656套，嘉松中路科创走廊商品房项目方案公示，附选房宝典

内容摘要：青浦区赵巷镇佳环路东侧B2-01地块商品房项目方案公示，用地面积29974.3平方米，总建筑面积101091.94平方米，住宅套数下限为656套，附深度解读。

佳环路东侧B2-01地块区位图 近日，青浦区

赵巷镇佳环路东侧B2-01地块商品房项目

方案公示。 佳环路东侧B2-01地块隶属于

赵巷镇商业商务区单元

，地块四至东至绿地，南至规划地块，西至佳环路，北至盈港东路。 今年10月25日，佳环路东侧B2-01地块吸引了多达24家竞买人参与竞拍。最终，华发股份旗下太仓华鹏商务咨询有限公司经过“一路拼杀”，在最后摇号环节幸运摇中该地块，总成交价为17.33亿元，溢价率10%，成交楼板价26279元/平方米。

该地块房地联动价为

56000元/平方米

。

下面我们一起来详细了解一下该地块：

B2-01地块总平面图

佳环路东侧B2-01地块控制性指标

： 用地面积：29974.3平方米

用地性质：三类住宅组团用地（普通商品房）

总建筑面积：101091.94平方米

地上建筑面积：69891.94平方米

地下建筑面积：31200.00平方米

计容面积：65943.46平方米

建筑层数：地上最多为18层，地下局部2层

建筑高度：最高为55.00米

容积率：2.2

建筑密度：22.21%

绿地率：35%

平面分布上

，

B2-01地块为

普通商品房项目

，整个项目建筑呈4排均匀分布，住宅楼之间最小栋距30米，最大栋距56米，地块中央规划了活动场地和集中绿化。

占地及建筑体量

，B2-01地块用地面积为

29974.3平方米

，容积率2.2，总建筑面积

101091.94平方米

（计容面积65943.46平方米），其中地上建筑面积69891.94平方米，地下建筑面积31200.00平方米。

出入口

，

B2-01地块共规划了

3个

出入口，均位于地块西侧佳环路上，南侧2处为机动车出入口，北侧为垃圾车出入口。

住宅栋数

，

该小区共规划了

9栋

住宅楼。其中，1#、2#、4#、5#、6#、7#、8#、9-1#为普通商品房；而3-1#为保障房。

保障性住房占比

，根据B2-01地块出让文件规定，须配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 

5 %

以上，即

3297.17平方米

以上。 但该地块在出让活动竞报“高品质建设”环节，保障房占比已提升至了

最高的8%上限

，以计容面积65943.46平方米计算，该项目保障房建筑面积应该为

5275.48平方米，

相对于出让文件规定的保障房面积多了

1978.31平方米

。

住宅楼层/建筑高度

，

该地块室外地坪至女儿墙顶高度最高为55.00米，地上最多为

18层

，地下局部2层。小区住宅楼层整体呈现南低北高的格局，其中，1#、2#、4#、6#为

地上14层

；5#为

地上16层

；7#为

地上17层

；8#、9-1#为

地上18层

。3-1#保障房为

地上15层

。 公示图则显示所有住宅楼地下均为

1层

。 另外，3-1#、5#、6#、7#、9-1#部分单元号

首层为架空层

。用作通道，布置绿化小品，居民休闲等公共用途，总面积不应小于居住建筑底层总面积的20%，架空层不得封闭，满足24小时对外开放。

中小套型

，本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的

 60%

，计

39566.08平方米

以上。根据《上海市住宅设计标准》定义，十层及十层以上或高度大于27米的住宅为高层住宅，故本项目为高层住宅产品，即中小套型面积为

不大于100平方米

。 （中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米）。

交付标准

，该项目为

100%全装修交付

，包括保障房。该地块出让文件规定，本合同项下出让宗地项目

全装修商品住宅装修价格（集采价）不低于2500元/平方米

。

停车位

，该项目地面规划了一定量的地面停车位，另外，还有地下停车库（详见附图）。 根据《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》(DG/TJ08-7-2021)，该项目按照

三类区域标准

配建机动车停车泊位。即90平方米户型以下停车位配比

1.0

，90-140平方米户型停车位配比

1.3

，大于140平方米户型停车位配比

1.6

。

节能设计

，该地块在竞拍当日，竞报“高品质建设”环节，建筑能耗已提升至

绿色建筑二星级和超低能耗建筑上限

指标。

绿化率

，本合同项下出让宗地中的绿地率为 

35%

，绿化面积

不小于10491.01平方米

，集中绿地率

10%

。

项目内配套

，该地块内3-2#、9-2#和12#为配套用房。其中3-2#为一层建筑，规划了老年活动室、养老服务设施等；9-2#为二层建筑，规划了垃圾房和商业（659平方米商业）等。 另外，6#住宅楼配套由物业用房、业委会，门卫；8# 住宅楼设施有物业和智能终端；12#为物业用房，应该含门卫功能。 2021年以来赵巷镇出让住宅地块示意图

