富力地产艰难发出未经审计年报，毛利率仅6.5%，亏损近90亿

记者丨晓敏

出品丨鳌头财经（theSankei）

这个年报季，十多家上市地产公司齐齐缓发年报，称得上是史无前例。

富力地产（02777.HK）的年报也险些发不出来，3月25日，富力地产公告称，因中国香港疫情严重，导致公司财报审核工作受影响，故3月31日只发布未经审核的业绩。而经审计后的财报预计要再过一个月才能刊发。

市场猜测这是由于富力地产长期合作的普华永道没担当的表现——普华永道此前为了规避风险，已经辞任了多家公司的审计业务。但目前也没有传出富力地产和普华永道解约的消息，所以对于富力地产目前业绩的解读，也只能看这份未经审计的财报。

目前还不知道最终经过审计的年报和如今未经审计的这份财报有多大出入，但只看目前这份财报，富力地产的窘况已是一览无余。

2021年，富力地产营业额764.01亿元，同比下降11.05%，距离千亿再远一步。

毛利仅为49.63亿元，同比大降11.05%，毛利率只有6.5%。

亏损创了新高，达到87.38亿元。

尽管去年富力地产普遍不好过，但富力地产这份成绩也颇为难看。

富力地产对于业绩爆雷的解释，人们并不陌生，一言以蔽之，无非是再融资困难。

以及房子不好卖，过去一年多以来，众多房企对业绩（或“债务雷”）都有类似的解释，这里就不再引用富力地产这番解释的原话了。

不过值得一提的是，富力地产称，毛利率大降以及净利亏损近90亿的原因，是降价销售和计提减值。

这也比较好理解，市场下行，房子降价，企业又现金流困难，所以不得不降价销售，牺牲利润也要最大限度保证现金流。

而富力地产的计提减值这一次手笔非常大，81亿元。如果没有这笔计提减值，那么富力地产即使有净利润亏损，绝对值应该也不大。减值的原因也不奇怪，2021年是一个地产公司存货越多减值就越多的年份。

其实富力地产最近两年就一直在努力“卖卖卖”，除了万科，它算是国内较早意识到行业寒流的房企之一，2019年就提出要暂缓拿地，促销售保回款等重在“活下去”的措施。

富力地产过去的两年多来一直在开展大力度的降价促销活动，“有的楼盘促销比2020年的恒大还要力度大。”一位在深圳从事地产的公司高管称。

再融资受限，降价之下利润被压缩，然而成本却并未下降，根据公告，2021年，富力地产的土地及建筑成本从5830元 / 平方米增至6436元 / 平方米。

种种因素之下，富力地产的毛利率就像仲春的韭菜一样被越割越低，但某种程度上来说，上述这些因素都是短期内难以改变的。

行业大势是难以改变的，大宗物品的涨价是难以改变的，银行等融资渠道的宽紧是不以一家企业意志为转移的，存货贬值是难以避免的，就连降价促销也是难以割舍的，否则现金流将更加紧张。

富力地产近两年比较大的卖资产动作包括将天力物业100%股权以不超过100亿的价格卖给碧桂园服务，以及向黑石集团出手了广州空港物流园的权益。

在此也要说一句，碧桂园（02007.HK）和黑石集团这些尚有余力的买主，眼光当然也很刁钻，上述两桩资产都算是富力地产旗下最优质的资产。

而前些天富力地产还刚刚以9570.26万英镑出售英国伦敦Vauxhall Square开发地块，这块地起码亏掉了6亿港元，可见还债带来的压力多么急迫。

富力地产称，今年公司将继续“卖卖卖”来提供额外现金，包括通过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产。且业内有声音传出称，富力地产有可能出售过去视若珍宝的地产等本打算长期持有的物业。

回头看看2017年斥资200亿收购王健林手里的酒店资产时，真是恍如隔世了。

尽管经营欠佳，不得不以“卖卖卖”的方式求生，富力地产的境况目前还称得上是比上不足比下有余，相比一些已经爆了“债务雷”，或者除非奇迹出现否则注定要爆“债务雷”的房企来说，富力地产爆不爆大规模的“债务雷”还是一个大大的问号。

短期负债方面，富力地产的财报显示截至2021年底的一年内到期借款约为583亿元，短债占比44%，而账上现金为211亿元，不过其中能立刻动用的现金及等价物仅62.57亿元。

如果2022年的再融资渠道依然困难，那富力地产要避免爆“债务雷”，就只能再卖一些优质资产。

“早几年富力地产的毛利都在30%以上，但高毛利的品牌调性导致行业下行的时候去化尤为困难，去年富力地产的去化仅在50%左右，如果去化能高一些，那富力地产目前的还债压力就小一些。”上述地产高管如是说。