上个月，李嘉诚低调现身广州土拍现场，竞拍一块热门土地。这是自2012年，李嘉诚拍下武汉一块土地后，时隔十年，第一次参与土地竞拍，极具象征意义。

虽然在竞拍过程中，李嘉诚仅出了一次价，没有中标，但消息还是迅速在广州房地产圈传开了。

李嘉诚以过人的商业嗅觉横霸香江两岸40多年，投资极少有失败案例。这次，时隔十年又出手买地，很难不令人产生“房价要涨”联想。

一位业内人士表示：“李嘉诚突然出现，应该是看到了赚大钱的机会。”

在广东本地房企恒大、富力、碧桂园，深陷债务危机之时，李嘉诚为何能调集资金重回内地楼市？

我将其总结为九个字：找洼地、不追高、多元化。这九个字听上去很简单，但真正能做到的人屈指可数。

1、找洼地

寻找价值洼地是一个大商人必须具备的素质之一。在别人还未发现风口时，提前卡位，占领先机，等到风来了，直接起飞。

比如，马云在1999年时就创立了阿里巴巴，手下除了18个前同事外，几乎没人愿意跟他干的。

1999年，最火的行业是做外贸和搞家电。90%的家庭连电脑都没有，更别说互联网了，马云说跟你说：“我以后会成为中国首富，你赶快来帮我。”不会有人相信。只有一个蔡崇信相信他，如今已身价百亿美元。

蔡崇信发现了中国互联网这个价值洼地，决定跟着马云赌一把，结果成功了。

如果等到阿里要上市了，你才想着跟马云混，顶多在阿里当个打工仔，想成为核心合伙人？不可能。

李嘉诚找洼地的直觉极准。80年代初，他率先把香港的塑料花工厂迁到内地，享受内地极低的工资红利；90年代，他开始投资内地楼市，一路买买买，尚处在福利分房思维中的城里人还笑李嘉诚：“香港首富不会做生意，新盖的楼房要卖1000元/平，傻子才买。”

等到2001年后，全国楼价集体起飞，商品房价格从1000元涨到了10000元，20000元，30000元，甚至60000元时，买不起房的人又指责李嘉诚为富不仁，靠炒房价，赚黑心钱。他们没有想到的是，李嘉诚围绕内地楼市，已经布局了十几年。

通过香港发展的经验，他得出了一个结论：当一个地区经济开始腾飞时，必然聚集大量打工人群，他们有很强的住房需求，房价肯定会涨，涨多涨少的问题而已。

李嘉诚把香港经验复制到了内地，找到了价值洼地，提前布局，赚未来的钱。

如今，越南工业化加速，工业化必然带来城市化，城市化带来住房需求，李嘉诚如法炮制，重资投向越南，与当地最大的地产公司万盛发合作，开放胡志明市的高端楼盘。

越南就是下一个小中国，又一个价值洼地。

2、不追高

不追高和找洼地是相辅相成的商业策略。

再好的商业项目，也有利润见顶的时候，经济学上称之为“周期性”。房地产涨价阶段，全国各地地产公司遍地开花，疯狂盖房的结果是，14亿人的市场盖出了够20亿人住的房子。

这时，李嘉诚知道该撤了，内地开发商的成本越来越高，利润越来越薄。撤向哪儿呢？下一个价值洼地：英国。

2013年-2014年，李嘉诚集中抛售内地的物业，套现千亿，转手在英国投资了3000亿港元。

有人惊呼：“别让李嘉诚跑了！”跑之前，李嘉诚说得很明白：2008年次贷危机后，英国资产非常便宜，正是入手的好时机。

内地的地产商在干什么呢？他们在追高。李嘉诚抛售的千亿物业，全让他们接盘了。万达、恒大、富力、碧桂园、融创等，依旧我行我素，继续在全国拿地盖楼。

唯一冷静下来思考李嘉诚为什么跑的，只有一家万科，从那时起，王石开始关注公司的现金流与债务比，限制债务规模。

与此同时，碧桂园的杨国强还在研究“如何用倾销的手法向老百姓卖房”？

值得注意的是，李嘉诚在内地大举买地之际，很少向银行贷款，自筹80%的资金，内地房企刚好倒过来，买地的资金80%来自银行贷款。李嘉诚的债务非常轻，他在用自己的钱炒楼。

截至2021年，长江实业集团负债仅相当于总资本的7.9%！许家印则高达80%，高下立判。

换做是你，看出了内地楼市问题，肯定也会和李嘉诚一样，撤出自己的资金，转投下一个项目，不跑等着和许家印一起暴雷吗？

等到恒大、富力、融创、碧桂园要还债时，市场上土地不值钱了，现金值钱，谁能提供现金，谁在谈判中占据优势，李嘉诚又在恰当的时候回来了，他卖光了英国资产，现身广州土拍现场。

3、多元化

马云第一次见李嘉诚时，问了他一个问题：“为什么很多成功的商人在尝试多元化经营后都破产了，而您在那么多不同领域的投资都成功了？”

李嘉诚实事求是地说：“年轻人，你要记住，你手里要有一个赚钱的产品，就算天塌下来了，这个赚钱的产品也能撑住你的公司。”

对于李嘉诚来说，这个永远在赚钱的产品就是房地产，而他投资的超市、水电、电信、酒吧、新能源汽车、屈臣氏等等，都是多元化的附属品，他感觉这些附属品是价值洼地，就投资一下，即使这笔投资失败了，他手上仍有大量地产可以弥补损失。

这就是李嘉诚多元化经营的秘密——赚钱了很好，亏钱了也不怕。

反观许家印，做房地产时，已经负债累累，但当时楼市很好，掩盖了高负债问题。

他便带着恒大向多元化经营转型，做矿泉水，做新能源汽车，做旅游城，做养老院，做米面粮油，现在可以说这些产业没一个赚钱的，全部在亏。等到主业房地产暴雷了，那真叫天塌下来了！

如果恒大地产能像李嘉诚一样，用自有资金玩房地产，买来的土地、物业全是自己的，没有还债压力，何至于走到今天这个地步？

就像我在上一篇文章中所说的那样，现在能救许家印的，或许只有李嘉诚了。

首先，李嘉诚有意回归内地楼市抄底，其次，李嘉诚手持千亿自有资金。关键在于许家印愿不愿意接受李嘉诚的报价？

李嘉诚不是搞慈善的，不想做白衣骑士，此番回归，他是来抄底的，许家印不出血，李嘉诚不着急。

作者：江左佑安