福州西，金辉淮安半岛的高层住宅，地广人稀，房子多到让人眼花。每一个进入这小区买房的人，哪怕是做了大量的工作，也没办法彻底了解这小区所有在卖的情况。

金辉淮安国际住宅区，总共有20栋楼，3462户业主，2013年开盘，2016年交房，自从交房以来，金辉的库存房源始终居高临下，这也是导致金辉这两年的价出现下跌的主要原因。

参差不齐的购买原值

2012年11月，金辉淮安半岛泊宫一期开盘，开盘价格9800元/平米，随着时间的推移，也随着房地产的大力度发展，泊宫的价格更是水涨船高，一波比一波贵。

小区整体的价格冲1.3万-1.5万-1.8万-2万的不间断增长，最高峰的时候是在2017年左右的时间，也就是泊宫已经交房，但仍有一手房在售，开发商以1.8万的价格把整个项目售罄。金辉在这几年，抓住了房地产的发展黄金周期。

然而，2万单价买入的人，这回是喊天天不灵，叫地地不应。二手业主抛盘量巨大，导致整个小区12位业主当中，就有一位业主在售，你进小区随便问问，就有人在卖房。

市场价格分析

金辉淮安国际住宅区目前在售的房源挂牌单价21029元/平米，在售房源135套，还有多数价格偏高的房源未跟单挂牌，大概率还有几十套业主觉得价格太低，但仍然也想把房子卖掉。

按照当下的市场行情来看，金辉周边的商业配套较弱，与金山西无法连成一片，被农林大学隔断，没有很强的商业加持，只能作为居家的板块，现在生活配套还算完善，5年前这里甚至连一个像样的大型超市都没有。

金辉有很多一部分群体来自软件园，另一部分来自鼓楼外溢的购房者，这里是很典型的独立生活圈，乌龙江就是从这里开始分支出去，也就是三面环江的状态，从小区出来唯一的通路只能经过农林大学，所以交通上也不是很便利。

如果要买金辉淮安国际住宅区的购房者，可以与融侨悦江南做个对比。

悦江南位于金山西侧，所处板块属于洪塘片区，这里有不少的人口，不论是交通，医疗，休闲，生活等配套，都十分的不错。目前悦江南挂牌的均价24000元/平米，成交的价格也围绕在21000元/平米，从地段和开发商的背景上，完全超过金辉淮安住宅区。

因此，淮安半岛21000元/平米的均价，只能作为挂牌价格，但真正成交的价格需要降2000-3000元/平米，才会有人愿意选择。

小区的优缺点

优点一、环境优美，负氧离子高；

2016年交付的小区，目前走进金辉淮安国际住宅区泊宫，小区的环境保持非常的好，物业对环境的保养保护都很用心，业主的素养比较高。小区属于两江之间，早晚期间的空气非常的好，用于养老度假确实不错。

优点二、江景房，楼间距宽，采光好；

东端头，高层的楼栋还能看到江景，福州江景房性价比最高的地方就属于金辉这里，因为闽江两岸的江景房要么是非常高端的豪宅，要么是老旧的社区，其价格综合来看，金辉的江景房性价比应该算是不错的。

优点三、户型产品多，选择范围广；

泊宫小区内主要的户型为120平米左右的3房结构，其中也有不少的复式楼，以及大平层，总体的户型布局比较好，单价较低，环境较好的置换类房源。

缺点 一、交通一般，出行不便；

金辉淮安出行主要依靠自驾的方式，出门就能上三环快速，但是公交的路线较少，也没有地铁规划路线，未来出行也较为一般。

缺点二、体量大，库存多；

整体淮安的总户数比较多，常年抛盘房源都在前列，市场的关注度比较低，加上政府发展方向在东南向，因此它的板块并不活跃。

购房建议

由于城市界面发展越来越好，交通出行也更加的便利，人们对板块商圈的选择范围也随之增大，假设300万就能在东南西北任意一个地方买到不错的房子。这主要是城市发展所致，外围主要是新楼盘，城区主要是老旧社区，新楼盘居住体验好，老社区生活便利，这足以让大家有多面选择。

其次买入金辉的房子主要用于居家，对于年轻的群体是比较好的选择，不仅小区环境好，自己出行的时候开车也比较方便。

金辉有泊宫和泊郡两个楼盘，都是超级大的商品房社区，明确好购房的面积段，虽然房子多，选择头部性价比高的看房，建议不要买低楼层，能有江景效果最佳。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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