未登记产权的车库能否以“从物归属于主物”来认定产权的归属？

当同一栋房屋内的车库没有登记在房屋的登记册中时，该车库是否会成为房屋的从物？当房屋出售时，该车库是否会作为房屋一并转让所有权？

2018年6月，李某通过司法拍卖竞拍购得牟某名下房屋一套。人民法院向李某出具《法院拍卖成交确认书》。人民法院在执行裁定中写明牟某案涉房屋所有权归买受人李某所有，其相应的土地所有权归买受人李某享有。同年7月，不动产登记服务中心土地使用权分割登记凭证载明案涉房屋建筑面积为134.14平方米。

2019年10月，李某与项某签订《商品房买卖协议书》，约定房屋连同附着物车库在内归项某所有。牟某认为，司法拍卖中并未拍卖车库，车库的所有权仍应归于自己，并主张李某和项某向其返还车库并支付使用费，遂向人民法院提起诉讼。

对此，李某、项某则认为该车库虽未进行产权登记，但车库附属于房屋，符合当地交易房屋时连带车库一并卖出的交易习惯，且车库实际是作为储藏室使用，且放置了供涉案房屋使用的水泵，因此车库的所有权并不属于牟某。

《中华人民共和国民法典》

第二百七十五条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

经办法院认为，关于未登记产权的车库是否在房屋司法拍卖中进行了处理问题，涉案车库并未随案涉房屋一并被拍卖转让，李某不享有该车库的相关权益，理由为：(1）从人民法院向公安局回复的《函》中可见，人民法院将案涉房产移送评估拍卖时，车库未在评估报告中一并评估。拍卖公告、拍卖成交确认书及房屋腾空移交笔录中，均未注明包含车库。(2）人民法院作出的执行裁定书中未涉及车库。

司法拍卖中没有对车库权属进行处理，后手房屋买受人项某宇不能根据“从物附属于主物”的原则享有车库权属。首先，根据李某、项某宇提供的房屋实测的《建筑面积测绘成果》显示，车库建筑面积与住宅建筑面积系分别计算，诉争车库面积未计入案涉房屋登记的建筑面积134.14平方米之内；其次，从构造上来看，其位于整栋建筑的地上一层，位置临街，有具体的四至，其结构上独立于房屋；最后，从功能上来看，案涉车库一直是作为储物间在使用。综上，诉争车库是归属于权利人的区分建筑物所有权的专有部分，不是买受房屋的从物。即项某基于房屋买卖合同只取得房屋所有权，对该车库不享有权益。最终，经办法院判令项某腾空其占有使用的案涉车库。

实践中，对于车位归属权的纠纷往往十分复杂，不同类型的房屋所拥有的车位或车库也有所不同，其处理方式也不一样。对此，《民法典》规定，一是确定当事人可以通过双方的约定来确定车位的权属；二是明确业主共有车位的范畴；三是明确车位设置应优先满足小区业主的需要。

同时，部分房屋的车位确实是房屋的附属物，是房屋不可分割的一部分。此时，若房屋所有者主张车位应作为房屋的附属物归其所有，人民法院一般会通过对车位是否房屋的从物来进行判断。

一般情况下，主物与从物是在物理上相互独立，而在经济用途上又相互联系的两个物。从物辅助主物实现功能作用。主物没有从物也能发挥相同作用，但不够方便、不够高效；从物离了主物无法独立发挥作用。主物与从物在空间上相互联系，相辅相成。因此，从物必须具备以下条件：1、从物与主物同属于一人；2、从物须具有独立性，不是主物的组成部分；3、从物必须有经常辅助主物的效果；4、在习惯上视为从物。

因此，主物所有人处分主物时，在没有相关法律规定或者当事人约定的情况下，效力及于从物，主物所有权变更时，从物所有权亦随之变更。在买卖中交付主物，应当随同交付从物。

本案中，房屋与车库不属于同一个人，案涉车库不在司法拍卖范围，仍由牟某云所有，而案涉房屋已通过司法拍卖由李某所有。同时，住宅的功能在于居住，车库虽用于放置水泵，但车库用于停车时可与房屋相分离而单独使用。此外，不存在交易上有特殊习惯，车库与房屋都是可以分别买卖的，可以分别独立成为所有权的客体。实践中也常出现房屋与车库分开出售的情形。因此，本案中，牟某享有车库的所有权。