欢迎光临散文网 会员登陆 & 注册

REARD城市会客厅:洞悉视域下的再生与共生 | 专访第一太平戴维斯 朱锋

2023-06-20 16:29 作者:REARD锐地星设计  | 我要投稿

打开www.RENEWAL-ZONE.com了解更多


REARD城市会客厅


基于在第一太平戴维斯超过20年的经验累积和执着努力,朱锋先生深悉房地产市场、零售和工程等领域,作为第一太平戴维斯策略顾问团队的核心成员,他曾服务过包括香港新鸿基集团、恒基集团、嘉里建设集团、万科集团、瑞安集团、上海地产集团,苏宁集团等大型综合性开发及发展商企业。


以众多的城市更新片区规划项目为基础,朱锋以跨越式的视角为我们解析城市有机更新背景下的趋势走向与其中的核心价值点,以及在这一值得不断探索的命题下,如何以传承和创新的持续投入,引导出共生发展的更多可能。


目前作为华东区策略顾问部负责人,朱锋带领团队成员完成了众多大型项目的前期咨询工作,并取得了客户的认同;他还参与项目的整体规划以及全程开发顾问,包括为项目开发前期提供市场分析、定位以及整体规划布局建议。

R

您如何解读存量时代下城市更新的发展趋势,未来的演变方向是怎样的?

N

城市的发展模式已从二十年前大拆大建的粗放型模式,过渡到现在提倡的城市的更新及微更新。城市更新也是近几年大家时常听到的一个名词。2023年被称为城市更新的元年,大家更注重城市的有机更新,从相关的城市条例到模式的探索等方面,都越来越关注微更新,更强调城市肌理的保障和城市更新的留改,继而再考虑拆除。这些是与过去相比,非常显著的一些变化。


放眼实际的项目,在上海、北京、济南、青岛,宁波等地的老城区,第一太平戴维斯所做的大量的城市更新片区规划提升项目中,我们可以清晰地感受到,无论是单体还是片区类型,对于城市风貌和肌理的保护留存在政府和民生层面,都受到了更多的关注。这是我们觉得城市更新发展多年以来比较显著的一种趋势上的变化。

R

您认为未来的关注的点或者方向有哪些?

N

谈到城市的微更新,我们发现风貌保护及民生的共生,是一个非常值得探索的话题。过去大家更关注土地的改造和开发,现在则更注重文化肌理的传承。前段时间比较热门的张园项目,对一百多年前的历史风貌建筑进行了保护与传承,通过更新将上海过去的风貌与文化基因传承到未来,诠释出新的篇章;其中的内容及使用形态发生了一些变化,以契合可持续的发展需求。我们认为上海的这种更新模式,具有值得借鉴的经验,可以逐渐发展到其他城市中。

R

城市更新的大背景对房地产行业产生了哪些影响?

N

从增量时代过渡到存量时代,除了城市土地供给的原因,城市更新模式上的诸多转变,推动了整个房地产行业转向更精细化的发展,这是城市发展更新到微更新年代,与以往大修大建模式最显著的一个区别。


基于以上方面,城市更新对房地产的开发商和发展商都提出了更高的要求。以上海为例,市中心大量的核心项目和土地储备,都会涉及一些需要保护保留的载体。相比过去的大开发,由于涉及对原址原生态的肌理的回应和保护,整体的开发逻辑也会发生变化,与新的城市片区开发完全不同,对于企业也提出了更高的要求。


N

除此以外,为了保护整个城市的风貌,从技术到研究逻辑、开发模型甚至经济模型都会有所不同,相较于增量时代发生了一些颠覆性的变化。我个人认为,完全区别于过去标准式的新的开发,现在更追求微创或更精细的发展模式,也代表了城市文化符号的发展方向,这在整个城市发展过程中具有非常重要的意义,也是这个阶段发展下去比较好的一种方式。

R

无论是新旧结合的更新改造,还是存量资产的重新运作,都面临着比传统项目更复杂多元的挑战。您怎样看待这一点?

N

这是我们日常也一直在思考和研究的问题,相比新建的空间载体,我们笑称一个城市更新项目会带来倍数级的挑战和难度。我个人觉得这基于几个方面的原因:首先为原有的载体植入新的产业内容时,更新中涉及大量的规划条例,以及既有建筑本身与新的内容空间的适配性等方面,需要去处理一些矛盾。我们在济南明府城的更新项目,就涉及一些超过百年历史的建筑合院。我们在进行产业规划时,需要考量如何为百年的合院或民俗民居的载体植入新的内容,这是一个非常大的挑战。对于产业更新,这又是一个比较新的特别的尝试。我们通过具体对接了解到,一些产业及商贸品牌也更倾向参与一些符合当地文化和肌理的载体的更新,在传承品牌价值和文化的过程中,与既有建筑碰撞出新的火花。所以这种复杂的挑战既是难点,又会激发出新的灵感。


N

由于涉及到肌理风貌的保护,所以更新改造从规划、技术到施工层面都会面临诸多限制。刚才谈到的张园就是一个非常典型的案例,虽然项目的规模不大,但是整个载体更新的时间、成本包括物力财力上的投入都是非常大的。这也体现出在对保护保留建筑时更新时所面临的一些困难和局限性,难度会比新建项目成倍地增加。

R

在项目运作中,如何关注未来发展的可持续性?

