“现金/短债比例为0.6。”

作者｜夏天天

编辑｜tuya

在偿债压力短期内难以缓解的背景下，6月23日，穆迪将恒大集团和恒大地产的评级展望由稳定调整为负面。

穆迪认为，负面展望反应了穆迪对于恒大在未来12-18个月里降低其短期负债的能力的担忧，同时也反映了穆迪对于在整体经济状况承压下恒大改善以毛利率的担忧。

受疫情冲击等众多不利因素影响，2020年以来，多数房企提出控规模、降负债、提质增效的发展目标，就恒大而言，恒大就指出要“高增长、控规模、降负债”，即销售增长要高速、土地规模要严控、负债比例要大降。

现金不足以偿还短期债务

穆迪还认为，恒大的流动性较弱，截止2019年底，恒大有3720亿元的短期债务，但现金仅有2290亿元，现金/短债比例为0.6，穆迪认为，未来12-18个月，恒大的账上现金以及经营性现金流不足以覆盖到期债务和其他负债，因此不得不寻求新的债务来满足融资需求。

穆迪还指出，负面展望也考虑到了包括新能源汽车在内的非地产业务，这类业务消耗了大量的现金，但在未来12-18个月内不太可能创造足够的利润。

事实上，恒大地产也在加快融资步伐，今年年内已经发债达到110亿元。今年 1月8 日，恒大地产完成 45 亿元公司债券发行；5 月 26 日，完成 40 亿元公司债券发行；6月5日，完成25亿元公司债券发行。（详见《财经涂鸦》5月22日报道《净利润同比下滑超40%，恒大地产年内再次募资偿债》）

就负债率而言，截至 2017 年末、2018 年末及 2019 年末，恒大地产负债率分别为 83.52%、80.30%和79.57%，处于较高水平。恒大地产指出，如果公司持续融资能力受到限制，或未来若房地产行业形势和金融市场等发生重大不利变化，较大规模的有息债务将使公司面临一定的资金压力。

经营活动现金流量净额的波动也非常明显，2017-2019年，恒大地产的经营活动现金流量净额分别为-783.98 亿元、1,346.55 亿元及208.03 亿元，在2018年转为正值之后，2019年的数额2018年大幅下降。

短期有息负债规模较大始终是恒大地产不得不面临的风险，财务数据显示，截至 2019 年末，恒大地产短期有息负债合计为 3021.87 亿元，较截至 2018 年末公司短期有息负债规模有所上升，其中短期借款余额 1230.29 亿元，一年内到期的非流动有息负债余额 1791.58 亿元。

但恒大地产指出，公司房地产项目销售回款足以满足短期有息负债的偿付要求，若房地产市场行业形势和金融市场等发生重大不利变化，影响到公司房地产项目的销售回款或融资安排，公司短期可能面临一定的流动性压力。

从受限制资产规模来看，截至 2019 年末，恒大地产受限制资产账面价值合计4299.35 亿元，占同期总资产的比重为 23.10%。受限制资产主要是直接为金融机构借款设定抵质押担保的资产，主要包括公司及下属子公司开发的房地产项目和持有的货币资金等。除上述受限资产外，恒大地产还存在以 1883.44 亿元子公司股权质押融资的情形。

中诚信在评级报告中指出，恒大地产的债务规模较大，截至 2019 年末，恒大地产总债务为 7264.82 亿元，同比增长 8.50%，期末净负债率为144.20%，仍处于较高水平。且短期债务占比较高，面临一定再融资压力，货币资金及经营活动现金流对短期债务的保障不足，加之货币资金受限部分金额较大，公司面临再融资压力。

盈利能力波动大，毛利率大幅下滑

中诚信还指出，2019 年以来，房地产市场调控继续坚持以“房住不炒”为主要思路，各城市延续多维度实施精准化、差异化调控。在调控政策持续的影响下，房地产企业整体内部流动性来源增速承压。

事实上，就整个房地产行业而言，偿债压力增大并非恒大地产一家，平安证券研报指出，2019年以来，监管从信托、信贷、信用债等多个渠道收紧了房企的融资，50强房企的偿债指标继续恶化、周转率也出现一定程度下降，民营房企融资成本高企、偿债压力上升。

据光大证券数据测算，截止 2020 年 5 月，不计入回售影响，2020 年房企债券合计到期规模约 8837 亿元（2019 年为 6482 亿元），其中 Q1、Q2、Q3、Q4 分别到期 1535 亿元、1871 亿元、2747 亿元、2685 亿元，下半年到期规模有所提升。

与此同时，值得关注的是，恒大地产的毛利率也在大幅下滑。从财务数据来看，2019年，恒大地产的毛利率同比下滑 8.31个百分点，净利润同比下滑超过40%。且平均总资产回报率、加权平均净资产回报率均较2018和2017年下滑明显，尤其是加权平均净资产回报率不足2018年的一半。

中诚信评级报告认为，恒大地产的盈利能力出现较大波动，预收款项对营业收入覆盖不足。同时，截至 2019 年末，公司预收款项为 1,300.08 亿元，对未来收入结转的保障较弱。

与同行业的其他头部房地产企业相比，恒大地产2019年的净利润率低于融创、碧桂园和万科企业，但净负债率却远高于碧桂园和万科。