存量房贷利率打8折要来了？请做好笔记

“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”会刚开完，大家就预感到要降低存量房贷利率了。

过去，有两次降低存量房贷利率的先例。

一次是2008年10月，央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，也就是从0.85倍调整到0.7倍（相当于8折左右），中小银行很快推出了利率优惠和‘按转揭’业务，基准利率调整完在4%左右。当时的方式是银行联系客户到网点重新签协议、签合同，除了需要检查一下拖欠款记录，大部分都轻松转贷。

另一次2015年，央行5次降息时间为：3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日，五年期以上商业贷款基准利率，从6.15%一路下调至4.9%，降幅高达20.33%。2015-2016年，由于银行间竞争，然后出现了一波存量贷款的“打折”，大概也在8折左右，很多利率又做到了4%以下。

现在，如果存量房贷利率也是打8折，那么首套房的贷款利率可以到3.05%，再一次刷新历史新低。

从市场需求出发，降低存量房贷利率，最终结果大概率是银行按照各自情况制定规则，而不是一个“一刀切”的数字。

存量房贷利率调整可有两种做法

一、直接降(变更合同条款)

存量房贷合同条款变更，主要变更的是利率条款。从个人角度，应注意除了利率条款，其他条款不做变更。

从银行角度，应注意利率的衔接问题、贷款利息的计算问题，以及是否可以约定提前还贷违约金的问题。

二、间接降(贷款以新换旧)

从银行角度，贷款置换原则上会被各银行要求限于本行转按揭，不鼓励/不允许跨行“转按揭”。

从个人角度，是否会有其他附加条款，还需要咨询清楚。比如，银行是否要求“降低存量房贷利率的同时，约定一定期限内借款人不得提前还款”。再比如，供楼未满一年不可转按。等等。

“转按揭”相关业务可能耗时一个半月至两个半月时间，关键在于结清老贷款的赎契还款。

总结，无论是哪种「降低存量房贷利率」的方法，银行最好都要明确“直接降、间接降”的条件、标准、流程；个人最好都要问清楚“直接降、间接降”是否有附加条款。

由于大多数房贷利率执行一年一调的原则，降息对于新办房贷即时生效，对于已办房贷次年生效。

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