土地增值税—税收优惠、税率

1. 土地增值税
1.1. 税收优惠
1.1.1. 1.转让以下房屋,增值额未超过扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税。
(1)建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除项目金额之和20%(含20%)的,予以免税。超过20%的,应就其全部增值额按规定计税。
普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、国家税务总局备案。
(2)对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源或公租房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
1.1.2. 2.政府征收、收回房地产免征土地增值税。
(1)因国家建设需要而依法征收、收回的房地产,免税。
(2)因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让原房地产,免税。
1.1.3. 3.企业改制重组的土地增值税优惠
1.1.3.1. 暂不征收土地增值税的改制重组:
1.企业整体改制,对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称“房地产”)转移、变更到改制后的企业。【解释】整体改制是指不改变原企业的投资主体,并承继原企业权利、义务的行为。
2.企业合并,且原企业投资主体存续的,对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业。【解释】按照法律规定或者合同约定,两个或两个以上企业合并为一个企业。
3.企业分立,且原企业将房地产转移、变更到分立后的企业。【解释】按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业。
4.重组投资。【解释】单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业。
【例外】上述规定不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
1.1.3.2. 企业改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时,“取得土地使用权所支付的金额”的扣除规则。
1.1.3.2.1. 原取得方式/扣除方式:出让或转让
扣除金额:改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
1.1.3.2.2. 原取得方式/扣除方式:国家作价出资入股
扣除金额:该宗土地作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格
1.1.3.2.3. 原取得方式/扣除方式:按购房发票确定扣除项目金额
扣除金额:按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额,购买年度是指购房发票所载日期的当年
1.1.4. 4.土地增值税的其他优惠政策
(1)对个人销售住房暂免征收土地增值税。
(2)为支持筹办2020年晋江第18届世界中学生运动会、2020年三亚第6届亚洲沙滩运动会、2021年成都第31届世界大学生运动会、杭州2022年亚运会和亚残运会及其测试赛等国际综合运动会,对组委会赛后出让资产取得的收入,免征土地增值税。
1.2. 税率
1.2.1. 土地增值税采用四级超率累进税率,是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。
【解释】超率累进税率与超额累进税率的差异在于累进的依据不同,超率累进税率累进的依据是相对量—增值额与扣除项目金额的比率;而超额累进税率的累进依据是绝对量—如个人所得税综合所得计税的累进是绝对量金额的变化。为了简化计算,超率累进税率设计了速算扣除系数。
1.2.2. 土地增值税四级超率累进税率表
级数:1
增值额与扣除项目金额的比率:不超过50%的部分
税率(%):30%
速算扣除系数(%):0
级数:2
增值额与扣除项目金额的比率:超过50%,未超过100%的部分
税率(%):40%
速算扣除系数(%):5%
级数:3
增值额与扣除项目金额的比率:超过100%,未超过200%的部分
税率(%):50%
速算扣除系数(%):15%
级数:4
增值额与扣除项目金额的比率:超过200%的部分
税率(%):60%
速算扣除系数(%):35%
