这部分差价是现金支付，无法贷款），这就导致买家的首付门槛被迫提高。

 

感觉不会涨了，首付又变高了，这两个因素叠加在一起，就变成了国家统计局数据里的微跌，变成了深圳人切身感受里的「横盘」。

 

「横盘」主要是价格意义上的说法。从交易量看，则是确定无疑的暴跌：深圳市房地产中介协会的数据显示，今年 5 月份深圳二手房网签量共计 3781 套，环比下降 14%，同比去年 5 月份（11028 套）则大幅下滑了 65.7%。

 

市场会产生耐药性

 

接下来会怎样？深圳的二手房价会发生普遍而真实的下跌吗？会。二手房交易量持续下跌，必然会拖动二手房价的下跌。

 

可以预见的是：在下个月国家统计局公布的数据里，深圳二手房价格应该也会是环比下跌。

 

二手房价会反弹吗？什么时候反弹？要等到交易量跌到谷底，并且在谷底稳定一段时间，二手房价才有可能反弹。

 

深圳的基本面是，没有办法不涨；现在不涨，甚至短期内还会下跌，是因为二手房限价的药效还在，强大的市场还没适应这么猛的药。

 

任何调控措施，都会让市场产生「耐药性」。等市场适应了突如其来的调控猛药，「耐药性」就产生了，二手房价就能进入相对市场化的涨跌状态中——在高压调控语境中的相对市场化。简单说，就是「带着镣铐跳舞」。

 

当然，猛药不是只有一副，「耐药性」产生之后还可能再出猛药。

 

对于猛药，中国的圣贤们有两句格言——

 

●「猛药去疴，重典治乱。」

●「以猛药治病，其过也，不能无损焉。」

 

你喜欢哪一句都可以。

 文|刘德科

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