住宅供应量

，

B2-01地块出让文件规定，住宅套数下限为

656套

（含保障房）。

房地联动价

，B2-01地块房地联动价为

56000元/平方米

，是目前赵巷镇联动价最高的地块。 2021年以来，赵巷镇共出让了

4幅

住宅用地，规划将向市场供应住宅套数不低于

3827套

（该数据摘自相关地块出让文件，不排除实际供应套数高于该值）。 2021年以来，赵巷镇出让住宅用地汇总（普通商品房）：

2023年10月，厦门国贸以总价约33.08亿元拿下佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01地块，容积率2.2，规划住宅套数下限1325套，项目案名国贸虹桥璟上，房地联动价54500元/平方米；

2022年6月，金地以21.45亿元摘得佳迪路西侧B4-01地块，容积率2.2，规划住宅套数下限930套，项目案名金地虹桥峰汇，房地联动价52000元/平方米；

2021年6月，中铁建以24.82亿元竞得置旺路东侧H4-04地块，容积率1.3，规划住宅套数下限916套，项目案名中国铁建花语江南，房地联动价52000元/平方米。

选房需考虑的不利因素

选房需考虑的不利因素：

B2-01地块北靠17号线高架段，根据地块出让时的“答疑纪要”，有竞买人问道“地块北至轨交17号线是否会加装隔音屏？”，官方回复为“否”。当然，未来不排除类似徐泾崧泽高架段某些小区由开发商出资加装。 我们绘制了《选房时需要考虑的不利因素示意图》，供大家参考。分别有17号线、车辆出入口、地库出入口、垃圾房、燃气调压站、通信基站、KP站等（详见附图）。当然，买房也没有十全十美的。 沪渝高速以北、赵重公路以东赵巷镇居住用地分布

周边居住地块未来供应：

根据2022年12月公示的《青浦新城单元规划》显示，

17号线嘉松中路站周边未来新增居住用地供应量有限

。可能的新增普通商品房用地主要集中在赵巷镇城中村改造地块（附图浅黄色为居住用地，大多数为现状小区。底图为土地利用规划，故无法区别是否涉及新增居住用地，仅供参考）。 也就是说，按照现有的规划，

嘉松中路站周边商品房总量已相对已稳定

。 项目近距离配套示意图

项目近距离配套:

B2-01地块附近规划了幼儿园至中学教育设施。其中

幼儿园（B2-02）

，根据B2-01地块出让文件规定，该幼儿园规模为

12+1 

，其中，12个幼儿班、1个托班。将由B2-01地块开发商华发出资与住宅同步建设、同步验收；另外

小学（06-02）和中学（06-03）

将由学校东侧楼盘开发商厦门国贸出资与住宅同期建设并验收（最新官方叫法为九年一贯制学校，详见下图），上述3所教育设施建成后均无偿移交给青浦区教育局。 赵巷九年一贯制学校效果图

项目南侧还规划了1幅

社区级公共服务设施用地

，盈港东路以北B3C-01地块用地性质为

商业（20%）、商务（60%）、人才公寓（20%）混合用地

，规划人才公寓

158套

。 另外附近道路方面，根据地块“答疑纪要”显示

，佳环路

已于2023年9月开工，目前施工有序，计划2024年6月完工，

预计三季度通车

。

佳旭路、佳采路已启动前期手续

。 项目周边配套示意图

周边配套：

教育设施

：

根据2023年度公办学校招生计划显示，赵巷幼儿园、崧泽学校（随着新的教育设施建成，未来学区会调整，仅供参考）。

商业设施

：

奥特莱斯、长三角Terrace Park购物中心（在建，预计年度开业）

交通设施

：

17号线嘉松中路站、沪渝高速嘉松中路收费口、崧泽高架等 另外，最近“毒土事件”大家非常关心，我们也特意核实了B2-01地块历史地块用途。根据该地块“答疑纪要”显示，B2-01地块上历史曾为

鱼塘、水稻田、宅基地、空地和临时项目部

，应该说相对可以放心的。 佳环路东侧B2-01地块邻近赵巷重点打造的嘉松中路科创走廊，这里有被纳入上海“一中四方”战略布局的市西软件园，园区已入驻上海精测研发总部、漕河泾赵巷科技绿洲、网易、创骋、绿地等企业。 未来这里将是更多年轻人奋进圆梦之所。 大家对佳环路东侧B2-01住宅地块有些什么看法，欢迎分享、交流。 资料：青浦区政府网

编辑：大青浦房谈