问题：房地产企业销售现房（已竣工备案，达到交房条件）收到首付款时是否需要预缴增值税？

答：个人观点是不用，但是如果按照税法规定，只要是收到预收款都要预缴。

一、相关法规

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定：“一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”

二、问题分析

在企业销售期房的时候，企业收到预收款那肯定是需要预缴增值税的。但销售现房是否需要，我在实务中主要遇到两种意见：

一是需要，他们的观点主要是，国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定：“一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”文件里面规定了，采取预收款方式销售的企业，收到预收款就要缴纳增值税了，并没有规定销售现房就不需要缴纳了。

二是不需要，他们的观点主要是，之所以房地产企业收到预收款时要预缴增值税，是因为税法上没有达到增值税纳税义务的发生时点，但是房地产从收到预收款到交房周期较长，而且收到的款项较大，如果都不需要预缴增值税，对于税收公平不利，所以才需要在销售期房时预缴增值税。

等到销售现房时，因为收到预收款和实际交房时间间隔普遍偏短，甚至有可能是同一个月，所以直接按照增值税纳税义务发生时间去计算即可，不需要在预缴增值税。

我个人是比较认同是第二种说法的，但是我跟房地产的朋友也聊了一下，他们说这部分金额会预缴，主要是因为集团核算的问题，如果要剔除太麻烦了。而且有的税务机关他比较死板，一定要按照法规来，也就是秉承第一种观点的要求，必须要企业先预缴然后再去申报，哪怕是同一个月就交房的都要这样。