精装工艺品质趋势之高端项目精装管理重点解析（上）

引言：

想要做好高端豪宅精装修项目，就要了解客群，了解豪宅购房客在高端精装项目上关注的重点是什么——在保证工程质量与品质的前提下，要对销售卖点类、个性化实用设计类进行系统管控，准确覆盖包含营销阶段的销售所提、业主所期，从业主视角深化设计，来满足业主对高端产品的期待。这其中最重要的便是了解客群，了解豪宅购房客在高端精装项目上关注的重点，这才是提升客户满意度的关键所在。本期将为大家分享高端精装项目，小业主都关注什么。

高端精装项目高端在哪？

高端豪宅精装修项目到底和常规项目有什么区别？仅仅是因为地段好而售价高吗？其实并不然，让首先我们从项目装标来分析：

豪宅墙地面石材选料多达10种，采用进口石材，多款式多，品牌丰富。而常规项目多采用单一石材或者瓷砖代替。

高端豪宅精装修项目墙面装饰采用皮革布艺、木饰面、硅藻泥等材料，解决了原基层可能出现的质量问题。常规项目均为乳胶漆墙面、瓷砖饰面等，引起交付高报事油漆开裂，瓷砖空鼓、破损等。

高端豪宅精装修项目物料选择，往往是多款式且稀有昂贵的石材，墙面饰材多选择木饰面、扪皮扪布、硬包软包、艺术漆硅藻泥类等。取消了常规项目的瓷砖饰面，乳胶漆墙面，大大的提升项目的交付档次，与常规项目装饰物料对比，高端项目更注重物料产地、品牌、价值、观赏性等。最大程度上满足现阶段消费者从质量关注转变成产品享受的需求，同时满足了消费者对奢饰品的期待。

正因如此，在业主开放日与项目交付期，高端项目与常规项目的理念将发生根本性变化，将业主被动注重工程质量转变为主动向业主介绍产品特色，结合营销说辞，把交付过程转变成高端产品的介绍说明过程，多专业部门同业主进行解读，从根本上改变以往项目交付业主的关注点，实现真正意义上的品质交付。

如此多元化、高档次的装修项目，全过程究竟该如何管控,与常规项目对比，又有什么不一样的管理动作？

高端豪宅过程管理七大重点

一.交付风险评估

相比于常规项目，高端豪宅精装修项目设计理念更独具一格、标新立异，从物料、工艺、空间布局上实现多元化。但实际施工阶段，往往会存在施工难度，而引发设计变更设计方案会有所变更。为了顺利完成项目交付，前期的工作重点，需将从图纸核对转变为销售承诺的核对。

针对以上情况，前介风险评估则尤为重要，在早期发现问题，及时结合营销方面，合理调整策略，便能规避风险。

高端豪宅精装修项目与常规一般项目对比，更注重业主生活习惯、功能使用、二次装修条件、个性化需求等方面。前期进场前工作重点方向为项目交付风险评估，抛开常规工程质量风险，新增销售承诺风险、设计类缺陷风险。

其中销售承诺风险覆盖包含：营销沙盘、销售官网、销售说辞、营销中心物料证件、销售户型图、项目宣传鸟瞰图、公证书、购房合同。设计类缺陷风险覆盖包含：空间布局、开间进深、水电点位、设施设备、功能使用。结合销售承诺风险，规避前期营销漏洞，及时深化提升调整，综合设计类、缺陷类风险，更大程度的提升业主的满意度。

高端豪宅精装修项目保证了工程的质量与品质，为交付保驾护航，那在精装施工阶段，我们又该注意哪些方面？

二.项目管理制度

由甲方项目部统一管理，除日常管理外，为达到精品工程的质量和工艺要求，实行多方管控。

三.样板先行原则

对于精装交付的住宅项目，要全工序实施样板引路。精装大面积施工开始前，应在每个精装标段区域内，选择一整层楼完成精装放线、厨卫阳台区域防水、天花吊顶、墙面饰面、地面铺装、衣柜厨电等样板施工。尤其是卫生间和厨房，涉及到防水、水电安装、砖石饰面、洁具安装、厨电安装、天花内机电安装等众多环节，各专业相互交叉影响，极易出现错漏碰缺、管线、设备叠加交叉，通过样板先行可以很好地暴露和解决这些矛盾。

为了使项目施工环节顺利有序开展，施工过程应当标准化、可视化、保证问题可追溯，使施工质量达到优良，降低质量风险、便于后期维修。

批量装修验收项目较多、且相对集中，为减小验收环节对正常施工造成的影响，应要求施工单位原则上提前24小时提交验收申请，以便甲方做好相关工作安排，要求施工单位验收前先完成自检工作，减少复验次数。