N

我们一直强调,城市更新并不是去更新或复建一个建筑或空间,而是着眼于从单体建筑到整个片区在未来甚至上百年的发展。首先,我们通过大量的案例发现,从风貌保护、复原复建等方面,技术层面的载体更新不难实现,也有大量专家的研究作为基础。最核心的部分在于整个内容和运营理念,在城市更新的片区型项目中,我们非常强调其中共生的概念。从我们目前在做的北京大栅栏到刚才谈到的济南明府城,除了其中涉及的一些工程需求,我们还希望保留一些原生态原住民的状态,并经由更新提升原住民的生存环境和条件,最终达到改善民生的目的;另外一方面,考虑到可持续性,我们不希望在更新完后所有的载体变成一个空壳,其中的内容内涵至关重要。通过产业研究和内容的植入,我们希望在与原住民的共生结合中找到一个很好的平衡点。


N

我们期待在注入新的内容以后,城市更新项目不是仅从效益出发的发展项目,而是成为整个城市文化和肌理中的一块版图。每个城市或地区都有一些类似的新区规划和开发项目,但城市更新项目非常具有在地性,蕴含着当地的一些文化符号。我们希望延续原有的基础,同时植入一些当下的内容,发挥其对城市文化肌理的传承和对未来发展的可能性的代表作用。这是我们较为关注及强调的理念,也是第一太平戴维斯在很多项目中始终在努力落实的一些经验。

R

城市更新项目需要满足多方的需求,在项目的运作的过程,您是怎么去协调以达到这种综合利益的平衡?

N

如何去平衡各方的利益,实现一种共生的状态,是我们目前经常会碰到的一项挑战。在城市老片区的更新项目中,对于原生态和原住民的部分,我们都会主动地保留这些具有文化符号和记忆点的内容。


在我看来,不能通过以往一些腾挪或拆迁的方式,将片区变成完全开放的一个空间。我们需要原生态的内容的存在,因此我们需要致力去找到其中的平衡点。在项目中,我们会提出一种共生的模式。这种模式不仅提供了先进的更新条件,还带来了更多的可能性,让原住民及原生态环境的一些产权人在真正意义上参与到本次的更新工作中。这相当关键,就城市更新本身来讲,不仅通过政府的条例或是运营商的努力,原住民或是整个原生态自发的更新也是一个非常好的环节。


N

我们致力于找寻这种平衡点,在保障原住民在周边的居住权利之外,也为需要更换存在、运营方式的情况提供一种共生的模式。在我们北京大栅栏和济南明府城项目中,整个原生态原住民的保留比例非常高,甚至超过60%-70%。事实上,我们希望有机会提供一种可能性或是一个平台,去激发一些自主更新的可能性。众所周知,相比更新,公共拆迁的成本会更高,这种共生的方式一方面有助于减轻一些成本的压力,并在真正意义上将原住民留下来,从而激发一些可能性,这是我们在片区更新项目中发现的非常有意思的地方。


北京大栅栏


N

对于确保可持续性的发展,不仅需要更新主体、运营商或是企业的共同努力,原住民和日常使用者的参与也发挥着重要的作用。除了考虑利益的平衡问题,这也是保持活力和未来可持续发展的有力保障。城市更新并不依靠从上到下的措施,自发的模式对于未来的传承和发展非常重要。我们认为在片区性更新项目中,这是非常核心的一点。

R

请分享一下近期或未来的项目。

N

我们一直在不懈地探索城市更新领域,基于近三年在10余座城市中完成的片区型城市更新规划项目,第一太平戴维斯将发布一份城市更新的专篇。2023年之所以被称为城市更新的元年,是由于城市更新受到了更广泛的关注,整体被提升到较高的程度。同时,我们也发现不同城市甚至不同区域的更新模式都不相同,没有放之四海皆准的标准模板,这是城市更新很有趣的地方。


济南明府城


N

我们最近在做的济南明府城项目在这方面就很典型,整个大片区位于大明湖畔,区位资源非常好。我们期待藉由风貌上的一些提升,项目未来能有申遗的可能性,成为山东以及中国的一张名片。我们也与运营商一起探索这种共生模式,使其成为项目在未来关注和体现的一大核心。


整个项目核心的价值点在于,除了导入大量的新的产业,我们更希望借助大明湖畔明府城的更新,带动泉城路的商圈以及整个济南的城市发展。我相信这个项目可以为其他同样拥有千年文化底蕴的城市,带来一些值得借鉴的内容。从过往做过的项目中,我们也发现,每个城市原生态的风貌都非常有意思,因此我们不会主张或建议去进行复制,而是在既有的风貌保护下实现再生。共生与再生这两个关键词,会是城市更新里非常核心的两个价值点。


REARD采访团队与朱锋合影



·  END  ·


REARD城市会客厅:洞悉视域下的再生与共生 | 专访第一太平戴维斯 朱锋的评论 (共 条)

分享到微博请遵守国家法律