融创拆分物业IPO进行时
孙宏斌是个狠人，从联想出来，进过监狱，破过产，接过盘… …
把融创做成全国顶级的地产商之一。
五年前，放出豪言，融创物业不上市。
互联网是有记忆的，当年他是这么说的：不会谋求融创的物业管理公司分拆上市，因为物业公司就像办公共服务类机构，如果被分拆上市的话，将使得物业公司变成赚钱的工具，这种做法并不可取。
其实，他戳破了地产公司物业管理业务上市的真相，圈钱。
但缺钱的时候，违背以前说过的话没什么丢人的。
毕竟，活下来的，才有资格打自己的脸。
据报道，融创中国目前考虑将公司旗下的物业管理业务分拆，以融创物业服务有限公司的名义单独在港交所上市，集资金额约为10亿美元。
要想搞清楚融创物业为什么上市，需要先搞清楚融创中国出现了什么问题。
一、杠杆最大的房企之一
清华硕士毕业后，孙宏斌去了联想。因为工作出色，27岁就成为企业部的总经理，地位仅次于联想董事长柳传志。
1990年，孙宏斌因为挪用公款入狱5年，那年他的孩子刚出生，拒绝了妻子的探望。
1994年，因表现良好，31岁的孙宏斌提前出狱。
出狱后的孙宏斌直接找到柳传志，当然不是拎着菜刀，而是请他吃了顿饭，向当年的行为道歉。俩人不仅化解前嫌，柳传志还借给孙宏斌几十万起步资金。
孙宏斌的顺驰地产成立，两年后公开喊话王石，顺驰一定会超过万科。
顺驰靠什么和当时的地产老大万科竞争？
快。
在90年代末的世纪之交，大部分房地产公司还刚刚摸到门路，各种投石问路的尝试。
但顺驰地产反其道而行，快速贷款借钱、拿地、回笼现金、下一单… …
拿地出价也不求稳，直接一个高价拿到地，马上开发开售，根本不留后路。
销售额很快接近了万科，结果，遇到了房地产调控。
2006年，房地产政策调控，摊子铺得太大的顺驰资金链断裂，孙宏斌被迫卖掉。
2007年，孙宏斌又成立了融创。
公司名字虽然变了，老板没变，几乎一样的风格。
数据来源：iFind，制图：星空数据
短短十几年，融创年销售额翻了一百倍，已经突破3000亿，营收规模也超过1600亿。
顺驰没有实现的超越万科目标，融创即将实现。
但是，规模激增的同时，公司的风险也在累积。
星空君分析过很多家地产公司，融创是杠杆最激进的。
2020年半年报显示，公司长短期借款超过3200亿。
更为惊人的是，公司上半年利息开支151.7亿！或许有人问了，利润表上财务成本只有15.9亿，哪有那么多利息？
融创是上市房地产公司中，利息资本化率最高的之一。根据会计准则，符合一定条件的利息支出，可以计入成本。比如贷款盖房子，房子卖出前算存货，利息可以计入存货。
融创也借助这种会计处理，"优化"了利润表。2020年上半年，公司资本化利息136.7亿。
对比公司上半年净利润117亿，可见公司的利息支出远超净利润。
在激进的发展过程中，公司资金危机一触即发。三道红线公布后，高杠杆运营的融创全中。
对于融创来说，如何降负债呢？
作为房地产行业的头部用户，挪腾的空间比较大，大致有三个渠道：一是瘦身，融创旗下参控股子公司上百家，不少劣质资产拖累了公司账面表现，通过股权变更，剥离一部分劣质子公司，可以优化财务数据；二是引入投资方，虽然房地产行业不再是好的投资行业，但行业龙头还是不愁嫁的，多少资本等着抄底；三是拆分优质资产单独上市，开辟新的融资渠道。
融创物业就是第三个选择。
二、优秀的融创物业
客观地说，融创物业是一家比较优秀的物业公司。
融创中国2019年年报，物业管理及其他业务收入达到了70亿元，占全公司总收入的4.1%。2016年至2018年，这项收入分别为7.33亿元、22.1亿元、50.1亿元。
虽然房地产收入水分十足，但物业的营收可是实打实的。年营收70亿的规模，放在A股也是不错的中等上市公司规模。
2020年上半年，受到疫情的影响，物业营收超过30亿。
从已上市的房企年报来对比，融创物业的营收规模大致排名第三，仅次于万科、碧桂园。
重新包装后的融创物业叫融创服务，包括融创服务集团和融创房屋保养维修公司两大业务板块，为包括高端住宅、普通住宅、商业、写字楼、城市综合体、G20会展、亿元、园区、文旅等形态提供服务，目前融创服务集团已经进入了110个城市、461个项目、432个高端案场。
短期看，融创服务就算上市成功，有限的融资额，对于整个集团高昂的资金缺口来说，也是杯水车薪。
于是，星空君去看了看公司的官网。
打开融创的官网，可以发现很多惊喜，融创服务只是第一步。
据官网介绍：融创中国坚持地产核心主业，围绕"地产+"全面布局，下设融创地产、融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展、融创医疗康养六大战略板块。业务覆盖地产开发、物业服务、会议会展、旅游度假、主题乐园、商业运营、酒店运营、医疗康养、IP开发运营、影视内容制作发行等。
原来，更多的可以用来融资的平台，已经在路上了。