四.隐蔽工程全检

为了使项目施工环节顺利有序开展，施工过程标准化、可视化、问题可追溯，施工质量达到优良，降低质量风险、便于后期维修等目的，隐蔽工程全检验收归档就尤为重要。

1.现场放线：放完成面线（含：平面、立面、天花、机电控制线）核对施工图；

2.给水，电管线铺设：严格按图纸走向施工、管线做好标签以及存档图纸、照片、录像等资料；

3.天花隐蔽验收：严格按图纸施工、管线、设备、喷淋做好标签、完成后书面申请验收、现场初验（问题整改完成）、现场做图纸、影像资料（含各立面照片、及全房水电管线走向录像）验收合格文件汇签；

4.墙面隐蔽验收：严格按图纸走铺施工、管线、设备、做好标签、完成后书面申请验收、现场初验（问题整改完成）、现场做图纸、影像资料（含各立面照片、及全房水电管线走向录像）验收合格文件汇签；

5.卫生间沉箱排水、排污管及沉箱隐蔽验收：排水、排污管线坡度达到设计要求，水管加固检查，防水局部加固检查。蓄水试验（24小时），图纸影像资料完成留底，验收文件汇签。

五.图纸深化要求

在现场完成轴线、归方、天花标高、机电标高等基本放线工作后，及时核对图纸尺寸，对不能满足施工要求的，及时通报甲方，甲方根据情况判断是否需要针对差异作出系统化调整。

六.物料跟进流程

材料进场验收尤为重要，验收前置，环环落实，从毛板效果、采购、加工生产、预排版等过程中，分工明确，专人跟进验收，最大程度减少材料到场后得瑕疵品。

七.工艺工法编制

参考国家标准文件，结合现场时间情况，制定施工工艺要求及验收标准。

例如：轻钢龙骨吊顶工程

工艺要求：

1．天花吊顶主、次龙骨的规格、型号、封板厚度均符合设计要求；

2．天花造型部分（包括跌级、灯槽、弧面、拱型）采用阻燃木骨架、阻燃夹板；

3．金属预埋件，钢筋吊杆、型钢吊杆应进行防锈处理，木吊杆、木龙骨、木饰面必须进行防潮、防腐、防蛀、防火处理；

4．安装龙骨前，应按设计要求对房间净高、洞口标高和吊顶内管道、设备及其支架的标高进行交接检验；

5．根据吊顶的设计标高在四周墙上弹线，并进行龙骨排版弹线，位置准确清晰；

6．主龙骨间距：小于1.2m，主龙骨与墙体间距不得大于300mm，主龙骨连接处应增设吊杆加强；

7．主龙骨吊点间距应小于1.2m，吊杆应通直，距主龙骨端部距离不得超过300mm，当吊杆与设备相遇时，应调整吊点构造或增设吊杆；

8．次龙骨间距不得大于600mm，在潮湿地区和场所，间距宜为300—400mm，相邻的次龙骨应错开连接；

9．吊顶应按房间短向跨度的1‰—3‰起拱；

10．吊杆应通直，当吊杆长度大于1.5m时，应设置反支撑；

11．重型灯具、电扇及其他重型设备严禁安装在吊顶工程的龙骨上；

12. 饰面板安装前必须进行隐蔽工程验收，完成吊顶内管道和设备的调试和验收；

13. 安装双层面板时，上下层板的接通应错开，不得在同一根龙骨上接缝，相邻两块板之间应错缝拼接安装；

14. 螺钉与板边距离不得小于15mm,螺钉间宜为150～170mm，螺钉应进行防锈处理；

15．饰面板缝需进行防裂处理，板缝顺直、宽窄一致、两板间缝隙为均匀的3-5mm；

16．不同材质交接处或板材间交接处采取防开裂措施。

验收标准：

1．龙骨、吊筋、饰面板安装符合设计及规范要求，安装必须牢固，整体完好；

2．饰面板表面平整洁净、色泽一致，吊顶无开裂、破损、翘曲、污垢等情况；

3．饰面板上的灯具、烟感器、喷淋头、风口篦子等设备，位置合理、美观，套割尺寸准确、边缘整齐，与饰面板的交接应吻合、严密；

4.金属吊杆、龙骨的接缝均匀一致，角缝吻合，表面平整，无翘曲、锤印。木质吊杆、龙骨顺直，无劈裂、变形；

5．允许偏差：吊顶表面平整度3mm，接缝直线度3mm，接缝高低差1mm。

以国家标准为最低标准，结合项目实际情况，做到标准可查，样板可见，施工可行。在保证工程质量与品质的前提下，才能满足业主更多的期待。

结语：

高端项目的高端不仅仅是地价因素，为了达到高端豪宅业主的期待，应当做好项目前介风险评估尤为重要，从业主角度出发，应当全方位规避可能存在的隐患，包括销售承诺、设计缺陷、配套设施、业主需求等。同时，要严格管控施工过程，优秀的工程质量是高端项目的基本属性。

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