财忠方法之房产出资变出租的节税方法

房产出资释义

根据中华人民共和国公司法规定：股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等，可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；房产出资就是公司可以用房产等非货币性资产投资入股。

纳税策划理由

目前，许多公司在创立初期，因为人员少，业务量不多，为节省费用，加之对税收规定不熟悉，只顾以最方便、最快的方式把工商执照办下来，直到纳税时才发现问题。比如，几个人办一个公司，约定有的股东以现金出资，有的股东以实物包括设备、房产出资，公司很快办起来了，到纳税时股东才发现，接受房产出资还不如租入房产使用。原因就是房产成了公司的房产后，需要缴纳房产税。如果是租赁，既不需要繳纳房产税，租金又可以在税前扣除。

筹划案例分析

（一）案例：

例：自然人张三和李四办了一家培训公司，员工有 3 人，为办事方便和节省费用，张三用自己住宅注册了作为办公地方。张三的房屋现在是属于公私合用，居住、办公司用的都是同一个房屋，实际使用面积也就是楼上两个房间，其他仍然是居住所用。公司登记成立后，张三和李四办理了营业执照并进行了税务登记，没有多久，税务机关催促该公司需要申报房产税，其中税款预计高达 1.5 万元。公司的注册资本就才 10 万元，办理各种登记已经花了 3000 多元，现在业务还没有开展，就要缴纳 0.84 万元的房产税。

（二）纳税策划前后涉税计算比较

（1）策划前

张三的住宅购入价达 100 万元，原属于个人自住房，即非营业用房，可以享受房产税免税待遇。但是，张三现在把它作为公司办公用房，就属于营业用房，按房产税暂行条例的规定，需要缴纳房产税。即使张三把自住房无偿提供给公司使用，也需要按房产余值计算房产税。应交房产税=100*（1-30%）*1.2%-8400（元）

（2）实施策划

节税思路：签订房屋租赁合同。将房产出资变为房产出租，这样出租缴纳的房产税小于出资缴纳的房产税。

具体操作：如果事先和公司签订一个房屋租赁合同，将楼上面积按每月 1000 元租给公司办公使用，在工商、税务机关办理登记。这样房产出资改为房产出租，公司按租金收入代缴纳房产税。

政策依据：《房产税暂行条例》 规定，拥有房屋产权的个人出租房屋，应按租金收入的 12%在出租房产之次月起缴纳房产税。

财税[2008] 24 号规定：支持住房租赁市场发展的税收政策对个人出租住房，不区分用途，按 4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

（3）策划后计算应交税

因为按房产税暂行条例的规定，房产出租的，按租金收入计算缴纳房产税，而且房产税的纳税人变成了个人，而不是公司。这样算来，房主出租居民住房，每年收入为 12000 元，房产税按 12%计算每年应交房产税=12000*12%=1440 （元）

（4）纳税策划前后节税效应对比：策划前应交房产税为 8400 元，策划后应交房产税为 1440 元，节税金额=8400-1440=6960（元）。