办案手记---按份共有的房产如何分割？

离婚纠纷或者继承纠纷中确定了夫妻或继承人对涉案房产的份额后，就必然面临着一个问题，共有人对房产如何共享？房产不同于其他共有物，无法像动产一样移动具体占有使用或者像蛋糕一样切割大小各自独有。由于共有人之前不论是夫妻关系或者是亲属关系，因为财产分割的问题已经矛盾重重，不得不对簿公堂去解决纠纷，所以各自的份额虽然通过司法裁判的方式确定了，但是各个共有人之间因为积压已久的矛盾纠葛或者利益出发点的不同根本无法心平气和的共同去处理房产的问题，这就引出一个新的纠纷，共有物分割纠纷。

根据《民法典》第304条的规定来看，房产属于难以分割的标的物，可以采取折价补偿或者分割价款的方式进行分割。而价款的取得又包含了拍卖或者变卖两种模式。折价补偿很好理解，就是一方取得房产，按照份额向其他共有人予以金钱补偿。这是现实司法实务中最常见的裁判模式。这个模式的前提是取得房产的一方有经济能力支付折价款。

现实中，北京的房产动辄几百万甚至上千万，不是所有人都有雄厚的资金实力。这又产生一个新的问题，如果全体按份共有人无法协商一致处理共有房产的分割问题，但是也没有经济条件支付他方折价款，我们代理的案件中有些当事人就提出能否通过法院判决拍卖或者变卖房产分割价款，现实案例告诉我们理论和现实有很大的差距，法院很难支持。

目前我们经手的案例中只有很多年前的北京市顺义区人民法院曾作出过一个通过拍卖的方式变现分割房价款的案例，但是这个案件存在特殊之处，其中一方当事人年事已高且身患重病迫切需要大量的经济治病。我们也检索过近十五年的北京市法院作出的同类型案例，北京市朝阳区人民法院也曾裁判过一个类似案例，这个案例的当事人同样是高龄且经济条件差。因此，采取拍卖或者变卖的方式分割共有房产其实在司法实务中是非常少见的。至少目前来看，如果遇到此类纠纷如果坚持要求法院裁判拍卖房产分割价款还是存在很大的败诉风险。

在这里，我想到很多当事人其实存在一个误区，就是纠结《民法典》第301条的2/3以上共有人同意的规定，但是却忽略了《民法典》第303条的规定，即共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。正常情况下，因离婚或者继承而使两人以上对一处房产享有一定份额，都不存在约定不得分割共有物的情况，因此，按份共有人都是可以随时要求分割共有房产的。何况，各方共有人因日积月累的家庭琐事或者长期的诉讼程序早就矛盾重重，根本无法共同使用房产，分割共有房产是非常现实必要的。司法实务中，法院在衡量是否具备现实分割条件是会综合考量各种因素，比如各方的经济条件、居住条件、占有的份额、分割的意愿、房屋现状、房屋现实使用情况等等。故，不必要纠结份额一个点。

一点办案心得体会，与大家分享。